2014年末，全国商品房待售面积6.2亿平米，剧增26.1%。更令人不安的是，年内施工面积达72.6亿平米，开发投资额比销售额高出18744亿元（原先相当）。这意味着，市场潜在供应量巨大，供大于求的局面仅是刚刚开始。鉴于产品升级换代速度很快，去库存，不是想去就能去的了的，可能过半再也卖不出去。

待售面积速增，商业地产尤甚

受市场大势影响，2014年商品房销售额76292亿元，下降6.3%，逾八成房企销售额增速放缓（详见研评1）。因为房屋施工面积的“惯性”实在太大（比上年增长9.2%），尽管新开工面积下降了10.7%，但待售面积还是增长很快。

国家统计局数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%，三项指标均创下了历史新高。见图8.1。

据兰德咨询的进一步分析，全国商品住宅的施工面积与销售面积之比从2013年的4.20倍上升到2014年末的4.90倍，既高于2012年（限购后）的4.36倍，也高于金融危机时（2008年）的3.88倍，创下了历史新高。比住宅更严重的是商业地产。2014年，全国商业营业用房施工面积9.43亿平米，同比增长17.0%；销售面积0.91亿平米，增长7.2%，施工面积与销售面积之比达10.36。办公楼施工面积2.99亿平米，同比增长21.8%；销售面积0.25亿平米，下降13.4%，两者之比高达11.96，均创下历史新高。见表8.1。

去年三月中旬在《房企业绩研评（2014）》中谈及库存时，我们曾预测“下半年将迎来新一轮高库存期”，不幸言中。今年我们预测，2015年全国商品房待售面积会继续快速增长，将突破7亿平米，甚至超过7.5亿平米；预计未来三年内或将突破10亿平米。

从城市数据来看，绝大多数城市商品房待售面积出现了程度不等的增长。以被普遍看好的一线城市为例。据易居统计，截至1月底，“北上广”商品房存量分别是1073万、1283万、967万平米，同比分别增长了52.6%、29.6%和31%。

鉴于开发投资额和施工面积巨大，几乎可以肯定地说，房市供大于求的局面仅是刚刚开始，未来销售竞争会非常惨烈。

不良库存过半难消化

全国和城市数据是一家家房企加出来的，尽管存在统计误差，但基本可以判断，2014年房企的存货和库存增长也很快。

先简单说说房地产存货和库存的概念。按照财务概念，房地产开发企业的存货包括未开工的土地储备、在建开发工程、在销项目、未开盘销售的项目、库存现房以及尚未结算的项目等。简单划分，存货可分为房地产开发产品和非开发产品。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。非开发产品为库存商品及其他。已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指购入的、已决定将之发展为宜完工开发的土地。项目整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。再简单来说，只要是未结算的，无论是否售出，都算存货，其中包括已批未售的待售。

截至3月19日，197家全部上市房企中已有31家发布了2014年年报。据兰德咨询统计，31家房企2014年末存货值总和是6085亿元，比上年增长20%；其中，未售现房合计848亿元，比上年增长39.3%。

分企业看，与其他业绩指标类似，不同企业的存货情况也在加速分化。已发布年报的各家企业中，20家企业（占65%）存货增长。其中五家企业增长50%以上：莱茵置业增长82%，中房地产与首创置业均增长65%，华发股份增长59%，广宇发展增长54%。存货减少的企业中，新潮实业、天保基建、绵世股份等降幅最为明显，且降幅均控制在30%以内。

令人不安的是库存速增背后的两个不得不承认的事实。一是很高的开发投资额和施工面积意味着今后的潜在供应量非常之大（不再赘述），二是许多房企的存货质量较差。

近期我们为一些房企做战略规划和提供竞争监测报告服务时，重点分析了五家房企的存货情况。结果显示，某三线城市的中小房企的存货中，已批未售货值，包括车位、营业房等，占总存货的70%以上，而存货中该有的土地储备几乎为零。某上市房企，已批未售货值中，位于二三线城市的商业地产占比超过40%，不得不转为被动性持有。说得严重些，资金投进去了，卖不出去，最终无奈地转为被动性持有，这不算持有，这算“无耻”。

随着其他房企的新项目持续入市，我们预计，许多房企的现有库存可能过半再也很难卖出去，哪怕是降价。

提高产品力是根本

去库存，这谁都知道。可年年都说“去库存”，库存反而不降反增。问题是，去库存不是想去就能去的了的。

许多人认为一线城市的项目好卖。事实上，只要看看建委网站的实际成交数据，许多项目销售状况并不好。以北京市场上一些“热销”明星楼盘为例，融创西山壹号院中的“楼王”，至今依然待售；鸿坤的林语墅在改名后，销售还是没有起色；龙湖的双珑原著，大独栋还在积压着；泰禾北京院子，有院子的卖得不错，但没有院子的联排，过半积压着……

据预计，2015年北京新入市的豪宅项目将有十多个，再加上合生霄云路8号等接续的老项目，预计全年将有20个左右豪宅项目，供应量可能达到2000套，而成交量往年一般在100-150套。

老项目结转存货多，新增项目持续入市，这就是房企2015年普遍所面临的困境。

众所周知，近年来，房地产开发净利润率以年均1个百分点左右的降幅在持续走低。测算结果显示，在净利率只有10%左右的情况下，如果一个项目投资失败，可能会吃掉几个项目的利润，甚至会导致公司资金链断裂；哪怕是项目中有10%的积压，也可能会吃掉整个项目的利润！

随着房地产市场逐渐转入买方市场，可以预见，今后的竞争必将会更加激烈。或许今后的常态是，三分之一好卖，三分之一不好卖，三分之一卖不出去！试想，如果所开发的房子卖不出去，企业生存堪忧，发展何在？

那么，问题来了。开发商卖的是什么？卖品牌？卖概念？卖服务？

NO！如果你的产品不够好，广告做得再好也没用。产品永远是企业生存和发展的根本，产品竞争力永远是企业的核心竞争力。

无论市场如何变化，有三点是确定无疑的：一是，市场再也回不到过去什么项目都不愁卖，什么项目都赚钱的时代了；二是，企业不能左右政策、市场，但肯定能左右自己的产品；第三，无论市场如何变化，适销对路的产品永远不愁卖——正所谓“产品守正，营销出奇”！

所以我们认为并建议房企，首先当然要千方百计去库存，但更重要的是要结合对未来市场形势的判断，分析现有存货结构，尽快把不良存货占比降下来。而对于优质存货，则尽量追求高溢价，而不是像营销机构鼓噪的一味地去库存。最根本的，则是通过产品创新实现差异化竞争，并通过推行产品系列化和标准化，不断提高产品竞争力。

关于房企土地储备，我们会专题分析；与存货有关的存货周转天数和存货周转率，属于运营效率类指标，后续文章中也会专题分析，敬请关注。