08楼市—识时务者为俊杰

□ 王刚

买涨不买跌？真是天大的笑话！

各位可千万别把楼市股市化、别把不动产证券化。以深圳为例：正因为市场念歪了经，06下旬至07上旬深圳楼市才会出现蜂拥而入疯狂炒作，将真正主力的自住型住宅消费者挤出市场，从而导致住宅证券化、楼市严重泡沫化，从而导致政府出手“救市”，楼市逐步趋冷。真正买涨不买跌的是那些业已离市或被套牢的投机炒房者，而时下的刚性消费人群反而是那些曾经被挤出市场的以自住为需求的众多市民。他们更在意的是性价比，在意的是对应楼价：付得出首期款承担得起供楼款。万科在上海、杭州、宁波等地降价后良好的销售局面已证明了这一点。

从珠三角延烧到长三角，眼下热炒的万科楼盘降价行动，注定在楼市买卖双方死撑对局下是会引起区域甚至国内楼市的轩然大波。带头大哥终究是带头大哥，树大虽然招风，可薄利多销见好就收更是务实的硬道理。

我们从潘石屹的“逆市涨价说”到“万科降价对房企的负面影响说”中可见老潘的醋意和无奈。作为业内人士应清醒的认识到，万科的降价是顺势而为的明智之举。而老潘的涨价噱头自然是建立在一个没有市场支撑和基础，一个故弄玄虚、瞬间收场的闹剧罢了。目前房地产开发市场可谓是土地为王转为资金为王，由利润的多少的问题转为如何生存的问题。楼市的现状就是：开发商利润的期望值＋现金流的承受周期与 购房者价格承受力的博弈。

我们可从深层分析万科降价的内外因：

■ 万科的土地储备较大，在前两三年各个城市攻城略地资金投入过大、同样与众多开发商比资金链压力巨大；

■ 万科购置的多数商品房用地都在城郊部，相对市区土地价格来的便宜。折算项目的土地成本、建安成本、利润率在时下的合理比例，以相对具有较强竞争力的市场价格推出，见好就收快速脱手是极为明智的,毕竟15％到20％的利润也是利润，比死撑着等待客户流失强；

■ 万科的企业文化、品牌、楼盘的品质、营销推广包装、售后服务等十分成熟完善，客户的前期良好内部积累、拥戴度和忠诚度颇高，这点在整个国内楼市是勿庸置疑不可撼动的，虽然树大招风08万科出现较多的负面新闻和事件，虽然万科股票同样在大势下跌的很惨；

■ 房企开发的终极目的就是盈利从而滚动发展，时下局势以其坐以待毙、痴人说梦般的奢望市场的反弹，不如识时务看清大局薄利多销、快速消化储备良好的不可复制不可再生的市场有限的客户份额；

■ 众多项目因规模开发而出现的前期顺势高价销售出的单位，因08楼市的降价而出现的老客户闹退房闹补差价的事件，以深圳万科为例：政府不支持、法律不保护，再闹都是无果而终，何况有不少高价购入者都是不值得同情的投机炒房者，楼价泡沫的推手之一；

■ 真正专业理性精准的厘清、锁定自己项目的目标客户群，从产品从价格上开发适销对路的住宅是开发商要做的重要功课。面临婚嫁的青年一代才是市场的主力刚性消费群，特别是眼下楼市：炒家离市、二三次甚至终极置业者应对市场可放缓置业计划。而唯有年轻人、唯有中国的年轻人成家的槛必须得面对。万科在某些城市搞的青年置业计划活动就是明智前卫的市场营销举措；

■ 无论从能源从证券从房地产从各相关国际市场流通的各个外贸产业链条来看，经济全球化对中国的影响越来越深入，国际金融动荡的局面已然波及中国市场，老美的次贷危机阴影下世界各国均无法幸免，市场杠杆已然在国际大市场上发挥作用，国际资本的流通延伸已然在平衡着整个国际大市场。前美联储主席格林斯潘近期亦高调表态对国家金融局势将有一个长期动荡的担忧……如此局面，政府自然不得掉以轻心严谨面对，预防调控市场的稳定。何谈救市之举？！救市，救什么市，救这个曾经疯狂过热的楼市嘛？国泰民安、平稳健康发展才是大势所趋！才是硬道理！这不新华社又发文批评部分地方政府的冒出的救市心态了；

我们另外要清醒的看出：许多城市众多开发商因历史原因拿地价格差异巨大，有不少拍卖拿地的，也有不少是前两三年协议拿地的。部分廉价拿地的开发商相比高价拍得土地的开发商更有市场的观望成本，期望楼市反弹重新回热的侥幸心里更重，期望死扛着博取利润的期望值。当然，这毫无疑问是在痴人说梦。本来这部分相对廉价土地的拥有企业更具市场营销的机动性，可依笔者的观点，正是这个成本因素和贪婪心态导致其正在逐步错失市场机会。时间成本、利息成本、现金流都是需考虑的制约发展的因素。曾经的自身或其他企业廉价地之下在楼市发热时获取的高额暴利依然促使其在欲望尚未消解下背离市场自我消亡！

目前的楼市价格波动，不是价格已跌破成本的问题，而是利润降多少的问题。一切均应以市场自由流通买卖的心态来看待为好，该溜的溜该撑的继续死撑。就让暴风骤雨来的更猛烈些吧！

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