《中国房地产危机启示录》之八
北京楼市即将堕入20年来最严酷的冰冻期
在上一篇文章《商品住宅需求走势即将发生重大变化》里，我扼要地阐述了我们妙行对城市住宅需求发展走势的研究结论：在未来的2-5年内，一线城市的住宅消费需求在总体发展走势上，将会发生三点重要的变化：
第一，商品住宅的有效消费需求规模将会停止上升，甚至有可能会出现下降的走势。
第二，商品住宅的需求强度将会出现下降的走势。
第三，商品住宅的产品价值走势将对商品住宅的有效需求产生直接而强烈的抑制。
最后，总结说：在未来一个阶段内，商品住宅的有效需求将会停止上升，甚至有可能会出现下降的走势。如果住宅市场政策和住宅市场供应量对房价上涨，没有产生强有力的刺激，那么商品住宅的有效需求的走势将会决定房价的走势。
在这篇文章里，将从住宅需求发展走势的角度，阐述我们妙行的第二个研究结论：在北京等一线城市，商品住宅市场的需求刚性已经出现严重软化。如果这一态势得不到改善，北京等一线城市的商品住宅市场将会堕入20年以来最严酷的冰冻期。
要想读懂这个结论，先要搞清楚两个问题：什么是商品住宅需求刚性？它对商品住宅市场为什么能产生这么重要的影响？
关于需求刚性，你就是将微观经济学、消费经济学、消费行为学和市场营销学的所有理论书籍全都翻遍，也一定找不到这个词汇。因为，它是我们妙行为研究住宅消费需求方便而创造出来的一个需求指征。
所谓需求刚性，就是顾客对一项商品的需求迫切程度和满足需求的动力程度的交互激发水平状态。通俗地说，需求刚性描述的不是你是否需要买一座房子，而是你现在是否需要立刻买一座房子，以及为买这座房子你可以忍受多么大的“冤枉开支”和消费风险。也就是说，你越需要立刻买下房子，并且你可以忍受的“冤枉开支”和消费风险越高，你的需求刚性水平就越高。反之，你的需求刚性水平就越低。
以前，政府、经济研究机构和房地产商都习惯用有效需求规模这个需求指征，来衡量房地产市场的当期市场规模。这在经济学和市场营销学理论上是正确的；但是具体到我国现阶段的房地产市场，却是极其错误的。这是因为，所谓有效需求，就是指那些有购买商品住宅的欲望、且有足够的购买能力的顾客人群。但是，经过我们研究后发现：大多数有购买商品住宅的欲望、且有足够的购买能力的顾客，并没有下定决心一定要在未来两年内购买自己期望中的住宅。
换句话说，现在，商品住宅的真实需求状况是：有效需求规模高，当期需求刚性低。
造成商品住宅需求刚性低下的主要原因，正象上一篇文章里所分析的那样：
· 第一，福利性住房和政策性住房的机制的大力推行，是政府利用产业政策手段对房地产市场进行市场分化和市场干预的重要举措。它将住宅市场被分成了浅水区和深水区2个市场分片。商品住宅就是深水区市场。随着楼价的一路走高，商品住宅市场事实上已经演变成为中高收入人群的住宅消费的专有市场。
· 第二，北京等一线城市的中高收入人群中的中坚群体大多已经拥有了1-2座住宅。他们再购买住宅，不是为了解决基本的居住问题，而是为了满足更高的家居生活期望。——这是一种迫切程度较低的住宅需求。目下，房价正运行在高位，而住宅的质量和品相却运行在低位；这种性价比失衡的状态等于是给他们原本就处在低位的需求强度，再兜头浇上一桶冰水。
· 第三，中高收入人群的两个边缘性群体——新生代人群和高收入城市新移民，虽然对商品住宅的需求迫切程度较高，但是，由于“冤枉开支”和消费风险过高，对他们的购买动力形成了强烈的抑制作用，从而造成这两个群体的需求刚性也呈现出严重软化的形势。
· 第四，在北京等一线城市，住宅价格在一路走高，但住宅的区位、质量、品相、环境、升值潜力等产品价值却在一路走低，形成了住宅产品性价比低开低走的无良状态。这种拿着金砖换板砖的消费现实，本身就会对需求刚性形成毁灭性打击。
上个世纪80年代后期，北京产生了真正意义上的房地产市场。在此后的20年时间里，北京的房地产市场始终保持着上升的运行态势。造成此般态势的因素很多，其中最关键的因素就是商品住宅市场的需求刚性始终保持着格外坚挺的态势。这也就是说，目前这种需求刚性软化的态势，是北京房地产市场从未遭遇过的。它是否会造成房价下挫，还有待观察；但是，有一点是确定的，那就是：如果这一态势得不到改善，北京等一线城市的商品住宅市场将会堕入20年以来最严酷的冰冻期。
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