规划设计任务书——发展商的一笔糊涂帐_张继东

规划设计任务书——发展商的一笔糊涂帐(2007-07-16 13:27:29)

从某种程度上来说，设计任务书必然也必须是“略有糊涂的”。我是指，为设计院留出一些发挥的空间是必须的，在决策中出现一些争议和反复也是很正常的现象：一方面，动辄涉及上亿的地产投资，决策必然相当困难，因此，开发商决策层在整个过程中都会不停获取资讯、产生新的思考点；另一方面，设计是一个相当复杂的工作，一步沟通到位的可能性不大，而且设计方案实际上是有多种选择的，某些方面没有绝对对错，因此争议的存在是必然的、也是必须的。
    但我们不愿看到的现实是：大量“过于糊涂”的规划任务书，导致颠覆性修改、没有结果的拉锯战，浪费了大量宝贵的时间和金钱。特别是目前不成熟的开发商数量较多，虽然知道规划设计任务书是重要的文件，但很多人并不知道应该把握一些什么原则、有些什么内容才是有效的。常见的问题是：
一、方向不清
    由于发展商没想清楚，或内部未达成共识，未能给到设计院明晰的指导方向，从而导致设计上不断反复。一位设计师的朋友就谈及过这样的经历：耗时一个月的成果拿出来后，发展商又说：“我们原来想错了，我们的项目不是高档，而是顶极”——这种凭感觉行事的方式，真让人哭笑不得。
二、过多营销语言，缺乏能指导到方案的具体手段
    过多以营销语言“具有代表性的”、“顶极的、人文的”等指导设计，象写书一样，唯独缺乏实质性的设计指导，而接到这样设计任务书的设计院却并不知道项目真正需要注意什么。
三、缺乏量化指标
    规划设计任务书缺乏基本的量化指标，甚至没有容积率。“你们先做，我们找政府谈”这种指示并不少见。但没有标准的路太多，反而很难达到终点。
四、缺乏评价体系
    缺乏基于市场和开发的理性评价体系，凭感觉、要眼球冲击力就成为唯一的评价方式。比如，希望设计院拿出“超越性产品”、“象波托菲诺”等等，但项目的条件可能并不支撑，该种模式和成本也并不合适。

    究其深层的原因，是与市场的脱节、在设计之前缺乏全面的考虑。比如，从企业拿地的模式看，成熟的发展商如万科，往往先根据市场需求确定做什么产品，然后再去拿合适的地。而对于机会导向型的企业，往往觉得地不错，价格合适，先拿下，但并不清楚能做什么，如果直接进入设计就会“边设计边思考”。对设计院有过高期望也是重要原因，希望设计院来确定方向；实际上，设计是技术性很强的行业，它的专业在于分析地形地貌、合理的安排空间价值、把确定下来的价值体系落实到方案，也会适当考虑市场、开发和展示需要，但是，期望其完全对接市场是不理性的想法。
    那么，有效的任务书应该遵循什么原则？我们不妨从世联顾问部的标准任务书中找到一些参考。
一、明晰、共识的方向和具体的指导
    首先，基于市场的全方位分析：从项目所面临的问题出发，综合考虑城市发展、竞争和需求、项目条件、类似的案例启示、现金流支持等等情况；确定明确的、共识的方向，即项目的定位和发展战略：项目最大特点是什么？面向哪批客户？落实到哪些方面以建立核心优势？合适的产品形式和户型配比？开发分期和进程如何安排？哪些东西是设计必须特别注意的？这些方面必须经团队讨论完善以达成共识，有利于为设计建立一个高效的平台。
二、明晰的量化指标
    基于对市场、现金流、资源条件等综合考虑的基础上，确定容积率、分块容积率、功能配比、产品形式、户型配比、开发分期计划、成本限制等定量指标。
三、基于市场和开发的评价体系
    有了上述的两项，这点就并不困难了，包括：量化指标是否达到？核心优势是否贯穿？资源利用和产品的搭配是否利于分期开发计划？启动期的立势和展示需求等等。这些非常具体，考虑到实际开发的问题才是有效的。

世联作品

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