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案外人执行异议及执行异议之诉(十三)担保为目的的房屋买卖办理了预告登记能否阻却执行?

(2017-07-15 15:04:52)
标签:

财经

法律

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时评

 

  案外人执行异议及执行异议之诉(十三)担保为目的的房屋买卖办理了预告登记能否阻却执行?


 

   物权法第二十条第一款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第四条规定:“未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。”因此,根据上述法律、司法解释规定,买受人在办理了预告登记的情况下,在预告登记期间,可以对抗原产权人做出的物权变动行为。同时《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条亦明确规定:“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。”所以,在预告登记期间,如果人民法院因一般金钱债权执行案件查封了预告登记的不动产,买受人有权阻却法院对诉争不动产的继续执行。但是在实践中,往往存在以房屋买卖形式作为民间借贷的担保,也就是所谓的让与担保,在此情况下,债权人办理的预告登记能否阻却法院执行呢?我们以一则上海市高级人民法院审理的案件进行解说。

【案件简介】陈月江与金丽华公司于2012年1月9日签订了包括诉争房屋在内的七份《上海市商品房预售合同》,就系争房屋签订的《预售合同》中约定总房价款暂定为人民币(以下币种均为人民币)1,454,195元。同日,陈月江与金丽华公司、案外人相某某签订《补充协议》一份,约定金丽华公司向陈月江出售位于上海市嘉定区爱特路89弄房屋共七套,建筑面积合计为721.32平方米,总房价款为10,000,000元,陈月江承诺在金丽华公司办理房地产买卖预告登记并取得预告登记证明当日向金丽华公司一次性付清房款;金丽华公司在2013年1月12日前有权解除预售合同,陈月江在收到全额房款以及全部利息补偿当日协助金丽华公司办理预告登记注销手续。金丽华公司承诺在2013年1月12日前,对占用陈月江资金给予其利息补偿,每季按总房款的7.5%支付,在支付房款当日,金丽华公司将首3个月的利息支付陈月江,此后每隔3个月之首日支付;陈月江在2013年1月12日起至申领房屋产权证之前,有权单方解除《预售合同》,金丽华公司在收到解除通知之日起3日内,退还全额房款,陈月江在收到全额房款以及全部利息补偿当日协助金丽华公司办理预告登记的注销手续。此外该协议还对违约、相某某在金丽华公司违约的情况下须承担连带保证责任等做了约定。2012年1月11日,陈月江向金丽华公司支付10,000,000元,包括系争房屋在内的七套房屋的全部合同价款。2012年1月11日,上海市嘉定区房地产登记处核发了预告登记权利人为陈月江的系争房屋预告登记证明。

另外,金丽华公司与陈月江于2014年7月9日签订的《补充协议》约定,双方就陈月江购买金丽华公司预售的诉争七套房屋确认已于2012年1月9日订立了预售合同并已生效,现金丽华公司确认因其自身原因,无法全面履行预售合同义务并按期交付房屋,为减少进一步逾期交房带来的损失,金丽华公司同意将房屋的使用权和收益权交付陈月江。合同签订后,系争房屋即由金丽华公司实际交付陈月江使用。

又案外人宁佰公司于2011年8月11日、2011年11月18日、2012年3月9日各向陈月江支付了573318元,宁佰公司于2012年1月13日向陈月江支付750000元。2012年9月21日案外人允申公司向陈月江支付2205530元。宁佰公司及允申公司向法院说明,该两公司表示其支付陈月江的款项系代金丽华公司向陈月江支付9955300元以及10000000元两笔借款的利息。陈月江表示确实收到上述款项,其收取该款项是依据《补充协议》的约定,因陈月江一次性付款,考虑到无论是作为投资还是允许金丽华公司回购,且付款时间与约定交付房屋的时间较长,故双方磋商达成有关上述利息的约定。

上海市第二中级人民法院在其他案件的过程中,于2014年6月19日查封了登记在金丽华公司名下的系争房屋。陈月江对执行标的提出异议,上海市第二中级人民法院审查后裁定驳回陈月江的异议。

陈月江向上海市第二中级人民法院提出案外人执行异议之诉,上海市第二中级人民法院一审认为双方签订《预售合同》及《补充协议》的真实目的是为了担保双方之间形成的借贷关系,确保出借人在其借款无法获得清偿时可以直接获得标的物,而非以支付房款为代价取得房地产权利的房屋买卖;双方在原审法院出具相关查封裁定之后进行系争房屋的交接,但该占有并非基于正常交付行为而产生,陈月江提出案外人执行异议,依据不足,判决驳回了陈月江的诉讼请求。

陈月江向上海市高级人民法院提出上诉,该院判决驳回了陈月江的上诉请求,维持一审判决。

案例来源:(2016)沪民终93号

【律师分析】《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”依据该司法解释,在签订民间借贷合同的同时签订买卖合同的,这样的买卖合同本质上属于借贷担保,不是双方的真实法律关系,法律关系仍然借贷合同关系,当事人不能以买卖合同提出诉讼,在此情况下即使办理了商品房买卖合同的预告登记,也不能取得物权效力。

本案中,一审、二审法院均认为,在一次性付款后出售人仍然向买受人逐月支付利息,同时享有随时赎回的权利,显然超出了一般买卖合同的正常交易的范畴,所以认定《预售合同》和《补充协议》的实质是附有担保的民间借贷法律关系,在此情况下,双方签订的有关商品房买卖合同的目的并非是获得物权,而是获得担保,因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定,并不能产生取得物权的效力,也不符合物权登记条件,不能产生排除执行的效力。

同时,我们还需要提醒的是,只有办理了物权预告登记才能取得物权效力,而如果仅仅是商品房预售登记,不属于物权法上的预告登记,不能自然取得阻却执行的效果,这就需要根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的其他规定判断能否阻却执行了。

 

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