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为什么限购令等政策不能降房价?

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限购令虽然严厉,但是在货币和信贷总量不减少的条件下,它只是把购房需求冻结在那里,并没有真正减少需求。造成的后果是,手中已有的房屋变得更加稀缺,人们反而不会卖出手中的房子。想想看,在限购令下为了搞到房子人们不惜假离婚,他怎么舍得卖呢?

限购令政策冻结了需求,但也抑制了供给。短期里,价格上涨可能被抑制住(实际未必),但是减少更多的一定是成交量,并且将伴随房租的上涨。政策长期执行,房价可能大跌(只是可能),但是这政策副作用大,长期执行的可能性不大。恰恰相反,假如没有其它政策措施相匹配,当房价真的要大幅下降的时候,政府又会出来救市的。

交易税和种种对于交易的限制,也都是不能降低房价的。交易环节的税收,最终由买房者和买房者分担,各自分担多少由其需求的价格弹性决定。需求弹性这个说法学术了些,你可以理解为谁更急迫,谁承担的税就多一些。假如开发商急于卖房子,那么开发商就要多承担交易税;反之,如果消费者急于买房子,那么消费者就要多承担交易税。交易税会减少交易,但是不能降房价。相反,它会增加房价。其它对于交易的限制,同样由于既没有减少需求,也没有增加供给,所以不可能降低房价。

公租房建设能不能降低房价?国外能,但是国内不能。为什么?因为国内有用地指标限制。大量建设了公租房,用于建设商品房的土地供给就更少了。国内的房子高度资本化,具有极强的投机性,因此不会因为公租房增加,购买商品房的需求就减少。需求不减少,供给却减少,价格当然要不降反升了。所以,千万不能教条。那些拿什么房租收入比、空置率与国外作比较来判断中国房价的人,也都是犯了教条主义的错误。我们的货币制度、户籍制度、土地制度、基本政治制度都是与国外不一样,怎么能简单做那样的比较呢?

当然,我并不是要反对公租房假设,但是那为了维护社会稳定,而不是用来降低房价的。

房产税能不能降房价?答案是:没有简单的结论。如果房地产没有资本化,通俗说,人们买房子是为了消费用,而不是为了等待涨价增值,那么房产税不能降低房价,还会在一定程度上增加房价。但是,如果房地产已经高度资本化了,大量的人买房子是为了等待涨价增值,市场充满了投机性,那么也有两种情况:一是房产税很轻,低于房价上涨的幅度,那么房产税也是不能降低房价;二是房产税适当高,高于房价上涨的幅度,那么房产税能降房价。

一个有趣的问题是:为何多数城市选择限购令,而不是房产税?我的看法:因为前者损害的是还没有购房的新人的利益,不损害已经购房的既得利益者的利益,而后者不管你是打算购房的新人,还是已经购了房的既得利益者,只要持有多套房子、大面积的房子,都得承担这税赋,不易逃避。政策选择之所以如此,其实还是一个自己的刀削不了自己的把的问题。

我要特别强调一点的是,一般来说经济形势好房价会涨,这是一个普遍规律。这就是张五常讲的财富的仓库理论。财富需要有载体来承载。一个国家、地区,经济长期高速增长,房子、艺术品价格都会大涨。反之,经济形势不好,房价又会跌。但是对于中国来说,这个规律就未必总是成立的了。经济形势不好,房价未必会下降,反而可能也是上升。原因是:西方国家政府是选出来的,即使经济下滑,出现大规模的失业,你不能立即把它搞下台,它仍然具有执政的合法性。这决定了它可以照顾稍长一点的利益,至少,执政之初他是可以按照经济规律办事的。但是中国不是这样。政府执政的合法性来自于民众不造反。任何时候它都是怕经济下滑,大规模失业的。不能让人没有饭吃,没有活路。反过来,他却不怕通货膨胀。我们知道通货膨胀就是抢钱嘛。抢你两千,你会造反吗?不会。抢你两万,你也不会造反。而西方国家则又怕通货膨胀。不说你抢两万,抢两千恐怕都不行。且不说他们可以随时上街抗议,四年后,他们可以轻易地用手投票把你选下来。民主政治下,你不能得罪大多数。

大家要记住的是,民主国家怕通胀,集权国家怕失业。政府既要保7%的增长底线,又要守3.5%的通胀上限。我的问题是:在保增长底线和守通胀上限的选择中,政府会选择哪一个。你们说,政府会选择哪一个呢?我的答案是:政府会选择保增长底线。经济形势不好,政府就会救经济。怎么救?不管你怎么救,最终都要表现为货币超发。他们说那是财政刺激,但在我看来其实都是货币刺激。货币发出来,你们说,房价是涨还是跌呢?这就是我讲经济形势不好,房价未必会下降,反而可能上升的道理。08年以来的房价就是这样的上涨。

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