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衡量产品竞争力高低的标准是什么

(2016-12-07 15:22:06)
标签:

房地产产品线

房地产产品结构

产品竞争力

房企产品力

分类: 房地产产品线

有没有衡量房地产产品力高低的标尺,或者测评标准?理论上,只要建立测评模型,设定出几项测评指标,并赋予权重值,就能得出产品力的量值。

根据房地产产品和房地产企业的特点,我们认为,测评产品力高低的指标应有四项。第一项指标是市场占有率,或企业的市场份额,这是测评产品力高低的首要指标。道理很简单,如果产品竞争力强,市场占有率肯定高。或许有人说,这不适用于小众产品,或者对小企业不公平。可是,假如企业就几个竞争力挺强的项目,而没有经受更多的市场检验,就很难说产品力有多高。为了避免单一指标的弊端,我们因此还设定其他指标。第二项指标是销售毛利率,主要反映产品溢价力。设想,如果产品力高,溢价力也必然高;只要溢价力高,毛利率也会相应地高。第三项指标是销售去化率,主要反映产品的适销程度。设想,如果产品力高,比较适销,销售去化速度也会相应地更快。第四项指标是产品标准化水平,主要反映产品成熟度和快速复制能力。无论是苹果手机,还是万达广场、恒大绿洲,都充分证明了这一点。当然还有其他反映产品力的指标,但为了使测评更简单些,我们只选定了这四项指标。

在确定了测评指标后,兰德咨询又进一步对各项指标进行了赋值,包括权重值和插值赋分。然后经过反复推演和实测,最终研究出了测评产品力的量化模型。感兴趣的,可下载地产测评APP 进行“产品力测试”(见图表1.8)。

衡量产品竞争力高低的标准是什么

在《产品,到底意味着什么》文中,我们主要说到提高产品力的目的是为了把房子卖出去,同时还要尽可能地追求销售溢价,以提高利润率。如果全面总结的话,其实企业对产品应有六个追求。

第一追求就是首先要确保把房子租售出去,也就是要确保投资安全,能收回投资。其次,在确保投资安全的前提下,还要尽可能地追求销售溢价,以提高利润率。所以,“高”也是个追求。如果只追求单个项目的高溢价、高利润,而不追求规模效益,企业不可能做大做强,所以还要尽可能地做大规模,也就是要追求“多”。要想做大做强,还要追求“快”,即快速开发、快速销售,目的是实现快速周转。同时,要想

实现高溢价、高利润,肯定要严控产品成本,也就是要做到“省”。在追求以上几点的同时,企业还要尽可能有高知名度的产品,以成为知名品牌企业。所以,总结下来,房地产企业对产品应有6 个追求,可简化为六个字:安、多、快、省、高、名(见图表1.9)。

衡量产品竞争力高低的标准是什么

就单个项目和单一产品线而言,我们认为房地产企业应尽可能做到四点。首先是要适当创新,力争产品适度领先。其次,在追求创新的同时,还要做尽可能安全的产品,在投资收益测算时也要适度保守一些。第三,要在“巧”字上做文章,尽可能做到产品巧,成本巧。第四,产品要灵验,能经得起市场检验。这四点可简化为四个字:新、守、巧、灵。为了方便记忆,可概括为”新灵守巧”( 心灵手巧)

无论如何总结概括,目的都是要企业明确产品目标,不断提高产品竞争力。

图表1.10 项目或产品线要做到以下四方面:

衡量产品竞争力高低的标准是什么

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