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养老地产必须回答的几个问题

(2012-11-21 09:21:07)
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养老地产

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原本不想介入养老、旅游、商业地产等新兴市场的讨论,非因没有思考,而是因为不想扫投资商和服务商的兴,毕竟大家都要赚钱做生意。既然要说,那就触及根本问题,谈谈对养老地产的几点看法。

关于我国老龄化的数据,在网络上随便就能搜到,在此就不占用篇幅了。先举两个亲身经历过的事例。

事例一:年初,作为一家房企的独立董事,在天津召开完董事会后,到郊区参观这家企业开发的一个养老地产项目。项目已建成几万平米,公寓设计很人性化,配套设施一流,但销售并不理想,尽管养老模式及说辞设计得逻辑性很强。看罢,我貌似不着边际地问项目负责人,“知道为什么天津湖泊湿地很多却很缺水吗?”项目负责人问“为什么”。我说,“因为是盐碱滩,水渗不下去,与青藏高原和东北地区因为有冻土层而形成大量湖泊湿地一个道理”。我又问,“盐碱滩养生养老吗?”无语!

事例二:年中,参加某TOP10企业的产品标准化评审会。会议中,分管领导严厉斥责老年公寓产品研发经理。地漏设置在座便器右后方墙角处,清理污垢方便吗?有积水可能吗?便后站起时有滑倒可能吗?坐便时老人突发疾病会向后歪倒,还是向前栽倒的可能性大,紧急呼叫按钮为什么要设在左后方墙上……后来听说,那位研发经理被辞退了。

我国是2010年做的第六次人口普查,国家统计局是20114月发布的人口及老龄化数据。按说,老龄化具有典型的自然渐变规律,不可能在2010年骤然增加,而且此前也都有相关统计。为什么2011后养老地产骤热呢?时点恰恰与“限购”政策开始实施的时间相一致——这并不是巧合,而是因为调控,旅游、商业地产亦然。

如果几千年来高尚的“孝”德,以及本应由政府承担“老有所养”责任的养老事业,从一开始就担负着地产商战略转型,甚至寻求新的利润增长点的重任,无论设计出多么严密、巧妙的盈利模式,也很难具有可持续性,这是出发点问题,更是常识。

何况,盈利模式目前只是停留在设想和设计阶段,甚至还不能称之为模式,至少迄今未见成功案例。

养老产业的前景和必要性无需多言,养老产业包括养老地产也毋容置疑。但是,凡事有应然,也有实然。大家看一看城市中有几家老年用品商店,经营情况怎么样,实然就知道了。研究欧美日的养老地产模式,无论是专业基金,还是反按揭,都是建立在社会福利制度基础上的,而我国恰恰缺乏的就是顶层设计。今后?再想想我国的社保基金缺口吧,缺口之大致使延迟退休年龄已开始策略性地吹风了。如果今后社会公众也认为延迟退休年龄确实很有必要时,相信我国会搭上这股全球风的。退一步设想,即使社保基金没有缺口了,届时资金充裕的保险公司、央企也会抢占这块市场,甚至不会放过产业链上任何赚钱的一环。能留给地产商的机会有多大呢?或许这些估计比较保守,有很多投资商和服务商不认可,但不妨反问一下:如果可以掘金,有大量资金和优秀精算师的保险公司为什么至今还没有大动作呢?这也是实然。

还是同一家TOP10企业,人家之所以涉足养老地产,是因为有全产品系的产品战略,是因为有几十万业主,而且品牌忠诚度高,业主愿意给父母买房。所以企业在社区内配套了一定比例的老年住宅,使子女与父母住宅同一个社区里,彼此可以相互照应。有些企业显然缺乏这种战略设计,也缺乏必要的资源和能力支持。把养老社区独立地建在配套设施不足的郊区,有多少子女舍得,有多少父母会留下离别、孤独的泪水?这是养老吗?这或许又是有些企业盲目学习标杆企业的误区。

因此,养老地产投资商必须回答几个问题:

一、投资养老地产的初衷和目的是什么,是否抱持有长线投资理念,短中期内如果不赚钱还会继续坚持投资吗?

二、我国福利社会制度建立和养老制度设计是不是一个长期过程,企业甘心充当“民营加油站”的角色吗?

三、几千年来的传统养老模式能在五年、十年改变吗,为什么我国“空巢”老人很多?

四、养老地产模式设计真的无懈可击吗,应然能代替实然吗?

五、如果以养老地产之名,行住宅销售之实,这种绕开“招拍挂”的曲线是不是不能满足规模和持续性增长要求,是不是有政府资源关系风险,是不是有一旦销售不畅而引致企业“心肌梗塞”的风险?

六、最终,是服务商对投资负责,还是投资商自己埋单?

不要喊口号,也不要划大饼,请投资商告诉自己,自己对我国养老产业的评估、未来远景的规划以及实现目标的策略是什么。房地产开发商的处境的确比较困难,而且今后市场竞争会越来越激烈,必须要尽快寻求战略转型。但转型不意味着都往养老、旅游、商业地产领域挤,否则就可能造成撞车,甚至出现结构性市场泡沫。

说这些,本人绝不是反对养老地产,目的是通过抛出这些常识问题启发大家深入思考,不至于犯常识性错误。对于养老,本人也已做出前瞻性的适当安排,而且曾多次在公司内部会议上提醒员工:与其在网上与陌生网友聊天,为什么不拿起电话与父母聊天?扪心自问,自己做到了吗?

 

由中房协与兰德咨询联合发布的《房地产企业经营管理蓝皮书(2012)》获取方式:登陆兰德咨询官网www.rem.com.cm,点击进入“进一步意向”填写索取信息。

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