密密麻麻的公寓里隐藏着不少“酒店”。

    李小姐是深圳一家外企的职员，今年以来，每次到昆明出差前，她做的第一件事就是登陆昆明几家酒店式公寓的网站，在线或者打电话订房间。如果订不到房间，李小姐就只能找一家四星级酒店。

   “四星级酒店的价格至少要贵上一倍，然而并不是每个四星级酒店都能让我安睡的。”李小姐说，“住在酒店式公寓里，就像住在自己的家里一样。”

    和李小姐一样，时下越来越多到昆明出差的商务人士，把他们的栖息地安排在分布在昆明大街小巷的酒店式公寓里。如影随形的是，酒店式公寓在昆明一个接一个地冒出来，在不到一年的时间里竟达20余家，在傲城、达阵广场等大楼里，更是出现了3家酒店式公寓同楼“贴身肉搏”的局面。

                    一幢大楼里挤进3家

    比星级酒店低廉的价位，比星级酒店更人性化的服务，给身处异乡的您一份家的自在、舒适和温馨——这是昆明一家酒店式公寓打出的广告。

    酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加人性化。

    记者了解到，目前昆明市各种名称的酒店式公寓已达20多家，分布在三市街、傲城、达阵广场等地的商务区或高档住宅区。已形成品牌效应的有哈特酒店式公寓、120渡、拉贝拉公馆、怡雅·阳光等，其他一些小打小闹的经营者只有一家店，4、5间客房。而作为昆明第一家和客房最多的酒店式公寓，哈特酒店目前在昆明已有两家连锁店，其客房已达到80多间，号称“昆明首家超四星豪华酒店式公寓”。

    “昆明酒店式公寓，已进入同楼竞技，近身肉搏的格局。”来自深圳的张女士是也干这行的，近日到昆明考察酒店式公寓市场后，她如此感叹。

    张女士所说的“同楼竞技”是指傲城和达阵，这两幢大楼里目前各有3家酒店式公寓在经营。

    在傲城——这幢底下几层仍空置着的大楼里，目前已汇集了拉贝拉公馆、120渡、怡雅·阳光三家酒店式公寓，而他们之间的竞争之激烈，从两部电梯的电梯广告上就可见一斑——几乎被前两家占领，据说怡雅·阳光也想在电梯上露露脸，但由于下手晚了，已没有位置。

    在达阵广场，目前汇集了哈特、怡雅·阳光、千旅晨等三家酒店式公寓。

据目前客房规模位居前列的“120渡”管理方、昆明泰宇达客房代理有限公司总经理杨勇介绍，该大厦虽然聚齐了3家酒店式公寓，但总客房不过60间。一家酒店式公寓负责人则坦言，原本打算在该大厦进一步收集房源扩大经营，但考虑到各家层次不一，只好在其他大厦另行选址。

    “竞争不可避免，但我们不会打价格战。”傲城一酒店式公寓负责人说，“要到我们这里住是有门槛的，保持一定的价格是我们拒绝目标消费群以外人士的最好办法。”据了解，该酒店式公寓房间标价298元，实际推广价则可低到180元，虽然绝对价位并不是太贵，但相对别家而言已属偏高。

    据了解，这些新型酒店客房入住率均在80％以上，个别酒店甚至因为客人订不到房引来投诉。

                  商务人士尤其喜欢

    “就我们酒店内部的配置而言，给我评个‘四星’我肯定不舒服，给我评个‘五星’别人可能会不舒服。”傲城一酒店式公寓负责人笑着说，“就我们而言，绝大多数客房并不比目前昆明的五星级酒店差，很多以前只住五星级酒店的客人，现在已成了我们的固定客户。”

    记者在120渡等酒店式公寓看到，与传统的酒店相比，这里除传统酒店提供的床单、毛巾换洗等各项服务外，每间套房还有一台DVD、一台小冰箱，冰箱里还装有饮料、饼干，此外还可免费为长住客人提供微波炉、电磁炉、汤锅、碗碟等烹饪用具。在所有的客房里，都有免费宽带上网。

    酒店式公寓的特色在于“简约”：没有豪华的大堂，没有门童为你提行李、登记、取钥匙、去房间，一切都要你亲力亲为。但这样能保证你能舒舒服服地洗个澡，躺在干净柔软的床上看电视，或者上网，然后看着免费提供的书进入梦乡。这一切，花费不到两百元。

    据部分酒店式公寓提供给记者的客户数据库显示，入住酒店式公寓的50%的客户属于商务人群，其中IT、通讯领域的白领占很大比例。这一群体中有80%的人年龄在25岁至40岁之间，他们消费都很理性，而且多半是商务旅行，因此不追求奢华和享受，但要安全、卫生和舒适。应该说，在商务住宿市场，这是一个容易被忽视的群体：他们虽然不是消费潮流的引领者，但他们却是消费结构的中流砥柱。

    “感觉就像我在广州的家一样，甚至连电视机都是一样的。”拖着行李箱走出傲城的张先生对记者说，自己经常在外地跑业务，在北京、上海等出差也一般选择住这种酒店式的公寓，“价格便宜不说，跑累了回来就像回到家中一般”。他说，现在他出差就专门找酒店公寓套间，这样有机会结识各地的朋友，“我有一笔10多万元的业务，就是这样谈成的。”

                   模式：为投资者打理客房

   “酒店式公寓经营通常是把一座大厦里头零散的小户型收集、拼凑在一起，经营者除了前期花2~3万装修小户型、配套设备外，每月还得支付给业主租金，租赁期一般2~3年不等。”杨勇说，酒店式公寓一般都是租下小户型商住大厦的十多间到五六十间套房，重新进行统一装修，添置居家设备便开始营业，运行成本比较低。

   “我的房子以前以短期的形式对外出租，一般租金半年一付，如果租户到期后不租了还得重新出租，这期间非常麻烦。另外，有的租户对房子不爱惜，让我很头痛，但现在租给酒店式公寓托管后，基本不用管了。”在傲城买了两套房子的徐小姐告诉记者，如果有合适的房子，她还会买几套再如此经营。

    据了解，目前酒店式公寓也有一些长期包租的客户。杨勇说，酒店式公寓消化了昆明不少空置房，因为其经营方式比较灵活。一栋大楼开发商卖剩的房子，无论楼层分布如何，酒店式公寓都可以将其连成一体，而“以房养租”的炒房族也愿意将手上的房源出租给有实力的酒店式公寓。此外，一些新房地产项目也逐渐将此作为发展方向。

                      传统酒店并不买账

    就像一条鲶鱼，酒店式公寓的出现不可避免地会与其他相似的“同类”争食，并引发连锁效应。

   “我们的客源，主要是公司职员。”杨勇说，酒店式公寓与星级酒店相比，没有富丽堂皇的大厅、娱乐场所等配套设施，因此大幅降低了酒店的成本，而房间配备依然可以按星级宾馆的标准设置，所以很多以前三星级酒店的客人也渐渐流失到了经济型酒店，“我们差不多将近一半的客人来自那里，我知道很多三星级酒店其实都在关注我们。”

    “其实，与‘同类’的竞争才更为激烈。”一酒店式公寓负责人表示，这个新群体最大的对手是经济型酒店。因为，四星、五星级酒店有其难以撼动的优势：目标明确，针对高端消费群；三星酒店的客源已有一部分流入经济型酒店，再大幅分流的可能性比较小。而面对同类的经济型酒店，如何树立自己的地位和口碑，这才是酒店式公寓面临的最迫切问题。

    据了解，一些酒店式公寓烂价的行为已引起部分同行的强烈不满，“现在有些酒店式公寓的房价还不到100元，有的50、60也卖，对整个行业的发展非常不利。”一些业内人士说，“他们的入住率肯定比我们高，但我们没有任何办法。”

    酒店式公寓与传统的酒店之间是否存在竞争，业内人士各有说法。星级酒店认为，二者客源定位存在根本区别，因此并无交叉；经济型酒店尽管同样以“费用低廉”作为卖点，但他们认为自身安全系数较高，因此与酒店式公寓也不是对手关系。虽然小型宾馆、旅馆尽管承认与酒店式公寓之间存在竞争关系，但他们认为自己属于规范经营，在这点上具有优势。

   “值得注意的是，部分酒店式公寓在设备、服务上相对投入少，经营成本低，一定程度上会冲击酒店业，扰乱市场。”一业内人士提醒记者。

                 投资别盲目 要选对区域

   争议之后，仍有肯定的观点存在。对于经济型酒店投资热开始波及昆明，如速8去年宣布进驻昆明，如家也已表示今年入昆的愿望，部分业内人士认为，相比目前国内已发展成熟、规范化高档的高端酒店市场，国外的酒店投资者和酒店管理公司也已形成共识，在中国发展高档酒店已不是惟一选择，经济型酒店是新机会。

    杨勇认为，酒店式公寓作为一种新型的房产投资和消费模式，投入较少、风险小、回报更丰厚，符合市场发展的方向，前景甚至好于普通住宅楼，是个人投资者介入酒店投资行业的良好渠道。

    但业内人士同时又提醒投资者，买酒店式公寓不能盲目，最重要的是要选对区域。由于这个新业态的客户大部分是商务人士，所以当地商务环境是否浓郁，交通是否便捷，周边配套如学校、医院等是否完备，决定了物业有没有稳定的消费群。其认为，酒店式公寓的生长环境应该在商圈里，成熟商圈对商务人士有着聚集效应，公寓的客源才会源源不断，投资收益才能得到稳固的保证。

     处境尴尬 身份何在？   http://www.ynxxb.com/cindex/show.aspx?id=29264

                                    酒店式公寓的布置就如家。      与表面上的热闹所对应的是，目前昆明的酒店式公寓大多小心翼翼地低调经营。原因无他，它们大多没有一个合法的身份，这是目前不能抹去的尴尬。“虽然有20多家，但只有一半左右的经营者办了税务等执照，而办了营业执照的几乎没有。”一业内人士透露。

多处受限
治安问题是个难题

    “还是等等再说吧，现在实在不方便。”面对记者三番五次的采访要求，哈特酒店相关负责人友好地婉拒。这种“低调”，也能从“多位接受记者采访的酒店式公寓负责人要求不署名”看出。原因在于酒店式公寓目前面临的首要问题就是：整个行业缺乏统一的、规范化的管理和监督。

   “办什么样的执照和手续才算规范？”经营者说他们也不清楚。据了解，在外省，酒店式公寓多以中介、客房代理和资产托管的形式存在。而记者致电旅游、工商等部门时，他们对酒店式公寓由谁主管的问题也没有一个明确的说法，但酒店式公寓的出现已引起了他们的关注。

    一位经营者告诉记者，酒店式公寓经营涉及公共安全，属于特种行业，需要公安部门审批。工商部门为了扶持企业出台过“前置审批”的政策，就是符合一定条件的企业注册时，可先不要求消防、环保、卫生等证齐全，但经营者得承诺在一定期限办齐上述证件，否则将对企业进行取缔或收回证照。而目前酒店公寓根本就很难取得上述证件，这就是一些有工商登记的酒店公寓仍接到整改通知的原因。

    治安问题是酒店式公寓目前较难解决的问题之一。据记者了解，和一般酒店、宾馆直接与公安机关信息挂钩的情况不同，并非所有酒店式公寓都会主动将住户信息提交当地派出所登记，有的在旅客登记方面比较疏忽，这就容易造成有的旅客用假身份证或假姓名进行登记。一旦发生治安刑事案件，执法部门便很难进行调查处理。

                     《物权法》的约束

    另外，《物权法》第七十七条写明：业主不得将住宅改变为经营性用房，若要改变住宅性质，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《物权法》生效后，擅自改变住宅用途的行为就是违法。这对昆明市酒店式公寓来说，是一个“致命”的法律约束。而实际情况是，目前昆明的酒店式公寓大多以贸易公司或房屋中介的名义注册，一旦发生消费投诉，将增加执法部门查找被投诉主体的难度。

    “酒店式公寓的客源很大一部分是老顾客。”一酒店式公寓经理称，每个有信誉的酒店式公寓都会有固定客源，这也是他们能在“夹缝”中求生存的一大原因。

何去何从
建议转型经济型酒店

     蓬勃发展的同时，头上的天空阴云密布。

    “酒店式公寓目前是游离在酒店与出租房之间的行业，目前按照相关法规要求，酒店式公寓几乎没有一家能办齐所有证照。”一业内人士说，“但既然酒店式公寓已出现并在快速发展，就应该引起政府相关部门的重视，按相关规定给它一个合法的身份。至于一些正规的、符合标准的酒店式公寓要如何规范，还需相关法规出台。”

    酒店式公寓该何去何从？有关部门提出的建议是，酒店式公寓从事的经济活动是属于酒店经营范围的，按酒店的标准，在商用楼内一层楼以上都用来做酒店服务，消防、环保等设施齐全，就可以申请到相关证照，今后酒店式公寓是否能往经济型酒店转型？

    构想并不太为当事人所接受。许多经营者认为，改经济型酒店成本太高，大部分酒店式公寓的投资者负担不起。现在一间酒店公寓的成本包括租金、装修费、人力资源等，最少需要1万多元，如果转型，单租金费用就多了不少，成本提高之后，酒店式公寓就不可能保持“物美价廉”这个最大优势了。

政府应鼓励 但要立标准

    更多的从业者希望能够继续下去。“酒店式公寓有利于完善昆明旅游和商务配套，政府应该鼓励这个新兴行业的发展。”一酒店式公寓经理提出，同时也应该取缔无照经营和无序竞争行为，采用集约化、公司化统一经营和管理的模式。“希望政府不要一刀切，给酒店式公寓一定的过渡期，并加以引导，制定行业规范，设置市场准入门槛。投资者可依照这一规范进行投资，避免盲目投资。”

   “另外，酒店式公寓急需一个能够提供终端客源的平台，建立起集媒体、旅行社、酒店式公寓为一体的客源网络。”另一位经营者表示。

杨勇也赞成区别对待：法规应确定酒店式公寓归谁管理，已开办的怎么办，即将开办的怎么办，并对酒店式公寓设定条件，明确需要做些什么才能经营。

可以选择加入相关行业组织

    “酒店形态的多元化是一个必然的趋势。从云南旅游业、工业和商业不断发展的前景来看，酒店式公寓的产生是必然的，作为一个新兴的事物，它必然会经历一个探索和规范的过程。”昆明市饭店行业协会副秘书长李波评价道。

针对目前昆明酒店式公寓的尴尬身份，李波认为，酒店式公寓目前对昆明近200多家主流饭店客源的影响不会很大，因为无论是在经营规模、收费标准，还是在规范程度上，两者之间都存在着很大的差异。“可以说，现在酒店式公寓的影响力是有限的。一方面它们需要一个合法‘身份’，这样才能导入到规范经营的路径，消解经营风险；另一方面，经营者自身应该有理性的经营理念和自我规范的意识。”

    对于很多酒店式公寓经营者希望得到规范管理的想法，李波的建议是，可以选择加入相关行业组织，从中获得行业信息，并寻得帮助、监理和督导。当然，酒店式公寓更应该引起政府相关部门的关注，如纳入公安、旅游、工商、物价、消防、税务等单位管理，既可防范自我风险，又可维护昆明的旅游市场秩序。

    这样，昆明酒店式公寓的经营者就不必再战战兢兢过日子了，也不会出现集体失语的情况。

[新闻链接]
酒店式公寓与公寓式酒店

酒店式公寓的雏形最早出现于欧洲，在我国最早出现在深圳，始于1994年。据不完全统计，目前上海共有近百家，北京则有50多家，在广州、海南、杭州、厦门、成都等地也是遍地开花。  

现在市场中还有另一种形式的物业：公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的“酒店”，而公寓式酒店却没有产权。