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房地产到底有没有泡沫?

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房地产到底有没有泡沫?这个问题,众说纷纭。

我的经济学永远简单:凡资产,在价格上涨的过程中都会形成泡沫,当然,在价格下跌的过程中又会形成超跌。这就是资产的属性。何为资产?凡是能够带来收入的东西都是资产。人们需要资产,不是用它来满足自己的直接需要,而是希望它增值给我们带来收入。一瓶水,我们需要它是要用它来满足我们的直接需要。我最多一天喝10瓶水,超过了你就是白送我,我也不要了。这是普通商品,需求有极限。但是资产这个东西不一样,我们需要它不是用它来满足我们的直接需要,而是希望它增值给我们带来收入。这决定了对于资产的需求可以是没有止境的。这也决定了预期在资产价格形成中具有重要作用。一个一文不值的东西,如果你认为它会涨价,我认为它会涨价,他认为它会涨价,大家都认为他会涨价,那么这个东西就真的会涨价,形成泡沫。一盆普通郁金香、君子兰,尚且可以炒出天价来,就不要说房子了。当年日本土地总值达到15万亿美元,比美国土地资产总值多4倍,这可不是天方夜谭。

如果货币超发,流动性泛滥,那么任何供给缺乏弹性的东西都会具有资产的性质。所以不难理解,在货币超发,流动性泛滥的背景下,成为资产并形成泡沫的不仅仅是房地产,黄金、艺术品、大宗商品,甚至大蒜、辣椒、绿豆都被变成了资产而被人炒作形成泡沫。

判断有没有资产泡沫还有更学术一点的办法。当一国货币长期“对内贬值、对外升值”,或者货币宽松而利率高昂,一般来说是资产泡沫化了。这是我的研究成果。有没有泡沫,你说有,他说没有,仅仅从价格看说不清。但是货币“对内贬值、对外升值”这个是看得清楚的,货币宽松而利率高昂这个也是看得清楚的。有没有泡沫,朋友们争来争去,得不出一致意见。但是我这样一说,争论立马停下来了。先是吵的不行,现在静的不行,让人受不了。朋友们说,你要是以价格说有泡沫,我们还真不一定接受,但是你这样说,我们无法反驳。

泡沫化与高杠杆化紧密联系。泡沫化中,没有人愿意让钱久留手中,同时更多的人更希望借到钱。一笔可用资金,你花出去,变成他的收入和存款,经过金融中介,又变成另外一个人的可用资金……循环往复,债权债务链无限延伸,M2跟着膨胀起来。这种债权债务链的拉长是高杠杆化的一个方面,而M2巨幅膨胀正是高杠杆化的外在表现。泡沫化中,人们以资产作抵押融资,本来资产只值6元,但泡沫化中涨到20元,你以它作抵押借到12元,实际是6元借了12元。这是高杠杆化的又一个方面。泡沫化中,赚钱那么容易,银行不会让其钱做存款被提取准备金,做贷款接受利率管制,理财产品于是应运而生。理财产品让银行可以将储户的钱全部用于生利,并且不接受利率管制。其它非银行金融机构也会尽可能地把每一分钱都放出去生利。中国的理财产品从无到有,短短几年达到13万亿,非银行金融机构爆发增长,正是银行等金融部门在规避监管分享资产泡沫。这是高杠杆化的第三个方面。

那么泡沫在哪里?朋友们说在哪里呢?所有资产市场都有,但主要在房地产市场了。

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