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为什么还要继续高周转

(2016-12-15 14:44:31)
标签:

房地产产品线

产品竞争力

房地产管理咨询

产品定位

房地产产品结构

分类: 房地产产品线

(一)为什么要高周转

1. 高周转的初衷是缓解资金紧张状况,是为了“以少博多”

在资金有限和资金成本较高的情况下,还想实现规模扩张,只能把一个亿当几个亿来使。起初,高周转模式正是企业在资金有限的情况下为了实现业绩高增长而不得不采取的一种开发策略。假设企业资金充裕,且资金成本很低,就没太有高周转的必要。这也是外资企业不太选择高周转模式而内资房企坚持走高周转之路的根本原因。

绿地集团董事长张玉良曾这样解释高周转:“有人1000 亿的现金流,两年转一次,一年是500 亿;我500亿的现金流,一年转四次,是2000 亿——你说谁资金紧张,我们是在流动性和运营效率上下功夫,解决现金流问题。”

2. 在竞争乱局中,企业要想甩开对手,只能更快

按年度销售额划分,当前房地产企业的竞争格局可划分为六个梯级,而且随着市场竞争愈发激烈,市场集中度越来越高,梯级分化也越来越明显。

但也应注意到,其实除了第一、第二梯队外,其他梯队企业的差距并不大。以第三、第四梯队为例,甚至可能因为多推或少推一两个项目,多卖或少卖一二十亿,就会跃升或滑落一二十名。这也是每年销售额排名变化都较大的原因。对于第五、第六梯队的中小房企来说,只要每年多卖一个亿,就有可能把几千家企业甩在后面;如果能实现年销售额30 亿元,就意味着把95% 的企业都甩在了身后。

为什么还要继续高周转

道理很简单,同一市场环境下,企业要想甩开对手,跑赢市场,或后来者居上,只有速度更快,才能超越规模相当的竞争者和起跑更早的领先者。这正是近几年碧桂园、旭辉等排名速增的原因。

2011-2015 TOP20 房企销售额复合增长率对比情况(见图表2.2

2012-2015 年招商、金地、碧桂园、旭辉销售额排名与变化情况(见图表2.3

推算结果显示,假设你的企业的年销售额是50 亿元,某百亿企业的销售额增长率是15%,若想在三年内追上并超越,你的企业年均销售额增长率就要达到25%。反之,如果低于15%,就会越拉越远(见图表2.4)。

为什么还要继续高周转


为什么还要继续高周转


为什么还要继续高周转

3. 在利润率、杠杆率持续走低的情况下,只能通过周转率来报收益率

为什么高周转模式能成为过去几年的主流模式,这需要从房企的核心要义说起。

房地产开发无论多么复杂,目的都是通过投资,实现企业资本投资收益最大化。那么,如何实现投资收益最大化呢?其实就是一个盈利模型,或破解一个公式:M=S×f 。其中,M 是指投资回报(利润),S 是指销售额或开发规模,可理解为企业规模,f 是指收益率。

实现M 最大化有两条途径:一是做大S,即做大规模;二是提高f,即做优做强。

S(规模)是客观存在,主要取决于企业的资金量(“资金池”容量)。S 值是100 亿或100 万平方米和1000亿或1000 万平方米,因为规模基础不一样,所以是很难类比的。中小企业很难追赶上万科、保利、中海、恒大等企业,主要原因就是S 基值不一样。在较小S 值的情况下,要尽快做大S 值,只能走可快速做大规模的高周转之路——只有高周转,速度才能更快,才能跑赢市场。

与很多行业不同,房地产开发的收益率f 其实不是利润率,而是利润率、周转率和杠杆率(权益乘数)“三率”连乘的结果。即f=f1×f2×f3 ,其中f1 是利润率,f2 是周转率,f3 是杠杆率。要提高f,就要提高 f1f2f3

在当前市场形势下,随着竞争越来越激烈,事实上行业平均利润率大约每年以一个百分点的速度在持续下滑。而且,因为近年来土地成本和资金成本越来越高,事实上股东资本金的杠杆率也是越来越低的。所以,提高回报率f 的最直接、最有效的着力点是提高周转率f2。

(二)为什么还要继续高周转

产品线开发能够更“快”:通过快速开发、快速销售,实现高周转和企业业绩的快速增长。在供大于求的市场下,是否还能支持“快”,是否还需要“快”,也是要思清辩明的。我们的结论是:企业仍要坚持“快”。理由有二。

1. 只有快,才能快速做大做强,才不被洗牌出局

兰德咨询曾为一家标杆房企做了《2020 市场增量研究》课题。基于对人口结构、城市化率、户套比、人均居住面积等指标的分析,并考虑到我国国情,我们的研究结论是,我国商品房市场约在2018 年前后触顶,随后转入下行期。

当然,市场触顶下行后,每年新增量绝不会快速缩减至三、五亿平方米。算上市场触顶前的几年,预计我国房地产市场的“白银时代”将会持续15 年左右——到2030 年前后,我国房地产市场将彻底告别高增长期,进入到漫长的成熟市场。这一预测与业内几家标杆企业的内部研究结果基本一致。(见图表2.5)。

为什么还要继续高周转

如果预测成真,这意味着,真正留给房地产企业的“好时光”也就还有三年左右的时间。如果在未来三、五年内,不能做大做强,不仅辜负“好时光”,还很有可能被洗牌出局。而要做大做强,在资金有限的情况下,肯定还要坚持高增长所依赖的高周转。

2. 市场有足够大的容量支持高周转

如上所言,即使市场触顶后,市场也是缓慢缩减的,每年新增商品房销售额还有数万亿的市场容量。而且也应意识到,即使近年来市场集中度越来越高,但相对房地产市场比较成熟的发达国家而言,我国房地产市场集中度依然很低。假设您的企业某年度的销售额是200亿元,即使今后市场容量缩减到6 万亿元,市场占有率也有0.33%。换言之,市场还有足够大的空间容许你发展(见图表2.6-2.7)。

为什么还要继续高周转


为什么还要继续高周转


问题是,你能占有多少?

一方面是市场在触顶后新增容量将会逐步缩减,另一方面是行业集中度将会越来越高,这意味着,目前市场上将有一半左右的企业会被洗牌出局。一方面是市场还有足够大的空间容量,另一方面企业要面对愈发激烈的市场竞争,以及可能会被洗牌出局的结果,这就是企业所面对的未来。所以,今后留给企业的可能只有一条路:尽快做大做强,把其他企业挤出去。

一个简单的逻辑是,只有快,才能抢占出局企业所腾挪出来的市场空间;只有快,才能甩开其他企业,才能追上起步更早、规模更大的竞争对手和领先企业——才能从乱局中脱颖而出,跑赢市场;也只有快,才能实现高增长,才有做大做强,甚至有重组并购其他企业的机会。这也一切,都离不开能支撑“快”的高周转和能实现高周转的产品线开发。

       所以,在企业资金有限的情况下,要想实现高增长,无论是过去,还是现在和可预见的将来,高周转都是主流开发模式,而产品线开发恰是能实现高周转的最有效途径。

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