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白银时代的市场趋势

(2012-12-18 12:01:26)
标签:

房地产市场

白银时代

市场集中度

房地产并购

开发模式

房产

分类: 房地产产品线

    地产白银时代有哪些特征?市场竞争态势和企业之间的竞争格局将发生怎样的变化?企业如何因应,是否要走“新四化”(金融化、标准化、精细化、品牌化)之路?请看原发于《南方都市报》的专文。

    “下半场”的说法较新颖,但经不起仔细推敲:大凡有下半场的体育项目,游戏规则是不能在中场是改变的。而恰恰这一轮的房地产政策调控,不仅没有中场,而且游戏规则改变了——原本是踢足球,一声哨响,改打篮球了。

游戏规则的改变,要求参与者都应以最快速度做出调整,并投入到新的竞争中。但这只是理想状态。事实上,总有人意识不到规则已经改变了;即使意识到,动作调整也是有快有慢。这算是两年多以来行业企业的状态写真。

最新的调控精神是“加强房地产市场调控和住房保障工作”。可以预见,在未来几年内,以时间换空间的“双轨制”住房政策不会改变,调控常态化的市场环境不会改变,加强调控的决心和信心更不会改变。这意味着,房地产市场白银时代已经到来了。准确地说,我们已经置身于白银时代。

按照从宏观到微观的顺序,房地产白银时代的市场特征是:1、房改红利、土地红利、人口红利效应递减,改革红利、城镇化红利、收入倍增红利可期;2、单一的市场化住房制度已终结,市场和保障双轨制成为基本正常,最终形成8:2的供应格局;3、行政手段和经济手段并举,经济手段渐多,地方政府市场控制权加大;4、房地产拉动作用会逐渐减小,房地产增长功能与民生功能平齐;5、土地、人力等要素价格不断上涨,行业利润率越来越低;6、房价上涨会被持续遏制,投资性需求占比越来越小;7、产品细分市场越来越多,首改、再改类需求将成为主流;8、不同城市市场分化加剧,不可能一言概之不同等级城市的泡沫有无和大小,对开发商选择城市和项目的能力的要求越来越高;9、品牌、模式竞争逐步取代成本和性价比竞争;10、“新四化”(金融化、标准化、精细化、品牌化)企业占据主导地位。

随着白银时代特征越来越明显,房地产市场竞争态势和企业之间的竞争格局也将发生进一步变化。

1、业绩分化加剧,市场集中度进一步提高

业绩分化表现在两个方面。一方面,随着业绩规模进一步分化,不同企业的盈利能力也会进一步分化。另一方面,销售额30亿元以上的前三梯队企业也在分化;每年总有企业“掉队”,也总有新企业“晋级”。

统计显示,百强企业在一线城市的市场占有率已超过50%;二线城市“三分格局”也已渐现:全国性品牌企业、本地品牌企业和本地中小企业各自三分之一左右的市场份额。预计2015年百强企业的全国市场占有率或将达到三分之一。尽管市场集中度高有利于市场要素集中,但如果过高可能会导致市场形成一定垄断,不利于控制房价,也对房地产市场持续健康发展不利,值得警惕,有必要提前防范。

2、规模增速放缓,利润率越来越低

据兰德咨询对迄今全部178家上市房企的增长性指标的统计数据,最近三年内,超过八成企业的规模业绩增速放缓。预计今后仍将会延续这种态势。这意味着,过去动辄“年均增长50%”或几年翻一番的可能性越来越小了。另外,随着市场竞争越来越激烈,行业平均利润率也将会越来越低。预计未来几年内每年将会降低一个百分点左右。也就是说,绝大多数企业都要调低利润率目标,或者将挖潜点转向周转率和杠杆率。

3、企业并购和联合竞标土地、合作开发将越来越多

近年来,房地产企业的并购起数呈现快速增长态势。去年和今年1-11月,房地产市场的并购起数已跃升为各行业首位。另外,企业战略合作、联合竞标土地和合作开发项目的也越来越多。预计这一趋势还会进一步持续下去。

4、区域性特征和多层次竞争态势越来越明显

随着市场集中度进一步提高,必将导致中小企业的生存和发展空间逐渐缩小。但也应看到,中小企业群体占全部行业企业的90%以上,未来的市场占有率仍将有百分之六、七十。这一方面意味着房地产市场散乱的格局未根本改变,另一方面也意味着中小企业也并未全面丧失竞争力。事实上,很多中小企业凭借对当地市场的熟悉优势,依然保持着一定的竞争优势,与“外来”企业在不同的细分市场上展开多层次的竞争。这种区域性特征是由我国的政商关系现实决定的。这也意味着,中小企业不是没有发展机会。

面对市场和竞争格局的变化,对房企的建议有三。第一,因应变化,顺应大势,调整心态,调整战略,转变企业增长方式和开发模式;第二,端正价值观和开发理念,敬畏土地,尊重城市,善待客户;第三,以我为主,改变能改变的(比如调整产品结构、提高产品和服务质量,改善管治等),走“新四化”之路。

 

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欢迎参加“第二届房地产产品线专题研讨会”

 

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