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12年中的两个分水岭

(2013-06-08 08:41:01)
标签:

房地产市场

销售额

服务商

转变

兰德

本文是《京华时报》12周年的特邀评论文章。对比2001年和2013年的房地产市场,变化之大着实令人惊叹。再过12年,到2025年,房市会是什么样?
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12年,一个轮回,房地产市场却以物是人非。

2001年,全国完成房地产开发投资6245亿元;商品房销售额4143亿元,平均销售价格为2226元/平方米,其中住宅销售额均价是2068元/平方米;开发到位资金7378亿元。2012年,全国房地产开发投资71804亿元;商品房销售额64456亿元,平均销售价格为5791元/平方米,其中住宅销售均价是5430/平方米;开发到位资金96538亿元。也就是说,12年来,房市四项主要指标中,开发投资和企业到位资金分别增长了11.5倍和13.1倍,而商品房销售均价和住宅均价均增长了2.6倍,年均增长8.29%

不必纠结于房价统计数据真确与否。一个确定无疑的事实是,房地产业在国民经济中所占的份量已不可同日而语,支柱产业前面加上“重要”两字绝不为过。

事实上,房地产企业的变化更大。

从为数不多的资料中获知,2001年,上市房企TOP10企业是深万科、中远发展、金地集团、中华企业、北京城建、陆家嘴、阳光股份、深长城、深振业、世纪中天。去年,按销售额排名,全国房企TOP10分别是万科、万达、绿地、保利、恒大、中海、绿城、华润、碧桂园、世茂。12年市场洗礼,只有万科一家还在榜单上,中远发展早已变成了万业企业,世纪中天早已变成了中天城投,金地也已跌出了10强之列。彼时,万科刚刚开始市场扩张策略,除房地产业务外,还有连锁零售业务;当年房地产项目结算收入是33.5亿元。去年,万科结算收入是1015.8亿元,是2001年的整整30倍。彼时,搜房、世联、兰德等房地产服务商都成立不久;到今天,这些企业都已成为行业网站、营销、咨询的领导者。这期间,当初的数千家房地产服务商存续至今的,还不到1%,比房地产开发企业还要残酷。

我们不禁要问,过去12年,在同一市场及政策环境下,为什么不同企业发展有快有慢,有好有坏,甚至有的企业早已被洗牌出局?如果再展开一点儿说,2001年的时候,万达刚刚尝试商业地产,2012年已成为国内第一、全球第二大的不动产公司;绿地当时还只是一个小国企,2011年一成为世界500强企业,而且是中国内地房地产业企业第一次登上世界500强的宝座;恒大、绿地等企业还名不见经传。

回首综观,过去12年,房地产市场主要有两个分水岭。一个是2004年,是一个具有里程碑意义的重要一年。这一年八三一后,土地开始实施招拍挂,使中国房地产开始走向市场化。以2004年为分水岭,许多没有及时从机会导向、关系导向转变到市场导向的企业,大都悄无声息是消失在“招拍挂”洪流中,而万科、中海、绿地等企业则抓住历史机遇,实现了快速发展。第二个分水岭其实不是有些人认为的2008年,而是2010年。因为2009年房市就被“四万亿”救市政策给拉起来了。2010417日开始的“史上最严厉调控”及住房“双轨制”、限购、限价等政策,又一次真正改变了房地产市场环境和企业竞争格局。

因业务所需,从2000年开始,笔者就留存了大量业界企业数据,并逐渐形成了今天涵盖220家典型房企、36项指标及历史数据的“22036数据库”。限于篇幅,在此不罗列数据,只强调近年来和未来的两大市场竞争态势。一是业绩分化进一步加剧,市场集中度越来越高。预计到2015年,被洗牌出局的企业还会有25%左右。二是规模增速持续放缓,行业利润率持续走低(每年以一个百分点左右的速度下降)。

12年很久,也很短暂。12年历史证明,“丛林法则”无时不在,任何低估市场的残酷性,不能及时转变思维和做法的企业既有可能被市场淘汰;12年历史证明,具有端正的价值观和领先的经营理念,能及时转型,能提供优秀产品和服务的企业,必定能够做大做强,无论是开发企业,还是服务商。

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