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“商品房预售制度”真的一无是处吗?

(2012-08-07 09:29:18)
标签:

商品房

预售制度

房价

推手

商榷

房产

分类: 房地产论谈

“商品房预售制度”真的一无是处吗?

 

/陈涛

 

一则“国务院派出了多路督查组会诊房价,不排除会有新一轮调控政策出台”的消息,又引发了人们关于“取消商品房预售”问题的猜测。

有的说:“预售是房地产万恶之源”,“预售导致质量问题等违约行为无法控制”,“预售将风险转移给了买者”,“预售是空手套白狼”,“取消预售房价会大跌,会合理回归”。有的说:取消预售将会造成供不应求,反而引发房价暴涨。一时间,各种辩论、争论、讨伐之声充斥着各种媒体。

更让人想象不到的是,“取消商品房预售”还在猜测中,沪深两市的地产股闻讯暴跌。最后,住建部发言人不得不公开表态:“并未研究取消预售制度,相关传言属谣言。”

诚然,正如董藩先生所言:“预售实在是一项伟大的发明,它在帮助开发商大大提升了开发能力的同时,也帮助千家万户较早实现了居住梦想,并降低了购买支出。它是房地产融资和销售方式的巨大突破,对全世界房地产业的发展和居住水平的提升做出了卓越贡献,它的价值象房地产按揭贷款一样巨大、一样璀璨夺目!”“商品房预售制度”在中国房地产业的发展中起到了不可替代的作用。

但是,“商品房预售制度”是不是如有些人所说的一无是处呢?

马光远先生的观点应该具有代表性:“这种制度设计的缺陷是极为明显的:其一,由于一次性的将住房款交给了开发商,无论是房屋的质量,还是购房者与银行的利益都根本无法保障,现实中出现的大量的房屋质量的纠纷,都源于此;其二,在一次性将购房款交给开发商的情况下,资金的安全根本无法保障,今年一些地方出现的开发商携购房款跑路就是一个例证;其三,由于一次性将购房款交给开发商,使得开发商的融资成本极为低廉,开发商的门槛很低,开发商不仅白白占用购房者的资金建房,开发商还故意延迟交房的时间,将多余的资金用于开发投资,助涨了房价泡沫。可以说,中国房价的暴涨的制度因素有很多,但不合理的预售制度是其中最重要的推手之一。”

在这里,我想就马光远先生关于“商品房预售制度”的“缺陷”发表一下自己的一点看法,与各位专家商榷:

第一,无法保障房屋的质量是“商品房预售制度”引发的吗?

我们必须弄清楚一个概念,房屋质量的保证,不是以先交款还是后交款为前提的。在市场经济条件下,在企业和个人的信用信誉已经被大家所推崇、所追求、所看重的的时候,商品交易都应该以信誉、质量为要件,而且我们国家也正在大力建立健全信用制度。难道说,先交款的就不应该保证质量,后交款的就应该保证质量吗?如果大家都是这样的想法,那么还谈什么市场经济呢?

第二,“资金的安全根本无法保障”不是杞人忧天吗?

我不知道马光远先生有没有真正了解“商品房预售制度”,知道不知道各地都有“预售资金监管制度”,对开发商的预售资金进行严格的监管,甚至细化到每笔支出的资金的用途和理由,没有监管部门的签字和盖章开发商是转不出资金的。那么,“出现的开发商携购房款跑路”的现象本就是很少的,即使有也是地方监管不严所造成的。你总不能因为有贪官就把取消官员制度,因为有抢劫就让所有银行关门吧。因为有“开发商携购房款跑路”就要“商品房预售制度”,是不是有点“因噎废食”?

第三,取消“预售资金监管制度”就不会“助涨了房价泡沫”吗?

正如董藩先生所说“是否有必要预售,是由供求状况决定的。”如果现在就取消“预售资金监管制度”,那么使得开发商的融资成本不再低廉,所产生的“不再低廉”的融资成本又是谁来买单呢?那么开发商的门槛不是很低而是很高,全国也就几个开发巨头,那不是更加能垄断房价了吗?那么“开发商还故意延迟交房的时间”最后影响信誉的难道是购房者,支付违约金的难道是购房者吗?

中国房价暴涨的因素有很多,但是最根本的就是货币流动性的泛滥。现在有人却将“商品房预售制度”作为房价暴涨“最重要的推手之一”确实有点牵强了。难道“商品房预售制度”真的就一无是处了吗?

201287

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