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房地产对话

(2009-01-20 15:36:28)
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杂谈

分类: 媒体评论

当前房地产市场声音很混杂。老百姓在抱怨房价太高,政府在谈调控谈廉租房、限价房,房地产企业在谈“拐点”谈资金链断裂。本刊记者为此特地采访了北京凤凰城集团董事长周明德先生,请他从从业者的角度谈谈当前房地产市场的现状和发展趋势。

 

房地产市场启动于1998年,从98年到02年,房地产市场总体上处于健康快速的发展时期

 

《中国改革》:中国的房地产市场形成的时间并不很长,怎么就成了一个“问题”行业呢?

   周明德:中国的房地产市场是98年启动的。98年之前只是在南方局部地区有一些房地产业务,当时北京、上海等地区的房地产市场实际上并不太成熟,还是一个受到很多限制的行业。那时北京的房地产市场主要是面向外商,量小、价高、跟老百姓没多大关系。当时万通新世界广场卖到3500美金,也没有人说房价太高。

98年是一个转折点,当时是亚洲金融风暴以后,中央定的政策是要拉动内需,启动房地产市场成了拉动内需的主要手段。这个时期出台了很多政策,第一是取消福利分房政策,住房消费走向市场化。这个政策的影响之一是各单位要搭福利分房的末班车,都去想尽一切办法筹资购房,所以98年底房地产市场被注入了大量的资金。之二是刺激了住房消费的热情,居民开始琢磨自己买房的事情,对住房条件也开始有了要求。第二个政策是放开房地产准入制度。98年以后注册房地产开发公司变得非常容易,做房地产的人一下子多了不少。第三个是土地政策在98年有非常大的松动。根据现状原占地,不管它过去是什么渠道取得的这个土地,都可以合作建房、合作开发和土地出让。第四个是银行消费信贷闸门的开启。银行开发商在提供房地产开发贷款之外,给老百姓购房提供按揭贷款。   

   这个时期对房地产有利的政策还有很多,比如说土地出让金可以分期交,开发资质审批方面有很多优惠政策,包括一定的税后优惠政策,取消投资方向调节税等等,这些措施连同前面讲的四个大的政策,产生了一个宽松的政策与市场环境。所以说从98年开始,房地产才真正成为了一个产业。

     从98年到02年,房地产行业大体处于健康快速的发展时期。以北京为例,98年以前每年建设规模500万到600万平米,到02年就超过2000万了,03年是3000万,增长非常快。这个时期的房价也大体上合理,有升有降。以北京世纪城为例,当时也就是5000多6000一平米。建材和资源价格也比较平稳。这个期间很多开发商获得了迅速的发展,住房消费信贷市场成为中国有史以来最优良的金融市场,坏账很少、利润很高,当年像建行、中行这些银行都得到了很大的好处,地方政府也从房地产的开发、土地的出让中得到了很大的实惠,老百姓住房也逐步有了多种选择。所以我认为03年之前的房地产市场总体上处于健康快速的发展时期。

 

调控房市必须同时控制好土地供应和购房需求

《中国改革》:国家从04年起就开始谈对房地产市场进行宏观调控,但是实际上的房价是一路上扬,越调控越涨价。问题出在什么地方?

周明德:我觉得从02年底03年年初,房地产市场就出现了增长过快的苗头,表现在很多东西跟不上了,比如说电跟不上了,气跟不上了,建材的价格开始涨了。这个时候本来应该开始进行调控,但是这时发生了非典。因为担心非典影响经济的增长,03年下半年没有采取调控的政策而是鼓励的政策,这样到03年底的时候过热就很明显了,这时候的土地供应规模已经到了很吓人的程度,随之而来的是03年底的时候调控声浪一浪高过一浪。

04年4月30号中央发布明码电报,标志着第一轮的调控的正式开始。这轮的调控总的方针就是以严格土地供应作为主要杠杆,把土地供应变成国民经济总的闸门之一,土地部门变为宏观调控部门。这个政策抑制了新批项目,但同时也把很多老项目提前了,形成一个短期的集中供应。04年底到06年上半年,土地供应实际并没有减少,反而形成房地产的又一个高峰期,出现边调控边涨价,边调控边繁荣的局面。直到06年下半年以后,北京的土地供应量才出现明显的下降。到了07年的时候当年的商品房供应量比02年都要少,今年就更少了。这是从土地供应的角度看。

从需求角度看,98年以来,随着老百姓生活水平的逐步提高,也加上房地产商和舆论的诱导,住房消费需求节节上升,到06年,住房消费和住房投资已经形成了全民的共识,是个人都有购房和换房的想法,基本上是一个全民要买房子的心态,居民购房的心理因素已经到了一个新的高峰。这个期间购房老百姓的有热情,给提供贷款的银行也有热情,所以这一轮宏观调控虽然在土地供应方面有举措但是效果是滞后的,消费需求是不降反升的状态。到06年年中,土地供应、房屋供应和住房消费需求同时达到了最高点。06年下半年开始,住房供应开始下降,消费需求并没有下降,供需平衡开始打破,房价随之上升。

以世纪城为例,06年年中房价已经涨到9000元左右。这个时候,老百姓购房热情不但没有下降,反而刺激起投资热情,房价在06年以后像脱缰野马似的上涨,到了07年的中后期就出现了成倍上涨的局面,以致北京世纪城的房价在07年的时候涨到一平米两万块钱,二手房都接近两万块钱了。

现在来看,我认为对土地供应的严格控制这个是完全正确的,但是宏观调控应该不是调控一个点,应该调控几个点,应该在对土地供应进行有效控制的同时对需求也进行抑制。而实际来看,这段时期银行继续在促销住房消费信贷,到07年的时候,金融贷款有40%流向了住房消费信贷。住房消费信贷促销政策和土地从严控制政策的矛盾,是导致房价失控的主要原因。

 

要对五类住房消费需求进行分类处理、分类调控

《中国改革》:土地供应的控制相对简单些,政策一定,闸门一拉,迟早就会有效果。需求不同,涉及到全社会千家万户,怎么分类,怎么调控?

周明德:基本看法是五类需求,分类调控。

    第一类是保障类需求。所谓保障需求就是买不起房的人的住房需求。这个问题涉及到保障人权的政治问题,这种人在整个社会的比例并不一定特别高,以中国目前的财力,三五年就能解决的。当然解决保障性需求有个保障地点、保障标准何资格审定的问题。全中国的人都说我要到北京保障、到上海来保障,这是不现实的;还有一个保障你不能说我就要住200平米的保障,这个不行的,北京回龙观造出250平米的一套房子来了,你这是什么经济适用房,这不是成了全世界的笑话了吗?另外,千万别最后盖了一大堆保障房,穷人都住不到房子,一定要限定好标准,一定政策要给到位,我认为政府首先要坚决地解决保障性住房这个问题。

    第二个是基本需求,就是大量工薪者阶层的住房消费需求。针对这种需求,首先是需要根据国情何各地的情况制定一个基本需求的标准,其次是采取退税的方式让这些人从市场上买房,从政府那里退税,让真正这个城市的主体的工作人员在住房上得到实惠。政府不能指望从这一块获得很多的出让金和税收。

    第三种舒适性需求,或者说是奢侈性的需求。有钱的人要住较大的房子,是人之常情,不应该有政治性的歧视,但是应该交纳奢侈税,因为你超额占用了城市的资源。房地产的税收应该大量的来自于高档住房。你是富人你就得交税,你是城市普通人员你就享受城市的税收优惠,你是穷人你就应该得到保障。我想这是穷人乐见、富人也会乐见的一个局面,也是对住房消费需求最好的抑制方式。如果你不这么抑制,多占城市资源、社会资源的人不承担相应的成本,那这个需求就会无度扩大,想想这多恐怖啊。因此我一再强烈呼吁要对不同档次的住房采取累进的税收办法:保障性档次国家补贴,基本性档次档次免税,奢侈性档次累进征税。这个政策一旦出台,所有的需求都会变得理性起来。

        第四类需要就是投资类需求。有些人买了这个房子不是住的,是为了出租,为了经营的。对这种需求,要根据国民经济运行的状况来定调节政策,经济过热房源紧缺的时候,就比照奢侈性需求的管理办法,经济出现偏冷的时候应该鼓励投资,应该给他们投资性的住房要适当给予优惠和鼓励,鼓励他们把钱拿出来进行投资。

   

    第五类是投机性的东西。就是买进完全是为了卖出增值的这类需求。我想这种行为是一个重点监控的地方,哪个国家也不会允许过渡投机的行为来左右市场的行情,房地产它有种种的手段来对投机性的东西进行限制,不管是经济过冷还是过热,对投机性的市场行为都要抑制打击。

关于当前的房地产调控策略,我认为应该是:控制土地供应不能放松,调控需求是当务之急。

 

拐点已经形成,政府毋需救市

 

     《中国改革》:目前房地产界都在谈论“拐点论”。您怎么看这个问题?

    周:房价涨到一定的高度以后,必然会抑制需求。5000块钱一平米不抑制需求、7000块钱一平米不抑制需求,15000它就抑制需求了,到了20000它就肯定抑制需求了,所以房价涨到一定高度它必然形成拐点。另外这几年中央除了对土地进行宏观调控以外,也逐步对需求也进行了有力的措施。比如说70、90平米划小户型问题,在土地供应有限的情况下,增加套数供应量的问题,就是说划小户型嘛。划小户型是另外一种程度增加供应量的,对房地产过户的加大税收的问题,对住房消费信贷第二套房的区别利率、区别贷款的问题,这些问题对于需求也形成了一定程度的抑制。除了局部地区和一些的中心城市外,从全国来讲拐点已经形成,这是一个不争的事实。

    《中国改革》:如何看拐点形成后的房地产市场?很多人谈论房地产企业的资金链断裂的问题,一些房地产公司也遇到了上市搁浅问题。会有很多房地产公司倒闭吗?   

周明德:拐点出现以后,市场基本需求面还会继续存在,不会因为拐点形成以后,需求就没了,只是会得到一定的抑制而已。这一轮在保障性需求上面加大了力度,对基本需求如果梳理得好,它价格也会下来一块。应该说梳理好了以后,调控的影响影响只是全市场的这一块,就是完全是交给市场实际上就这一块。这个时候要梳理需求、梳理供应,根据需求来规定供应的东西,那会有效保证房地产正常的运行。

至于房地产企业的资金链问题,这首先是一个企业经营管理的问题。房地产的资金链主要是来自于销售的回款,销售回款速度放缓,自然会遇到房地产资金压力的问题。目前一些企业的资金困难,我看主要原因是没有处理好土地储备、开发和销售的比例,属于这些公司自身生产经营安排的问题。如果这个公司它的土地储备和供应基本上是平衡的,那就不会有大问题。如果一方面疯狂抢地,高价抢地,一方面销售回款跟不上,出现资金链断裂风险甚至倒闭的状况,是不足为奇的。现在市场IPO出现大量排队问题我想这个是一个炒作,什么时候想上市的人都有大量的人在后面排队。这几年热的时候也排队、冷的时候也排队,只是现在市场对房地产这一块觉得有风险了,上市速度慢了而已。另外,这一轮拐点形成以后,房地产企业必然走向一个新一轮的重组,中国可能不需要这么多房地产企业,我想这是一个经济选择问题、市场选择问题。

   

 《中国改革》:“拐点论”讨论中的一种观点是政府应该出来救市。您如何看待目前房地产市场情势下政府的作用?

        周明德:我觉得政府只能考虑政策面的事情,市场面的事情交由市场去处理。政府是救市也好、是打市也好,我觉得都是不应该的事情。政府主要应该考虑保障性住房需求和基本住房需求问题。价格上来了你要求政府来打,价格下去了你要求政府来拉,那政府就成了市场经济的对立面了,我觉得这样的定位可能是有问题的。

冯楚军《中国改革》08年6月期

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