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(一)明年房市会怎样?

(2017-01-05 09:59:50)
标签:

房地产产品线

房地产产品结构

产品线开发

房地产管理咨询

房产

分类: 房地产产品线

    2016年的房市走势像极了字母Ω的形状:一季度骤然升温,二三季度炽热亢奋,四季度归于平静。

随着9.30调控效果突显,今年也就这样了。

个人的预测是——

◎预计全国房地产开发投资将突破10万亿元,肯定会创下历史新高;同比增长预计6.0%-6.5%2015年,全国房地产开发投资95979亿元,比上年名义增长1.0%20161-10份,全国房地产开发投资83975亿元,同比名义增长6.6%

◎预计全国商品房销售面积今年将突破15万亿平方米,商品房销售额将会突破10万亿元,肯定也都会创下历史新高。2015年,商品房销售面积12.85亿平方米,比上年增长6.5%;商品房销售额87281亿元,增长14.4%20161-10月份,商品房销售面积120338万平方米,同比增长26.8%;商品房销售额91482亿元,增长41.2%

至于房地产开发企业到位资金情况,虽然该项指标及数据也很重要,但很多人不太懂其重要性何在,关心的人也不多,在此只先放个简图,留待今后再专题解析。

(一)明年房市会怎样?

大家暂且记住三个数就行了:10-15-10。都是大关口、整数位,应该挺好记的。实在不行,可考虑设为密码,相信就能记住了。

(一)明年房市会怎样?

也就这样了,而且挺好的。

未来某年,还会不会再创新高?我觉得会,而且可能在2018年。

为什么?随后再说。先说明年会怎样。

个人的预测是——

1)开发投资额:2017年依然会保持正增长,预计2.5%-5%

2)商品房销售面积和销售额:新的调控政策将影响9个月以上(至少到2017年年中),受此影响,明年商品房销售面积和销售额很可能会第三次出现负增长(历史上,2008年和2014年出现过两次),这一概率超过70%——“小年”是肯定的,预计比2016年下降5%-10%。尽管是下降,但也比2015年要高。

3)房价:除个别城市的部分区域外,房价依然会上涨,因为刚性成本太高,降价空间很小。

其实,我们早在20132014年的《房地产开发企业经营管理状况》蓝皮书中曾有过预测:“2016-2017年,房地产市场可能会有一波行情——很有可能也是最后一波大行情,随后房地产市场将会转入时间更长的新一轮调整期。”空口无凭,看实图:

基于个人对改革预期和房市政策的判断,个人判断,2018年可能还会有个小高潮,甚至可能还会创下历史新高,但要增幅再也不可能比2016年还高了。其后,房市将进入5-8年,年销售额6-9万亿的震荡下行期。彼时,可算是“青铜时代”。

(一)明年房市会怎样?

可能有人窃说,“再来点儿更细、更干的”!

好吧。但请允许我普及点儿有些预测专家不知道的常识。

可能很多人没有意识到,许多预测专家其实根本分不清市场趋势、竞争趋势、产品趋势,而是混为一谈。比如将“集中度越来越高”说成是市场趋势,其实是竞争趋势,而“城市分化加剧”,才是市场趋势。再比如,“并购越来越多”,也是竞争趋势,而“绿色、科技将会大行其道”,则是产品趋势。

下面分别说说个人对不同趋势的判断。

1.市场趋势

◎市场已经,或将在未来一两年内“触顶”。

◎不同区域、不同城市间的分化加剧程度将会有所减缓(不要低估政策和市场的调节作用)。

◎市场细分越来越细,细分市场越来越多,比如养老地产、文旅地产,今后还会衍生出民宿、特色小镇、物流、长租公寓、商业化立体停车等细分市场。

◎土地一级开发市场将会兴起。

◎二手房市场将会迎来黄金期(别忘了房地产市场是有三级市场组成的,而不仅是房地产开发)。

2.竞争趋势(企业竞争格局的变化)

◎竞争会愈发激烈。结果是,利润率或持续走低。

◎集中度会进一步提高,中小房企的生存空间会被进一步挤压。也因此,并购重组额和起数会越来越高、越来越多。

◎竞争愈发转向资本和产品这两个层面的比拼。这与其说是趋势,还不如说是回归:企业之间的竞争将回归到资本力、产品力的竞争。

◎房地产企业不是互联网公司,互联网只是工具…,随着更多的企业认识到这些,互联网热将会逐渐降温,而长期说得多、没做好的服务,将会被越来越重视。

3.产品趋势

今后会专文分析,在此只上简图。

(一)明年房市会怎样?

最后,给大家上个超级干货:1992-2020年房地产市场调控政策及运行情况总览。这周图是兰德咨询按印刷精度精心制作的,图幅0.5×2米,不知在这儿能不能看清。

(一)明年房市会怎样?

如果看不清,请后台留言,或搜索并登录兰德咨询官网索取印刷版。想像一下,贴在墙上,肯定独特、壮观、一目了然。

【后文预告,敬请关注】

(二)房市趋势分析的方法论

房价和市场趋势是最泛的两个话题,虽然预测无数,但没几人预测准确过。为什么,是因为预测的人太过自我(专业受限,视角太窄),而且预测中国的房市确实也太难。但更主要的是,迄今还没有基本的方法论。下篇文章,就在全新的方法论下,全面缕缕房市近、中、长期走势,力争走出冲击诺贝尔经济学奖的第一步。

(三)房企数量和分类,你属于哪类,你的坐标位在哪儿?

万科与万达,绿城与绿地,金地与金科,气质是不是不一样?企业如人,是有不同类型的。目前全国有8万多家房地产开发企业,如果按类型划分,结果挺有意思的。你属于哪类,你的坐标位在哪儿?读完,相信你能知道。

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