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房企业绩研评之十一:从三项费用率看成本利润统筹功力

(2014-04-18 09:15:51)
标签:

利润率

功力

比率

房企年报

三项费用

房企业绩研评之十一:从三项费用率看成本利润统筹功力

【摘要】

费效比是一面镜子

我们知道,房地产项目的开发总成本包括开发成本和“三项费用”。在兰德咨询的成本标准科目体系中,开发成本包括7项二级科目,分别是土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费和资本化财务费用(资金成本);“三项费用”是营销费用、管理费用和财务费用。三项费用与年度销售(营业)收入之比,就是三项费用率和每项的费效比,即投入费用和产出效益的比值(ROI)。

通过对标三项费用率及费效比,可以从一个侧面看出企业的成本管控水平。

据兰德咨询监测,截至 47已有135家上市房企发布了年报,占总量210家的64%。其中,沪深两市84家,香港内房股51家。

统计显示,已发布年报的上市房企中,有84%企业的三项费用均有不同程度的增加。其中,销售额TOP20房企,除了无从知晓万达、绿地的准确数据外,其他18家企业的三项费用率及费效比大都出现了不同程度地增加。

 

值得一提的是,万科近年来三项费用率呈总体降低趋势,说明万科在费用控制方面取得了一定成效(见图1),但销售费用仍高达2.85%,高于绿地、万达、中海、方兴等企业。
房企业绩研评之十一:从三项费用率看成本利润统筹功力

 

84家内地上市房企中,有80家企业的三项费用可采信。80家企业中,三项费用率低于5%的有7家,5%-8%的有18家,高于10%的有45家,占56%。三项费用中,营销费效比低于3%的有44家,占52%3%-4%的,有16家,占19%4%-5%5%-6%的分别有8家和6家,高于6%的有6家,其中绿景控股7.63%、上海新梅12.3%。管理费用/营业总收入低于4%的有30家,占36.6%,高于6%的占31.7%

总体来看,香港内房股的成本费用利润率、三项费用率及费效比优于内地上市房企。进一步对比成本比率(营业总成本/营业总收入)后发现,51家香港内房股房企中,低于80%和高于80%的几乎相当,分别是2625家。其中,中海宏洋只有48%,勒泰控股和保利置业只有50%。而首创、恒大、远洋、龙光、雅居乐则均高于90%。三项费用率及费效比的差异也非常大。以营销费效比为例。中海宏洋、保利置业、越秀地产、万达商业等6家企业低于2%2%-3%的有12家,3%-4%4%-5%的,各有9家,而超过5%的则有花样年、景瑞、融创、中骏置业等,其中融创的营销费效比高达8.68%。香港内房股的管理费效比总体高于内地上市房企,有69%的企业高于5%。其中,龙湖5.23%,融创10.74%,碧桂园11.48%

三项费用增加的主因大都是企业销售额及营收实现了增长。但从费效比来看,各家差异还是比较大。值得一提的是,第二、第三梯队企业的三项费用率和费效比的分化更为严重。

绝大多数企业三项费用增加的另两个原因是,是受市场竞争影响,营销费用有所增加;惯性使然——许多企业管理粗放,已习惯了“跑冒滴漏”,费用很难降下来。

 

全文阅读《房企业绩研评之十一:从三项费用率看成本利润统筹功力


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