近日接待一位购买世茂滨江花园的客户，鲍先生：55岁，浙江温州人，房地产开发商，在温州、天津、上海开发多个房地产项目。因此特殊的籍贯及从事特殊的行业，加上此客户非常健谈，在带他看完房后，坐在世茂滨江豪华大堂的棉布沙发上，与其进行了一系列的对话，与房地产极其相关的对话。

    笔者：鲍先生，身为开发商，为什么您考虑来上海陆家嘴买房子呢？

    鲍先生：首先表明一下，我买房子是自住，因为算命先生说我命中属火，需要水来冲融，而我太太比较喜欢生活在上海，于是我选择把家安在黄浦江边的世茂滨江。

    笔者：在这个时候买房，您对目前的房地产行情持什么样的态度呢？

    鲍先生：房价从总体上来讲，绝对不会跌，但也不会过快上涨，平缓中匍匐前进。

    笔者：呵呵，为什么会用“匍匐前进”来形容房价的走势呢？

    鲍先生：房地产是一个区域性特别明显的行业，不同的区域在相同时间内的走势是不一样的，比如说上海陆家嘴的房价变化，和新疆吐鲁番的房价变化，无论如何也不可能一样。“匍”是向上走，“匐”是向下游，但不论是“匍”还是“匐”，均高于地面，于是叫着“匍匐前进”。

    笔者：之前的房价论战，王石认为“拐点”来了，任志强认为房价没有出现“拐点”，同样作为开发商，您对房价的“拐点”怎么看？

    鲍先生：拐与不拐，其实是相对论，同样不能一刀切，主要是根据企业的定位而言，任志强开发的是高端物业，需求的独特性及抗跌性极强，对他的产品而言当然是没有“拐点”的；而王石开发的是中低端物业，需求主要是工薪阶层及中低收入家庭，购房的行为很容易受到政策及宏观调控的影响，长期观望而自发形成“人为拐点”。

    笔者：目前以万科为首的开发商，都在全国范围内降价销售，您对此事怎么看？您的房子降价了吗？

    鲍先生：降价只是一种营销的手段，您去查查万科降价的楼盘，看他07年1月卖什么价格？07年6月卖什么价格？07年12月卖什么价格？08年4月卖什么价格？你就知道他是不是真的降价了。如果一个楼盘07年开盘价15000元/平方，在20000元/平方的基础上降价10%，开盘价格是18000元/平方，你说他的价格降了吗？我的楼盘定位准确，品质优良，成本及利润控制在合适的比列，我们不受市场及拐点的影响，我为什么要降价？

    笔者：如果不降价，按照目前的价位很难成交，万科等部分开发商，都曾与项目当地的房产中介合作，以中介遍布的门店网络及成熟的客户资源，为其分销或者代理，您是怎样看待这种新型的营销方式呢？

    鲍先生：我不赞成这样的营销方式。房地产经过近几年的发展，相应成熟起来，对于买房用户，也能理智的判断自己的购房需求，不是仅仅通过广告轰炸就能吸引的。如果我们把自己当成买房的客户，就会回到营销的源头，就是要做好自己的产品，以优质的产品及良好的物业管理来赢得客户的口碑，从而一传十，十传百，达到持久的畅销局面。

    笔者：目前政府对开发商的调控加剧，严禁屯地、银行限贷、上市圈钱受阻。因此冯仑坦言“95%的开发商将卖儿卖女”，近日潘石屹又称“开发商百日之内发生剧变”，恒大上市圈钱未能成功，顺驰房产帝国因资金链断裂轰然倒塌，您是如何看待开发商的资金链问题呢？

    鲍先生：其实大家在意识形态上存在误区，认为楼市出现拐点，中小型开发商一定先遭殃。其实未必，大公司有大公司的优势，小公司有小公司的强项，所谓船小好调头，在危机处理方面，中小开发商比大开发商更具灵活性，其抗风险能力未必比大开发商差。比如张三家20口人，李四家2口人，同样的条件下如果发生灾难性饥荒，谁最能支撑到最后？毫无疑问是李四。房地产行业也一样，大开发商支出较大，战线太长，股东压力及分歧较大，员工向心力差，而中小型开发商在这些方面具备先天的优势。因此，一旦出现楼市拐点，先遭殃的一定不是中小开发商。况且对于中小开发商而言，银行绝对不是雪中送炭的衣食父母，地下钱庄才是他们的救命稻草。

    笔者：地下钱庄？

    鲍先生：是的，地下钱庄,说得血腥点叫放高利贷，说得优雅点叫做民间资本，他们一般挂着投资公司、典当行、担保公司的招牌，以高于银行贷款的利率，为急需资金周转的个人或企业“扶危解困”。

    笔者：这样的民间资本利息应该很高吧！

    鲍先生：这得根据借用资金的多寡、借用时间的长短、借款人的信用度以及借款人的面子来定的，一般来说是“2分利”，即“1元钱本金1月利息2分”,概算下来，年息约是24%。但随着银行利息的提高，借款利息在“3分5”到“5分钱”之间波动。

    笔者：相比银行7.83%的年利率来讲，这样的利息还是比较血腥的，有多少开发商会选择这样的借贷方式呢？

    鲍先生：一般而言，如果通过加快销售环节，尽快回收现金流，开发商也不愿走到这一步的。但是目前整个房地产行业的观望环境，使得现金流回收较慢。降价是无法解决根本的问题的，中国人传统的买涨不买跌心态不适合这样的营销方式。银行借贷受阻的情况下，地下钱庄是开发商不得以的选择，开发商在高成本短期融资之后，房屋销售仍可以获得可观的利润。

    笔者：对于开发商而言，动则几千万几个亿的资金，民间资本有多大的资金实力，可以救济如此庞大的客户群体呢？

    鲍先生：就拿我们温州市来说，2005年的数据统计，民间资本1500个亿，2008年则增加到3000个亿，而随着前段时间房产投资、外贸经营、股市基金、煤炭石油的行业暴利，加上如此一些相关行业的惨淡局势，投资环境的恶化，通货膨胀越来越明显，这些游资找不到合适的出路，因而大幅度的涌入民间资本，使得每年都有30%左右的增幅，因而绝对可以支撑起一个行业。

    笔者：温州的民间资本我曾听说过，温州人投资的胆识，我相信有华人的地方都不会陌生，他们的游资打到哪里，哪里就有奇迹，但温州的民间资本对擂全国的大小开发商，未免有点杯水车薪了吧？

    鲍先生：民间资本是一种民间金融融资现象，不仅仅是温州的特色产物，全国其他大中型城市均存在，除了温州以外，排名第二的内蒙古鄂尔多斯市，第三的是广东东莞市，其他城市如上海、深圳、杭州等一线城市也不容忽视，二三线发达城市就更数不胜数了。