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2012房企年报研评(六):土地储备是把“双刃剑”

(2013-04-15 12:00:22)
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土地市场

比值

土地储备

项目

年报

本文刊登于:415日中国房地产报B3版、新浪房产

先试想,土地储备量有多少才算是刚好?难以为继肯定不行,过量囤地又必然使存货量和资金成本增加,总应有一个刚好值或区间。

之所以抛出这一问题,是因为在研读各家年报时发现,土地储备愈发显现出双刃剑作用,并影响了许多企业的业绩增长。

土地储备是衡量房地产企业经营增长状况或成长性的指标之一,其他指标还有销售增长率、总资产增长率、利润增长率等。分析这些指标,可以看出一个企业的业绩成长性、稳健性和未来发展的可持续性。关于几个增长率指标,前几篇文章已用大量数据得出了结论:增速整体放缓,不同企业的增速在明显分化。本篇重点评述与土地储备相关的几个指标,包括土地储备量、土地存续比等,并提出优化土地储备的建议。

中小房企

土地储备不足成软肋

随着金融街、天房发展等公布2012年年报,截至44日,已有109家上市房企发布了正式年报,其中沪深A74家,香港内房企35家,占全部176家上市房企的62%。从年报中所披露的土地储备量来看,整体格局变化不大,部分中小企业土地储备明显不足,而恒大、碧桂园等企业依然保持着较高的储备量。

统计显示,年销售额为几十亿元的企业中,有58%的企业土地存续比不足10。也就是,按照2012年四季度的销售面积计算,土地储备量支撑不了10个季度。其中,去年业绩较差的万好万家、新梅置业、万方地产、中江地产、绿景控股等,有十几家企业几乎没有土地储备。知名企业中,去年营业收入30.8亿元的华远地产,2012年末土地储备不足百万平米。而据推算,如果华远地产欲在三年内挺进百亿军团,在今后几年内年均开复工面积就要能保持在180万平方米之上,其土地储备显然不足。为此,今年华远地产安排了40亿元的新项目投资。去年营业收入40.7亿元的万通地产,土地储备短板已不是什么新话题。目前多数现有项目已进入后期,又没有新增项目,立体城市又不在上市公司内,土储软肋也无疑成为其业绩增长的极大制约。其他如广宇发展、渝开发等也都存在土地储备不足而制约业绩增长的问题。相比而言,卧龙地产土地储备有250多万平方米,信达地产有427万平方米,都比较充裕,业绩增长可期。

恒大保利土地储备领先

年销售额百亿以上的五十多家房企中,恒大地产2012年末的土地储备量达1.4亿平方米(实际确权面积未知),高居国内房企之首。其次是保利地产,是9238万平方米。碧桂园和万科也均超过5000万平方米。另外,非上市的绿地的土地储备预计可达8000万平方米左右。

研读各家企业的年报发现,多数企业对土地储备的说法定义不明,语焉不详。其实土地储备量的数据口径应是权益规划建筑面积,即已经确权的面积,而且是剔除合作项目中非企业权益的部分。其次,比简单的土地储备面积更为重要的是土地储备价值,也就是要考虑到楼面地价的平均土地价格。因为即使同等面积的土地储备,由于单价差别很大,土地价值差别也很大。第三,其实衡量企业土地储备量非常重要的指标之一是土地存续比。土地存续比是指土地储备面积与上季度销售面积的比值,它是真正反映企业土地储备面积多少的指标。例如,有的企业的土地存续比是10,可支持10个季度(2.5年)的开发;有的企业可能是5,而个别企业还有超过40的。遗憾的是,年报都没有说清楚这些。而且在几个行业排行榜的评价指标体系中,也没有充分考虑到这些问题。

土地储备并非越多越好

要特别强调并提请房企注意的是,其实土地储备并非越多越好。目前的市场是,地价早已过了每年增值百分之几十的土地红利年代,而资金成本及财务费用却居高不下。一个简单的逻辑是,如果企业的土地储备增值低于资金成本,其实意味着储备是亏损的。而且去年年中新的《闲置土地处置办法》施行后,也有因为土地闲有被无偿收回或罚款的可能。考虑到企业未来要保持20%~30%的业绩增长率,兰德咨询研究显示,房地产开发企业的土地存续比在15~20之间比较恰当。例如,2012年末万科的土地存续比就是16.6。另外要切记,适量的土地储备也要以快速开发高周转为前提,因为土地储备无时无刻不在推高楼面地价。以楼面地价每平方米4000元、利率10%计算,闲置一年楼面地价变成了4400元,两年则变成了4840元。如果后期开发销售速度也比较慢,楼面地价和其他成本费用也都是不断上涨的,最终极有可能净利润很低。这正是近年来高周转成为主流开发模式的根本原因。

为了保证企业始终有适量的土地储备,每年企业还要补充一定量的土地(补充面粉),对应的年度指标是新增土地储备新增土地储备可以用权益规划建筑面积及存续比来衡量,也可以用资金量控制。研究显示,企业每年可按照营业收入的25%~35%预算出新增土地储备投入。至于新增土地储备的时机,一方面要深入研究市场周期,尽量做到逆周期操作,争取做到逆市拿地,旺市卖房。例如,2012年龙湖地产拿的地很多都是底价成交,有溢价的,溢价率也不高,也就百分之一二十。另一方面,要考虑到企业的开发能力和去化情况,特别是从拿地到实现销售的项目前期开发周期。研究显示,每年一季度和三季度是企业拿地的相对高峰期,这实际就与前期开发周期长短有关。例如,如果前期开发周期是6~8个月,则这两个时间段就对应着910月份和第二年56月份。当然这不能一概而论,具体还要看市场预期和土地市场情况,以及企业的项目前期开发周期长短。

土地是房地产企业的基本资源要素,其中土地储备量、储备时机,以及目标城市和项目土地等,应结合企业实际情况深入研究,并形成相应的策略、漏斗模型(测评标准)和具体指引。如果今后再凭感觉拿地,拿地时测算不准,一味举牌争胜,拿地后慢吞吞地开发,就极有可能被土地双刃剑自伤。

2012房企年报研评(六):土地储备是把“双刃剑”

 

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