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高房价的原因

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任何价格,归根结底是由需求和供给共同决定的;高房价不过是高需求和低供给的表现。

我要先说说这个低供给。房地产的低供给与政府土地垄断不无关系,不过又不是我们一般所遇到的垄断问题。我们一般所说的垄断,垄断者垄断的是自己的物品,他当然有激励控制数量维持一个较高的价格。但是政府垄断的土地,并不是官员们自己的,至少名义上不是。其实,地方政府是有买地冲动的。在任就五年十年的,能卖的地,当然要尽可能赶紧卖掉。于是就不能不搞一个限制农业用地转做工业用地的红线,就是“18亿亩耕地红线”政策。

这个政策又的确与垄断有关系,有关部门不搞出这样一个限制政策,它那里还有什么权力,又怎么能捞到好处?但这不是土地垄断,而是权力垄断。本来说地方政府可能过度卖地,是一个说得过去的理由,但他们要冠冕堂皇,美其名曰是要保障十四亿人口的粮食安全问题。

但名字叫做“18亿亩耕地红线”的政策,其实跟吃饭问题一点关系也没有。吃不吃得上饭,不是种粮的土地多与少的问题,不是粮食多与少的问题,而是收入高与不高的问题。世人不是因为粮食少而挨饿的,而是因为贫穷出不起价才挨饿的。见过穷人挨饿的,有见过富人挨饿的吗?发达国家不主产粮食,但是发达国家的人民挨饿了吗?发展中国家多数农业是主产业,可是饥饿偏偏发生在这些以农业为主产业的发展中国家。事实上,大量的粮食被用于生产工业燃料,因此只需出到汽油的价格,就能从机器口从抢回吃不完的粮食。

要澄清的是:不是高地价导致了高房价,而是高房价导致了高地价。因为在终端市场上房子卖的火爆,开发商于是来抢地,从而拉高了地价。面对高房价,我们不要指责高地价,而是要思考,在终端市场上为什么房子卖那么火爆。我经常举的例子是:在西湖边,白送你一块地,你不会盖了房子就便宜卖出去吧;反过来,你一亿块钱一平米买了地,盖了房子,你能够一亿块钱一平米卖出去吗?可见高房价与高地价的确没有关系,至少没有直接关系。

但是土地低供给却是导致高房价的原因,而低土地供给与高地价是存在紧密联系的。价和量紧密联系、相互决定,但又的确不是一回事。对于一般大众来说,这个有些不太好理解。不管其中道理:地王不是高房价的原因,但是地王反映了土地的低供给和商品房的高需求。

现在我要转谈决定房价的需求因素。决定高房价的主要需求因素有:

(1)货币超发。价格问题,永远都是货币问题。个别商品价格上涨,不一定是货币超发的结果。但是全部商品和劳务价格都涨,唯一原因就是货币超发了。货币天生要追逐商品和劳务。但是货币之水不会均匀流向所有市场。首先会流向资产市场。大规模货币和信贷扩张,必然要产生资产泡沫。货币超发,既外源性的,也有内源性的。外源性表现为热钱流入。当然现阶段是美国可能结束量化宽松,热钱流出新兴国家,流回美国。

(2)缺乏收入载体。女同胞们,你们出门为什么带个兜子?装钱是不是?你们家里为什么弄那么多抽屉、柜子?也是装钱了。中国三十年的持续高增长,产生了巨大的收入流。这收入也得要有抽屉来装是不是?中国的天量货币,也是需要抽屉来承载的。但是装钱的抽屉在哪里?土地等重要生产要素都是国家所有,因为制度的原因股市又不争气,房地产于是成为有限的几个抽屉之一,能不装得满满的吗?这和西方不同,他们土地等重要生产要素都是私人所有,每一寸土地、每一种重要要素都是承载收入的载体,因此房价就很难高了。

(3)特殊体制下的单边升值预期。如今地方政府都是高负债运行,而土地收入又占了地方财政收入的30-40%,政府怎么敢动真格打压房价呢?假如房价暴跌,地方政府陷入财务危机怎么办?老百姓不傻,在财政体制没有做出根本性改变之前,政府任何打压房价的承诺都是不可置信的。而问题的另一面是,人们坚信政府拥有动员资源的强大能力,房价真要是大跌,政府可以通过减少土地供给、增加信贷资金投放来救市。在房价的问题上,不是政府拿捏着老百姓,而是老百姓拿捏着政府。当然,我们也不认为政府想要降房价。住建部官员明确讲了,调控房市从来也没有降低房价的意思,调控是为了房地产市场稳健发展。

(4)政策制定者谁没有几套房子,具有杀伤力的政策怎能轻易出台?据说,中国房屋自有率不低。现在的问题是,房价不降,老百姓不满意;房价大降,老百姓也不满意。房价大降,在坐各位你们满意吗?当然我要提醒大家,近半年来官员买房子的倾向很明显。

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