住宅需求走势出现三大拐点性变化
近半年以来，随着住宅成交量下降和部分城市的楼价震荡，从媒体到论坛再到博客，围绕着“楼市是否已经出现价格拐点”这一主题展开了论战。在我看来，目前在中国，任何机构和个人都无法对2008年的房价走势作出准确的预测。因为，中国的房地产市场是一个政策、需求、供应三方交互决定的、年轻而混乱的市场。而准确的预测只属于成熟的市场。
虽然，我们无法对房地产的总体走势作出准确的预测，但是，却可以对它的每一个基本影响要素的未来发展作出明确的判断。
譬如，我们可以判断：房地产政策一定是力争保持市场的稳定发展，因为房价无论是暴涨还是暴跌，都会对国民经济产生极坏的影响。
再譬如，我们还可以判断：2008年的住宅供应总量一定会大于今年的供应总量。这一方面来自于建设部对今年应售住宅供应量的精确统计，另一方面也来自于经济学的市场规律：一个已经在高位运行的市场，其供应量降低，非但不能刺激价格上涨，反而会造成市场需求的异化，从而造成需求与供应之间的关系断裂。
同样，我们也可以对2008年的住宅消费需求的发展走势，作出明确的判断。自2005年以来，我们妙行机构与其它专业机构开展专项合作，在对京、沪、穗、深等一线城市的住宅消费需求，进行系统而深入的研究。研究结果表明，一线城市的住宅消费需求在总体发展走势上，正在发生三点重要的变化。
· 变化1：商品住宅的有效消费需求规模将会停止上升，甚至有可能会出现下降的走势。
现在，房地产商总是拿全国人民的住宅需求作为房价会继续上涨的论据，其实这是自欺欺人。因为，在测量一项商品的需求规模时，我们应该测量它的有效需求，而不是潜在需求总量。具体到商品住宅市场，有效需求就是指那些既有迫切的商品住宅消费驱动、又有商品住宅消费能力的人群。
如果，我们以有效需求人群作为商品住宅的测量对象，就会发现：福利性住房和政策性住房的机制的大力推行，是政府利用产业政策手段对房地产市场进行市场分化和市场干预的重要举措。它将住宅市场被分成了浅水区和深水区2个市场分片。商品住宅就是深水区市场，这片市场的主要需求群体是中高层收入群体。通过前面一个时期的住宅消费积累，这个群体的中坚人群大多已经拥有了1-2座住宅。在房价高位运行的状态下，这个人群的需求驱动无疑会受到抑制。
中坚人群靠不住，能靠的只剩下中高档收入阶层中的两类边缘人群：一是来自外埠的高收入城市新移民，这是北京、上海等少数几座经济圈中心城市才有资格享受的肥肉。这也正是这些城市的房价涨幅总是在全国领先的一个主要原因。二是中高层收入群体的新生代人群。但是，现在两限房实际上已经向这个人群开放。——两限房虽然不能满足他们当中所有人的住房需求，但是由于心存盼望，所以他们的的需求驱动无疑也会受到抑制。
由此，如果商品住宅的价格继续走高，它的有效消费需求规模将会停止上升，甚至有可能会出现下降的走势。
· 变化2：商品住宅的刚性需求将会出现下降的走势。
房地产商在谈论住宅需求时，往往只谈论需求规模，而不谈论需求强度。——这要么是出于经济学和消费行为学的无知，要么是对公众和市场的存心欺骗。
众所周知，一个人对一项商品具有需求，并不意味着他会马上实施购买；只有他的需求迫切程度足以推动他作出购买决定的时候，他的消费才会发生。换句话说，我们的需求决定的是我们该不该购买；而决定什么时候购买的，则是需求迫切程度。——迫切程度高的需求则为刚性需求。
目前，中高层收入群体的中坚人群大多已经拥有了1-2座住宅。他们再购买住宅，不是为了解决基本的居住问题，而是为了满足更高的家居生活期望。——这是一种迫切程度较低的住宅需求。目下，房价正运行在高位，而住宅的质量和品相却运行在低位；这种性价比失衡的状态等于是给他们原本就处在低位的需求强度，再兜头浇上一桶冰水。
在商品住宅的消费上，来自外埠的高收入城市新移民就象股市里的散户，行情看涨时会疯狂入市，行情震荡时会避险观望。因此，不能指望他们在房价震荡的时期，对商品住宅贡献稳定的有效市场空间。
同样，中高层收入群体的新生代人群由于对福利性和政策性住房心存盼望，所以在商品住宅的需求迫切程度上，他们也会出现软化的趋向。
故此，商品住宅的刚性需求肯定会出现下降的走势。
· 变化3：商品住宅的产品价值走势将对商品住宅的有效需求产生直接而强烈的抑制。
现在，在商品住宅市场存在着一个非常怪异的现象：住宅价格在一路走高，但住宅的质量、品相、升值潜力等产品价值却在一路走低，形成了住宅产品性价比低开低走的无良状态。
以北京为例，目前，北京的新建商品住宅的开发重心已经向外发展到了四至六环之间。这给北京的商品住宅市场带来了下述新的重要变化：
· 第一，四至六环之间的新社区的生活设施、商业设施、商务设施和休闲娱乐设施的发展水平，要远远落后于传统的中心市区。因此，从家居生活的环境水平的角度考量，这些区域的商品住宅的性价比走势正在面临极度的市场考验。
· 第二，在新社区落成之前，四至六环之间的地区大多数都是农村，根本没有现代产业、现代商业和现代商务的聚集，并且远离那些现代产业、现代商业和现代商务的中心区域。对于一个区域来说，现代产业、现代商业或现代商务的聚集性存在，是这个区域的发展引擎。可以说，目前，四至六环之间大多数地区的房价上扬，是借了全市房价整体拉高的光，而不是该区域的地产商业价值的真实体现。这就进一步加剧了住宅产品性价比的商业负担。
· 第三，四至六环之间地区的面积要数倍于三环以内地区。这样一来，可供购房者选择的住宅大大增加。选择裕度的大幅增加，使住宅产品性价比低开低走的现状暴露得更加充分。这对购买者的消费信心无疑是严酷的打击。
北京的这种现象在全国一、二线城市普遍存在。因此，在住宅产品性价比低开低走的无良状态没有得到实质性改善之前，商品住宅的有效需求空间就会受到直接而强烈的抑制。
综上所述，可以肯定地说，在未来一个阶段内，商品住宅的有效需求将会停止上升，甚至有可能会出现下降的走势。
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