网络绝不是中介的春天_陈梦莎

网络绝不是中介的春天(2008-02-03 11:58:05)

冰天雪地，时值传统的春节淡季，外加房贷银根收紧，二手房交易市场一片冷清，中介门店门可落雀，房产中介的冬天已然来袭。各家中介可谓各显神通，纷纷找出属于自己独特的经营之道，期望走出这冰雪交加的寒冬。

而此时雨后春笋般冒出的房产网站也不甘寂寞，纷纷以网络广告、传统电话销售等手段，吹嘘依托巨大的网络市场，可以帮助房产中介度过惨淡的冬天。

网络真的能给房产中介带来阳光明媚的春天吗？

网络房源信息虚假成风

随便登陆任何一家房产网站搜索，在售再租的二手房少则几万套，多则几十万套，去网上房地产（www.fangdi.com）查看备案的二手房，你就会发现真正在售再租的几乎只有十分之一。因为几乎所有的房产网站都有一个“刷新”的功能，就是将几个月甚至是几年前发布的房源信息，一刷新就豁然变成当日“最新”发布。大量虚假的房源信息会错误的引导购房者，认为市场上及需要购买的小区有足够的房源出售量，直接造成客户因房价上涨带来的损失，当然间接的影响二手房近期的成交量。

如果你再仔细查看房源的挂牌价格，你再严肃也会哑然失笑，几乎大多数的价格都比市场上低30%左右，且一部份根本就是没有具体房子的虚假信息。但是绝大多数的购房客户会认为捡到了馅饼，于是辗转奔波数日后，馅饼没有捡到反而错失了很多市场上真正的笋盘。

如此虚假的网络信息，不仅不能帮助中介带来客户，反而会误导一部份不了解市场的客户，造成二手房市场购买力的流失。

关于房产网站为何不治理信息虚假以及不可能治理信息虚假的理由，请期待我的原创《谁将主导房产网络？》一文，里面将有更为详细的阐述。

部份网站定位滑稽

很多房产网站依靠中介提供房源信息、小区资料、小区照片、房型图用以丰富网站内容及数据库，并向中介收取一定数目的广告费，但其实他们的定位是相当滑稽的。试看我与搜屋网（www.souwoo.com）一工作人员的对话：

笔者：搜屋网吗？我是易居臣信豪宅部的经理，我们门店想使用贵网站，能上门对我们培训指导一下吗？

搜屋网：哦，我目前很忙，没有时间，你先去我们网站注册，免费会员几乎没有什么效果，想要效果好的话就付费。

笔者：付费没有问题啊？如果贵网站真的有像你们宣传的效果那么好，我们马上就可以付费。

搜屋网：我们公司今天组织活动，要么下个礼拜吧！

笔者：那你明天（礼拜六）来行吗？

搜屋网：不行，明天我们休息。

笔者：后天（礼拜天）呢？

搜屋网：也不行，后天我们也休息。

笔者：那礼拜一总归没问题吧？

搜屋网：不行，礼拜一我们开部门会议。

笔者：推三阻四，什么破服务？我有点发火的道：“那你什么时候能来呢？”

搜屋网：礼拜二、礼拜三、礼拜四我都很忙，最快也要礼拜五。

笔者：我彻底发火了。“哎，你搞清楚，我是你的客户哎？你什么服务啊？推三阻四的？”没想到他冒出一句经典得让所有中介都绝倒的话。

搜屋网：你们不是我们的客户，我们网站的客户是购房者，你们只不过是我们的合作伙伴，谈不上我为你们提供服务。

笔者：我绝倒，啪的挂了电话，真想大骂一句：“放你妈的屁！”

搜屋网凭借500万的天使投资成立于2005年底，计划依靠网络视屏看房模式，收取房东或者中介公司视频看房费盈利，后来发现此路走不通，500万天使基金差不多烧光，又引不来风险投资的窘景下，公司从长宁区搬到静安区一间住宅里，员工数量裁减到20人左右，后又学满堂红(www.mytophome.com)及安居客（www.anjuke.com）走经纪人会员模式，依靠经纪人的会员费牟利，但成效并不理想，目前付费的经纪人不超过500人，按照每人每月200元的会员费计算，收入仅在区区10万元，因该网站的PH值较低，搜索引擎自然排名靠后，不得不花钱去Google、百度上竞价排名，每月的网络推广费用不下于10万元，依然做着不赚钱的买卖。

不难看出，绝大部门网站的定位纯属滑稽，上海二手房这么大的市场，凭一家网站20几个人就想服务购房者吗？他真以为网络是万能的啊？

房产行业因资金巨大及复杂专业的交易流程，本身就不同于淘宝之类小商品购物网站的思维模式，屁股决定脑袋以及闭门造车般的照抄模式，必然会被行业运转的巨浪所淹没。

易居臣信、中原地产、21世纪、美联物业等中介巨头，行情低迷时每年的亏损就是几千万，也就是说每家公司都可以开出好几个搜屋网。如此定位与服务，就算今后网络真的那么有效，投身进入的巨头照样可以将你挤出房产网络市场。

网络推广极不专业

新浪房产频道、搜房网、上海热线、焦点房产网因广有的知名度及较高的PH值，不用花钱在搜索引擎上竞价排名外，其他的中小房产网站几乎都是依赖搜索引擎带来流量，我经常在盛大传奇游戏、QQ聊天视频、交友网站等小屁孩娱乐网站看见百度、Gooele弹出的房产广告，里面都是成百上千万的房产广告信息，试问这样的网络推广有效吗？

几乎每家房产网站都提供给中介人员及公司管理层一些房源点击数据，但如上的推广方式所带来的点击量有多少可信度呢？

购房者因其年龄及时间因素，所在网络上活动的时间及范围都有限，网站市场推广人员应按照此类客户的网上活动规律，第一时间让购房者找到他需要的信息，试问有几家网站具有权威、专业的购房者网上活动的相关规律数据呢？

从房产网络上接到的客户电话有多少？出来看房的网络客户有多少？看房后付意向金的网络客户有多少？心理价位接近市场价从而成交的网络客户有多少？网络成交的客户占传统模式成交的比例是多少？通过这些数据，我们就能判断网络是不是中介的春天。

练好基本功才是中介的立足发展之本

综上所述，由于网上房源信息的虚假及价格偏低，以及部份房产网站滑稽的定位及不专业的推广，网络绝不是中介的春天，他也许会锦上添花，却绝不能雪中送碳。

二手房交易的淡旺季是必然的，我们必须调整好心态，在淡季的时候练好必要的基本功，精耕好活跃的成熟客户，维护好在售再租的房东，开发更多的房源信息及笋盘，旺季来临的时候我们才能更好的把握住每一个客户。

对于政府可能出现的宏观调控、银行信贷的政策、房价在一定时期及长远的走势、金融货币政策及投资走向等宏观因素，尽可能的多了解，以便能给客户更多的置业指导；对于二手房交易流程及税费、更新技巧、带看技巧、收意向技巧、送定技巧、谈判技巧、签合同常识、贷款常识、公证常、识过户常识、交房常识、社交礼仪等作专业的学习及培训，以便能在旺季的时候更专业的为客户服务。

因此，练好基本功才是中介的立足、发展之本，才能在寒冬后迎来阳光明媚的春天。