http://www.scol.com.cn 四川在线 (2008-9-11 9:37:52)

　“还要降价怎么办？要不要再等等？”“但万一这房子被卖了怎么办？”上周六，在万科魅力之城的售楼大厅，一场对话引来众多买房者的激烈讨论，引发这场讨论的是年轻白领陈军与其朋友。即便是售楼方给予他们较大的优惠，但是在足足一个小时的时间里，他们依旧无法确定是否应该马上出手买下四期挪威森林的一套小高层住房。而在他们讨论的同时，一旁耐心等待结论的售楼小姐脸上分明写着不安，如果这个客户最终溜走的话，她不知道又要花多少功夫才能够挖到一个成交可能性非常大的客户。

　到底现在买不买房子？在当前的楼市迷局里，这不仅仅是普通消费者所要反复问自己的问题，实际上也是大多数房地产开发商所迫切渴望知道的答案。

　A 自住版本

　徘徊在边缘的购房故事

　故事 1

　辗转一年终于买到满意房

　想买一套房子，娶一个心爱的老婆，为自己在成都安个家，一直是陈军所渴望的事情。但是一年来，经历了去年底超高房价、年初房价有所松动、地震之后房价不断下跌、目前房价走势尚不明晰的过程后，如今陈军在选择房子时显得更加犹豫。

　初选房被高房价吓退

　作为一名年轻白领，大学毕业后就一直被单位委派到二级城市工作，居无定所。去年，终于被单位调回到成都总部上班后，他就决定，一定要在成都买个房子安个家，让自己的事业能够得到长期发展，并使得生活能有所稳定。但是，去年上半年开始，成都楼市价格持续攀高，让刚刚参加工作才两三年的陈军感到了前所未有的压力，并且每隔一个月就抬升一点的价格更是让陈军心惊肉跳。于是，在去年下半年，在无法展望未来房价走势的情况下，他不得不开始了选房子的工作。

　为了长期在成都安定下来，他对自己选房子提出的要求是一步到位，既可以结婚用，还可以在未来十年内满足需求，而且还能够保证自己全家人的生活品质。于是，他首先来到离自己公司上班不远的水碾河一带看盘。但当他来到其中一家楼盘时，置业顾问张口就说的7000多元一平方米的价格让他不得不退而远之。

　急刹车果断退掉房子

　虽然对楼盘的品质要求比较高，但是价格的确是个伤脑筋的问题。虽然家里可以为他在购房时提供首付的支持，但是尚处于创业阶段的他给自己的房子的心理价位只保持在每平方米5000元左右，他认为这样能够使自己的压力适中，不会有太大风险。

　然而，对于去年底的成都楼市，要想在一二环路以内选择一个在5000元左右的优质楼盘，是何其的难。在经过几个月的反复游走踩盘之后，陈军最终看上了位于东三环路的万科魅力之城。这里虽然是三环路，但自己开车到上班的位置也仅需20分钟左右。尽管这个楼盘的房子要比周边的稍微贵点，但是他认为万科的品质、小区的人居环境，是可以满足自己和家人的生活与发展需要的。于是在去年11月，他交付了2万元诚意金，预定了一套90多平方米的房子。在首付三成之后，在为期二十年的还贷期里，陈军将在每个月支付2000多元的房款。

　然而，就在房屋签订最后成交合同的前一两天，他突然中断购房，索回诚意金。“那个时候，家人都很着急，万一还要继续上涨怎么办？”但他给出的解释是，当时突然意识到，国家的宏观调控政策已经开始实施，房价一定会有机会下降。

　满城选终于出手下单

　2008年的到来，很快印证了陈军的想法。今年5月份发生汶川大地震后，成都楼市开始逐步降价。当不少人为去年买房子而后悔的时候，陈军于去年底在房价最高峰戛然而止的“壮举”不断被朋友同事啧啧称道。

　但是，这种心理优越并不能长久。随着陈军在成都事业的逐步稳定，在年初谈上了女朋友，接下来就要谈到谈婚论嫁的问题了。在计划的一两年内结婚的背景下，买房子再次被作为一种刚性需求提到了议事日程上。6月份，成都房价刚刚开始回落，陈便与自己的女朋友一起四处看房子，从城东到城西，再到城南，在两个多月的时间里，连他自己都不知道看了多少楼盘。

　“很多房子都打了广告降价，将我们吸引了过去，但真正接近自己心理底线的实际上很少。”和以往一样，他在购买房子的时候依旧包括价格、位置、环境、品质等因素。经过来回选择，在参考了女友的意见后，他最终还是将东边三环上的万科魅力之城纳入了优先考虑的范围。综合比较其他房子，虽然相对较贵，但是只要自己喜欢，能够为全家人带来优良的生活品质，以后辛苦点也无所谓。于是，在上周末，在最后的签合同时间里，尽管仍旧犹豫了很久，但他还是买下了位于小区中央的一套小高层房子。

　这是一套一梯两户的房子，楼房间距也很宽舒，88平方米左右，需要花费48万多。在这之前，他曾经喜欢上另外几个户型的房屋，不过就因为犹豫了一下，自己喜欢的就被卖给其他人了。眼看剩下的最后几套小高层的房屋还有一套能够接受的楼层和户型，他觉得不想再等了，担心又被卖了，不知道又要花费多少时间来选择自己喜欢的。他已经不想再管一些朋友的劝告，说房屋在下半年还将会有大的降价。自己喜欢的房屋自己住，管它降不降呢？何况，在目前已经降到一定程度的情况下，品牌房屋再怎么降也不会相差太大。

　故事 2

　狠下决心 买套房子自己住

　作为年轻白领的典型代表，为了能够满足即将的谈婚论嫁需要，陈军放弃了等待，按照自己的需要来购买了一套仍显昂贵的房屋。而几乎和他一样，在房价走势仍有盼头的当下，为了满足现在和未来的居住，朱心用相对较高的价格出手买下市中心位置的一套小户型房屋时，丝毫没有皱眉头。

　2007年12月，朱心辞掉省外的工作，回到成都，进了一家外企。家乡原本就在四川的她，在北方工作两年，回到成都的第一件事就是看房。在北方工作两年半，她从来没有考虑过这个问题，但目前，25岁的她希望为自己买一个小房子，在自己喜欢并愿意长期生活下去的城市安家。

　朱心的目标是一个30万元以内的小户型，最好是离工作的地方近点，作为结婚、买车之前的过渡房。但当时的房地产市场还很热，朱心来到红星路一处新楼盘咨询价格时，着实吓了一跳，均价就超过9000元每平方米，而且还是2009年才能交房。朱心又问了其他几处一环路内的房子，价格都在每平方米7000元以上。

　朱心很失望，这么高的价格她很难承受，更重要的是，新房的交房时间大都超过一年，加上装修，入住起码得等到一年半以后。朱心认为，两年后，自己的需求可能已经变化，小户过渡房就失去了自住意义了。

　对了，买二手房不就行了吗？房子装修好的，买了就能住，两年后换大房子还可以租出去。渐渐的，朱心的兴趣从新房转向了二手房。朱心立即约了好几家中介，中介带着她看了好几处房子。这些房子都是上世纪八九十年代的老房子，位置、环境都很一般，但价格非常高，甚至高过了附近的新房。

　接下来的5个月，朱心只要一有空，就去附近的中介转转，看看有没有好房子。2008年上半年，深圳、上海、北京等城市掀起了降价风潮。但一开始，朱心感觉成都房价受影响并不明显。5·12地震之后，成都的房地产市场成交量骤降，成都房价下调的趋势开始明显。

　6月起，成都的多处新楼盘给出了大幅优惠，在房产中介里的好房源也开始增加。朱心加大了看房的密度，几乎每天的休闲时间都贡献给了看房。最终，朱心锁定了工作单位附近的一处小户型公寓。5月之前，这里一套40平方米的精装修房子报价31万，并且没有降价空间。到了6月，朱心和这里的一位房东把价格谈到了29万元。但朱心并没有下单，她认为这个房价还有水份。最后，她把价格杀到了26万元。

　相对附近7000元左右的新房价格，这个二手房并不便宜，但朱心还是决定买了。她考虑到，一是这个位置的房价再下降的可能性不大，二是可以马上住进去，三是房子所处位置的租金很可观，每月的租金和6成贷款的还贷量基本持平。7月，朱心搬到自己小房子里，住了两个月，感觉还不错。虽然房产降价的声音不绝于耳，但对她冲击不大，毕竟，自住的房子关键还是看能否适合自己的需求。不过，朱心也没闲着，她依旧关心房价的走势，如果价格降到心理底线附近的程度，她也考虑在环境更好的地方再投资一处新房，“当然，现在自己有房子住，也就不急了，会更注重品质，慢慢挑选。”

　故事 3

　是买是舍 买卖博弈中的成本之忧

　不论为谈婚论嫁而买房子，还是为自己的工作而买房子，在房价趋势尚有诸多期待的背景下，这样的买房行为都被认为是一种刚性需求。成都一家房地产中介公司的经理刘先生经过他的观察后分析认为，目前买卖双方已经变成了一个博弈纠葛的状态。一方面开发商通过降价来刺激消费。另一方面，人们看到了开发商的降价，但是因为没有达到人们的心理价位，他们产生了一种再等待应该还会降价的心理状况。是买还是舍弃，对购房者和开发商双方都是一种难以忍受的煎熬。

　江女士供职于成都一家公司已经有三年的时间，一直准备购买房屋的她在今年年初本来还都跃跃欲试，看了不少的房子，也有了许多的分析判断。原本即将在5月初就下手的购房计划，却因为地震的到来而中断。然而正是因为这场地震，她赢得了更多的选择机会。

　“就等达到自己的心理价位了。”江女士说，现在的房价走势十分不明晰，从七八月份开始，开发商不断打出降价的广告，很是诱惑人。虽然有的楼盘优惠了不少，但是觉得只要大家不出手，开发商一定还会下降价格。但至于达到什么样的价格才满意，江女士表示自己也说不清楚。

　当一方面房地产不断降价刺激市场同时，其背后也越来越引起已经购房或者交纳首付的人的不安。甚至一些人认为，宁愿不要首付，去买一套降价的房子，也要比之前购买的价格要省不少钱。

　26岁的宁晓喻就是一个为房价不断下降而困惑的人。今年研究生毕业的她，在龙泉找到一份工作，男友在成都上班。从年初起，他们就开始为房子的事儿打算，看了很多房子，最终在一个东2环外的一个楼盘选中了一套67平方米的房子。

　对两人最有吸引力的是，房地产商推出的首付分期付款的政策：首付可以分成两年付，也就是刚买房子时只需付一成首付，另外一半放到第二年来付。这对刚毕业的宁晓喻来说，减轻了不少压力。4月底，两人东拼西凑，凑够了4万元首付，把房子定下来了。

　谁知道，接下来的几个月，全国房地产降价声不断，成都的房子也应声而降。宁晓喻购置房子的楼盘，也打出了最高18%的优惠政策，部分户型还赠送家电。

　在该楼盘的业主QQ群上，不断有新进来的人用更低的价格来刺激宁晓喻等早期买房的业主的神经。“最近一段时间，购买同类户型的业主，比我的价格已经低出将近200元/平方米。”宁晓喻一算账，等于自己就多花了10来万。“有时候真有毁约的冲动，哪怕首付的4万元不要了，重新买一套还是能赚回一些呢？”

　B 投资版本

　房产投资的春天还是冬天？

　故事 1

　放弃买别墅 投资房产更合适

　即便是一些房产商今天优惠这样，明天优惠那样，但真正让人们动心认购的还是不多。真正的好房子，很多顾客还是不愿意错过的，特别是对于一些高端购房者来说，尤其如此。

　40岁的齐努是成都一家房地产营销公司的老总。记者见到他的时候，他是以消费者的身份在光华大道的仁和春天别墅售楼部。买别墅是他一直以来的心愿，他说别墅足够大的空间可以让家人居住得更自由舒畅，儿子说他早盼着有更广阔的空间，妻子也有了养狗的场地，漂亮的花园则可以方便父母早起锻炼。

　早在四五年前，成都市中心的草堂之春别墅就让他很动心。但考虑到那个项目的每幢别墅至少要七八百万，占用资金太大，当时就放弃了。今年初，他定下了清水河附近一套两百多万元的别墅，由于是叠拼设计，别墅一共有七层。地震之后，他改变了决定，七层的高度让他感觉跟住楼房没有什么区别。齐努找开发商要回了20万元的押金，损失了2万元的保证金。

　这下，齐努更清楚自己的需求了：距离市中心半小时内的车程，周边环境优

　美的独幢或者双拼别墅。最近一周，他看中了仁和春天的临水别墅，只要看好了，随时可以出手。他对这里的房子很满意，但思考再三，他又放弃了。

　这一周，齐努仔细分析了当前的经济形势。中国作为制造业大国到了升级转型的阶段，很多深圳广州一带的企业已经没有利润，甚至破产。温州等地的企业发展也遇到困难，前两年流出的炒房热钱正在回笼。在紧张的经济背景下，应该把钱投入到能够产生效益的地方。

　作为房地产业内人士，他认为成都的房地产市场还有很大潜力，但当前的下跌趋势可能还没有结束。现在买下别墅，短期没有太大的实用价值，他预期，明年四五月，成都房价可能会到达阶段性底部，他打算用这几百万买别墅的资金，到市中心买几套几十万的房子，作为投资。

　故事 2

　坐拥30套投资房 跌价中他闲庭信步

　在房价最高位的时期，北京客商鲁骏一口气在成都买下30套房子，在如今房市一片优惠声中，他的心情却丝毫不受影响，一副静观周遭风云变幻、我自岿然不动的模样。

　鲁骏今年39岁，湖北人，在北京开设医药公司，投资股票、古董和房产。9月6日下午，他坐在成温立交桥自己购置的花园洋房里，接受了记者的采访。

　急流勇退 撤出股市进军房市

　鲁骏并不是传说中的炒房客，在他的观念里，不动产投资是投资者必须配置的资产之一。2000年受朋友邀请，他到都江堰投资一个蜂产品项目。在成都生活一段时间之后，他发现成都这个城市是西部的中心，生活环境也非常舒适，很适合投资房地产项目。但由于资金一直被别的项目占用，他并没有马上投入房地产。

　2007年股市大热，股指创出一个又一个新高。鲁骏前两年投进证券市场的2000万，已经涨到了4000万。然而，从股市上迅速增加的财富，并没有让他欣喜若狂，反倒是感到一阵寒意。那时候各界正在热烈的讨论中石油回归A股可能到达的价格，专家们给出了35-50元的预测，而中石油当时的港股才14块多，“市盈率高得太可怕，当时的感觉是股民、机构、专家都疯狂了。”鲁骏说，他的心理极限是6000点。去年10月初，上证指数朝着6000点发起攻击。经过艰难的思考，他决定降低风险，将手中的股票抛出一半。“我清楚地记得抛出股票的那天，正好是上证指数站上6000点的高峰那天。”随后，他又在指数下降到5800、5700点的时候，分批把手上的股票和基金全部抛售出去。他拿着这部分从证券市场撤出来的资金投入房地产。

　选房真经 选自己愿意住的房子

　2007年10月至2008年1月，鲁骏对北京、石家庄、西安、成都等地进行了详细的考察。他买房子的首要原则是“我自己愿意住在那里，尽管是买来投资；但自己都不愿意住的房子，以后的前景很难保证。”

　所以，他选房子的条件也比较苛刻，会对生活品质、商业设施、建筑质量、开发商信誉、周边环境，以及是否拥有大量绿地或水域方面进行详细调查。“譬如，

　我会观察楼盘前期项目的入住情况，小区附近的门面都经营什么，如果有噪音或污染的企业，我就会敬而远之。”

　他选房子还有一个“怪癖”，就是不喜欢听售楼小姐介绍，而是先自己慢慢看，“听人介绍，容易先入为主，忽略房子的缺点。”他在成都下手的第一个项目是翡翠城。售楼主管贾媛迄今仍然记得，2007年11月的一天，一个中年男子在进入销售大厅1个小时不到，就签下了4套房子，“感觉像天上突然砸下的馅饼。”

　听记者复述这个段子的时候，鲁骏笑了，他说，“其实，售楼小姐可能不知道，在下手之前，我已经到实地考察了10来趟了。”几个月时间，鲁骏在成都多个楼盘购买了28套普通住宅和两幢别墅。这些房子无一例外都是依山傍水的中高档楼盘。

　鲁骏说，他并不是头脑发热进入房地产市场，而是手上正好有合适的资金，应该为自己配置一部分不动产。“我看重的是房产长期的增值、保值功能，而不是短期利益。坚持价值投资的观念，买品质过硬的房子。”

　面对今年以来房地产市场价格的下跌，鲁骏认为，这非常正常。对成都的房地产市场来说，地震并非主要因素，更多的是大环境影响下人们心理波动造成的房市疲软。他坚信，成都目前的房价泡沫在全国同类城市当中，还是比较合理的，价格的波动也应该是暂时的。关键是看房子的价值如何以及价格是否合理，而不是进入的时机。

　什么时候是投资房产的最佳时机，鲁骏的答案是，机会是找出来的，不是等出来的。作为投资来说，一定要把眼光放长远，至少要看到这个房子3-5年值不值，甚至更长的时间。

　基于这样的心态，鲁骏对自己房子所在楼盘短期的涨跌并不关心，在适当的时候，他还打算在目前市场低迷的情况下，在低价位继续寻找机会购进“自己都愿意住的房子。”

　记者 涂劲军 郑常莉