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2012房企年报研评(九):房地产已进入一个新行业周期

(2013-05-14 09:03:26)
标签:

营业利润

调控

经营指标

练内功

22036房企数据库

本文刊登于:5月13日中国房地产报A3版、新浪房产

算起来,本轮史上最严厉调控已历时3年有余。

正如本系列文章1-8所评述,得益于2012年二季度开始的市场回暖,去年8成多的上市房企实现了销售额和营业收入的同比增长,6成多的企业实现了净利润正增长。但与此同时,几乎各项经营指标都呈现出加剧分化的态势。总体而言,无论是规模类指标的增长率,还是效益类指标的净资产收益率(ROE)、净利润率等,优秀值和平均值相比,都相差两倍以上。丛林法则越来越显出其超强的普适性。

由于房地产市场具有较强的政策市特征,因此对年度市场形势的判断之于企业年度业绩的影响是非常大的,本篇将对此进行具体的阐述。

新国五条出台后,与既往调控政策类似,依然是批评者众。但对于频繁变化的房市政策,既不能太当回事儿,否则容易踏空;也不能不当回事儿,否则可能撑死。正如万科年报中所说的:过于自信的结论是武断的。理性的做法是,对市场走势尽可能做出准确判断,并结合企业实际,采取适宜的应对措施,确定可行的年度目标。

事实上,各家企业年报中都有对房地产市场形势的各自判断,其中有不少异同。通过对比异同,相信对更多企业会有所启示。兹举几个典型企业的例子。

1、万科(000002.SZ)。作为行业龙头企业,在年报致股东中,万科认为中国房价快速上涨的时代应该已经结束,市场已经历了“2008年以来完整的行业周期。基于这两点判断,万科提出了应对市场波动的三个长期策略:一是长期战略为住宅产业化,包括装修房、工厂化和绿色建筑;二是不囤地、不捂盘、不当地王,即快速周转、谨慎投资;三是盖有人住的好房子2013年,万科将围绕好房子,好服务,好邻居的产品和服务理念,不断完善产品线,谨慎探索和住宅相配套的商业地产,合理控制海外业务规模。全年预计房屋交付量超过11万套,比2012年增长10%左右;销售额将在“2012年的基础上适度增长

2、招商地产(000024.SZ)。招商地产是央企地产公司,也算是300亿-500亿级企业的代表。年报中招商认为,房地产行业将逐步转入健康、理性的发展之路,行业的增速将有所回落,但发展前景仍然广阔。对于短期市场,招商认为将进入补库存的阶段,短暂供应下降将支撑房价。基于这些判断和对自身资源与实力的评估,招商地产确定了未来5千亿收入、百亿利润的战略目标。2013年提出了快、狠、准,以狼性和实干勇攀高峰的工作总体要求,计划全年销售金额400亿元,增长目标10%

3、旭辉(0884.HK)。算是100亿级和快速增长企业的代表。作为2012年赴港成功上市的房企,旭辉集团未来几年将会持续较快增长。2013年合约销售目标是125亿元,较201295.44亿元提升了31%。对于市场调控,旭辉以不变应万变2013年将扩大土地储备,并坚持一贯的买地策略(符合高周转要求的中小规模地块);在产品策略上,根据2012年与兰德咨询合作制定的战略,延续刚需型住宅和销售型商办的产品定位,继续走轻资产模式之路。

4、天地源(600665.SH)。2013年是天地源上市10周年。作为西安高科集团控股的上市公司,天地源认为未来市场集中度会越来越高,利润率会趋向社会平均利润率,但还是看好白银时代的市场发展空间。2013年,天地源将力争实现销售收入26.79亿元;加快落实所确定的规模优先策略和开放项目股权策略;在已经成熟的产品线成果基础上,积极研究以文化地产为主线、以绿色和科技为内涵的一主两翼产品策略的实施指南。以上市10周年为契机,实现品牌跨越。

5、万好万家(600576.SH)。因为2012年度万家房产的各项目尚在建设,无房产项目销售收入,年内公司营业收入为零;期内实现净利润1919.9万元,仅收到子公司台州万家房产的利润分配款2000万元,形成营业利润1871.03万元,比2011年度房地产项目6755.7万元的营业利润减少了72.5%。相对上年度业绩下降较大,加上已没有新增土地储备,2013年该公司打算适时逐步退出房地产行业,转投矿业。万好万家可谓是因业绩较差,计划退出房地产业务的中小企业代表。

上面这5家企业也是兰德咨询“22036房企数据库中的样本企业。去年9月,在接受媒体采访时,我们曾预言万方地产寿命最多仅余半年,谁料一语成谶。恰好半年,今年49日,万方地产发布公告变更为万方发展,业务由原房地产业变更为批发业。万方地产也是我们长期跟踪研究的样本企业之一。反复深入研究各家年报后,兰德咨询预测,2013年或将有5家左右上市房企退出房地产行业。

纵览一百多家上市房企的年报,对未来及今年房地产市场形势的判断还是有不少异同。

首先,几乎所有企业都认为房地产市场形势已发生了根本性变化,行业已进入了一个新的市场周期。不同点在于,有的企业(如万科)认为2008年至2012年是一个完整的行业周期,有的企业则认为2011年至2015年是一个行业周期(保障房建设5年计划)。但大都认为,行业长期趋势没有改变,前景仍可期待。

关于企业竞争格局,各家企业具有高度共识,认为未来市场的集中度会越来越高,利润率会持续走低。因此,绝大多数企业都提出要强化内控体系,提高经营管理水平,特别是要尽快提高产品溢价能力和成本控制能力。鉴于各家企业的资金状况及中长期战略不同,多数企业将业绩增速控制在20%-30%之间,少数企业在10%以下或40%以上。

对今年的市场走势,各家年报中提及不多。从已披露的年度销售目标来看,多数企业的目标增长率是去年实际增长率的一半左右。比如去年增长30%的,今年增长目标仅设定为15%左右。还有些企业只是表示适度增长,只有少数是不低于过去X年的平均增长率。可见,多数企业对今年的市场走势并不乐观,或者谨慎乐观。增长率目标较高的,主要以30亿-100亿级企业居多。从已披露的今年一季报业绩看,许多企业都实现了销售额、净利润的同比大幅增长。其中,74%的企业完成了全年目标的25%以上。这固然与2012年一季度市场冷淡,基值较低直接相关,但也有翘尾因素。更主要的,其实都想抢收一季度

政策市使得许多房地产企业练就了较高的市场敏锐度和判断力。我们时常想,这种能力或许是一种悲哀。如果企业把同等人力、精力和投入转到产品和服务升级上,才是企业和客户的一件幸事。

令人欣喜的是,已有越来越多的企业认识到以我为主的重要性,越来越重视中长期战略的作用。正所谓,如果不能改变风的方向,就要调整帆的方向。这种由机会导向、政策导向到战略导向的转变,正是一个行业、一个企业走向成熟的标志。

最后,建议房企:不要总是抬头盯着政策,否则容易迷失方向;不要总是盯着竞争对手,否则容易迷失自我,知己比知彼更重要;要记住该记住的,忘记该忘记的,改变应改变的,做好应做好的。下期本系列最后一篇文章(研评10)将专题总结业绩分化的八大原因

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