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2012房企年报研评(七):香港内房股业绩检阅

(2013-04-23 08:54:46)
标签:

香港上市

内房股

梯级

业绩

融资额

本文刊登于:422日中国房地产报B4版、新浪房产

香港内房股,顾名思义,就是在香港上市,主要房地产业务却是在内地的,而且还是在内地注册的房地产公司(的股票)。根据这一定义,兰德咨询逐一核准后的最新数据是,截至2013年一季度末,香港内房股企业共有59家。其中包括去年底上市的旭辉集团、新城控股,今年初上市的金轮发展,还包括在香港创业板上市的西南环保,以及借壳至祥置业的勒泰地产等。

纵览内房股企业的2012年业绩,按销售额划分,大致可分为4个梯级。第一梯级是千亿级的企业,有中海外和恒大两家企业。第二梯级是300亿~600亿元的企业,有绿城、华润、龙湖、融创、碧桂园等,共11家。第三梯级是100亿~300亿元的企业,有首创、旭辉、合生等,也是11家。第四梯级是100亿元以下的企业,共38家,占59%。从销售额增长率来看,融创、华润、旭辉、世茂等的销售额增长率均超过50%。其中,融创和绿城超过了80%,分别是86%82%。合生创展、恒大、龙湖等销售额增长率相对较低,分别是17.1%14.8%4.9%。还有多家企业为负增长,例如恒盛地产去年实现销售额109亿元,同比减少18%。其他指标,如净利润、净负债率等,相差也普遍较大。总之,与行业企业类似,香港内房股企业也整体呈现出业绩分化加剧、增速和债务风险高低等相差较大的竞争态势。

近年来,内房股企业数量增长较快。原因是,地产调控之下,A股市场的融资大门向房地产企业关闭,许多企业不得不转到香港上市,并有多家房企通过收购香港上市公司,借壳上市。据兰德咨询统计,仅2012年至今,除旭辉、新城、西南环保3家企业实现成功上市外,另有6家企业通过借壳、收购等方式实现了在香港上市,它们分别是借壳至祥置业的勒泰地产,招商地产成功收购东力实业,金地集团通过旗下全资子公司成功控股了星狮地产,中粮置业控股了侨福地产,万科收购南联地产后的万科置业海外,及新近已被万达控股的恒力商业地产。至此,万保招金4家老牌上市公司都直接和间接拥有香港融资渠道,都成功实现了“AH双主体模式的资本布局。

公开资讯显示,重庆协信控股、江苏五洲国际、绿地商业等多家企业也已走在香港IPO路上。再加上随时可能披露出来的借壳收购,预计到今年末,香港内房股企业或将超过65家。

从融资额来看,受股市影响,去年几家企业的融资额普遍较低。其中,旭辉集资净额18.96亿港元,考虑到汇率因素,相对于2012年预期收益的动态市盈率不到5倍;新城发展控股也同样以招股价下限1.45元发行,集资净额15.3亿港元,市盈率同样不足5倍。按发行市值计算,两家企业的净资产折让率分别是69.5%59.6%。以配售方式在香港创业板上市的西南环保,仅融资4950万港元,上市成本却达到2610万港元,占总融资金额的52.6%。而借壳收购的企业不但暂时融不到资,还需支付不菲的资金。

那为什么还有那么多企业对赴港上市趋之若鹜呢?除内地暂停房企IPO之外,借助香港资本市场平台进行国际化融资是主要原因:虽然通过IPO募集的资金有限,但未来可以通过优先债券或者票据的方式持续融资,并且融资成本较低。以债券为例,在香港资本市场上,通常债券利率达到13.5%就会有投资者购买,这比内地信托融资的利率低几个百分点。另外是融资期限较长,有的可达5年以上。统计显示,2012年内地房企在境外债券发行量是91.4亿美元,其中96%发债地在香港市场。借道香港的融资平台进行融资和资本运作,已经成为不少开发商的共识。

借壳收购后的融资方式主要有两种:一是直接融资,也就是将未上市的部分地产业务注入香港上市公司,例如中粮收购侨福,就是将未上市的中粮置业旗下的大悦城资产注入到侨福。二是间接融资。万科、金地等收购香港上市公司后,最大的可能还是注入部分资产,将其作为债券发行和获取海外信贷的融资平台。

但是,成为香港内房股、成功叩开香港资本市场大门,并不意味着前途就一帆风顺。通过对多家内房股企业过去几年业绩的观察发现,有六成未能在上市后实现当初的既定目标,其中中小地产商的失败概率更高;此外,有三成开发商发债后陷入财务困境。还是那句话:一切取决于公司的业绩。如果缺乏业绩支撑,即使上市,也是一个紧箍咒

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