《中国房地产危机启示录》之六
高房价给房地产商造成了四项灾难
天下没有免费的午餐。何况还是肥得流油的大餐。
或许是房价飞涨这顿大餐持续得太久了一些，以至于地产商都产生了错觉，以为遇到了千里搭长棚的千年不散的流水大席。于是，心安理得心花怒放地坐下来，大快朵颐。但是，他们没有看到，灾难派出的四位黑衣使者已经站在身后，静静地等候他们埋单。埋4项灾难的单。
· 第一项灾难：在市场和社会的双重压力的驱动下，房地产的产业政策导向已经从对房地产给予热情激励转为严厉调控。
目前，中央对房地产市场的态度非常明确，那就是：即便付出天大的代价，也要加强调控。这主要表现在：
第一，在金融政策方面，中央虽然承受着人民币升值、股市震荡下跌等沉重的金融压力，但是仍然异常坚定地加息政策。不仅如此，第二套住房的房贷政策的出台，已经表现出中央对房地产市场进行刮骨疗毒式的“野蛮”调控。
第二，在产业政策方面，中央会同地方政府，已经从上、中、下三路，向着房地产杀将过去：
· 首先，通过提高土地交易价格、清理土地囤积等土地资源管理政策，希望对房地产市场实现基源性调控。这可以被称为中央对房地产商的斩足行动。
· 其次，经济适用房、两限房、廉租房等福利性住宅产品的出现，宣告以政府为主导的福利性房地产市场的诞生。这是中央政府利用产业政策手段，对房地产市场进行市场分化和市场干预的第一步。相信今后还会有第二步，第三步。中央对福利性住房和保障性住房市场的主导性干预，将房地产商逼向了市场的深水区——中高层收入人群的住宅需求市场。由于这个市场的需求规模相对较小、需求迫切程度相对较低，所以这个市场会更多地呈现出冷静的理性气氛。这非常有利于中央对房地产市场的调控期望。这可以被称为中央对房地产商的腰斩行动。
· 再次，近两年，在城市发展规划的制定上，地方政府越来越富于前瞻性智慧。站在整个城市的未来发展的高度民主，对每一方土地的未来商业价值与使用方向，作出科学的定位与调控。这使得房地产在赢得一块土地的同时，不得不按照城市和市民的期望去建造房屋。这可以被称为中央对房地产商的斩首行动。
当然，这三道披风斩，中央和地方政府刚刚练成，目前使起来还很稚嫩，但是，我们可以相信，它们的调控力将会在不远的将来，充分地彰显出来。
· 第二项灾难：商品房市场的刚性需求规模正在加速缩水。
随着福利性和保障性住房市场的诞生，住宅市场被分成了浅水区和深水区2个市场分片。非福利性和保障性商品房市场就是深水区市场，它将会成为房地产商进行充分自由竞争的市场领域。
这片市场的主要需求群体是中高层收入群体。通过前面一个时期的住宅消费积累，这个群体的中坚人群大多已经拥有了1-2座住宅。他们再购买住宅，不是为了解决基本的居住问题，而是为了满足更高的家居生活期望。这类需求的刚性相对较弱。在第二套住宅贷款政策这面坚盾前面，中坚人群的刚性需求将严重缩水。
中坚人群靠不住，能靠的只剩下两类人群：一是来自外埠的高收入城市新移民，这是北京、上海等少数几座经济圈中心城市才有资格享受的肥肉。这也正是这些城市的房价涨幅总是在全国领先的一个主要原因。二是中高层收入群体的新生代人群。但是，现在两限房实际上已经向这个人群开放。——两限房虽然不能满足他们当中所有人的住房需求，但是却能软化他们对非福利性和保障性商品房的刚性需求。
刚性需求规模的缩水，会降低中高层收入群体的需求水平，拉伸他们的需求时间，这样一来，他们对非福利性和保障性商品房的需求强度就会降低。——需求规模决定的只是有多少人想买并且买得起商品房，而决定现在买还是不买的是这些人的需求水平、需求时间和需求强度。
以前，房地产商总在谈论中国的住房需求规模如何庞大，而从不谈论这种需求的需求水平、需求时间与需求强度。这有两种可能：一是房地产商们不知道还有这些个劳什子玩意儿，那他们的市场知识充其量也就是小学肄业。二是房地产商们知道而不说，那说明他们是一群心虚的黑心商人。
· 第三项灾难：上下游资源供应成本持续上扬。
在全国人民的眼里，房价飞速上涨是眼见的事实。其实，在这眼见的事实背后，还有一个全国人民不得眼见的事实：房地产项目开发的上下游资源供应成本也在一路上扬。
近5年来，全国房地产项目在包括建筑设计在内的知识产权上的投入增长超过了30%，在土地资源上的投入增长超过了70%，在建筑材料与施工上的投入增长超过了40%，在市场推广方面的投入增长超过了60%，在销售服务资源上的投入增长超过了120%。
有些房地产商私下哀叹：上面的这些成本增长都是可以摆在台面上说的，此外还有很多摆不上台面的成本，也在随着房价的上涨而水涨船高。譬如，以前可以通过拖欠施工建设款而减轻资金压力，现在再这么做就不那么容易了，需要付出成本、甚至高昂的违规代价。再譬如，随着房价的上涨，打通各种渠道的公关成本（其实就是商业贿赂）也象开了花的芝麻。
· 第四项灾难：房地产企业普遍存在的败家子式的粗放运营模式。
有一位在审计部门工作的朋友曾经说过一句极为经典的话：中国的房地产商只是一群疑似暴利商人。——如果按照行业应有的赢利水平，中国的房地产商绝对属于暴利一族；但是，如果按照他们的企业运营智商衡量，大多数的中国房地产商可算是枉背了暴利奸商的骂声。
的确，目前，大多数中国房地产企业推行的是“三拍式”粗放运营。所谓三拍就是：决策拍脑袋，对外拍胸脯，遇事拍屁股。举一个例子：一块土地该不该拿？该以多少钱拿？拿下来盖什么？怎么盖可以获得最佳商业收益？……所有这一切问题的答案，均在房地产企业大老板对他的脑袋一拍二打之中产生。当然，老板们也会征求专业机构或专家的意见。但是这里面有一条黄金律，那就是：由老板首先作出决定，然后再由专家论证老板的决定是伟大、光荣、正确的。——如果哪个专家不遵守这个行业的黄金律，就一定会被业界一致认定：这孙子的脑袋没做防水层！
房地产企业的老板们的脑袋里拍出来的都是金瓜般的商业智慧吗？我看未必。眼下就有一个现成的例子可以说明：日前，我们对6家房地产企业（清一色的知名大型企业）的11位总监以上级别的高管，围绕白领阶层置业状况这个主题，进行了深入的业务交流。让我们深感震撼的是：这11位高管，没有1位能够对白领阶层置业特征作出哪怕是最起码的描述。其中，有8位高管对白领阶层最基本的群体特征所做的表述，与正确的群体界定完全南辕北辙。而在这6家房地产企业中，以白领阶层作为目标顾客群体的在建项目和在售项目总共有13个。换句话说，有那么一群根本不知道白领阶层置业需求和行为特征的房地产业内人士，在忙乎着建造让白领阶层喜爱的房子！
中国房地产企业经营的那种粗放，只有在野球场上才能得见：左边一块石头，右边一块石头，这就是球门了，开练吧您呐！——这很悲哀。
但是，房地产商们并不觉着：俺有的是钱，俺有的是粗放的本钱，俺怕谁？！——这就更悲哀。
高房价带来的4项灾难，足以让任何一位商业智商达到85的房地产商愁上心头；但是，我们看到的却是文章开始的那一幅场景：房地产商们咧着一张张比解放区的天还晴朗的笑脸，对着肥得流油的房价大餐大块朵颐，丝毫没有察觉到灾难派出的四位黑衣使者已经站在身后，静静地等候他们埋单。埋4项灾难的单。
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