加载中…

加载中...

个人资料
王吉绯
王吉绯 新浪个人认证
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:560,968
  • 关注人气:1,099
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
相关博文
推荐博文
正文 字体大小:

安全刺破房地产泡沫的六条建议

(2008-11-05 14:59:17)
标签:

房产

财经

平准基金

住房公积金

分类: 焦点评论:时事与财经

当前住房市场已经进入下跌周期,交易量持续萎缩。如何提振消费者信心,一次性挤出房地产泡沫?笔者提出如下六条建议(以北京住房市场为例,其他城市参数可做相应调整):

 

(一) 国家设立住房平准基金,在市场上公开收购开发商的住房,收购价为原项目2008年上半年均价(计算细则另附)的5折。建议仅收购原项目均价不超过2万元/平方米的住房。
(二) 住房平准基金将收购回来的住房,以略高于收购价的价格(例如对应项目均价的6折)在市场上投放,取得的收益用于建设廉租房。同时,开发商销售房价低于原项目均价6折时,住房平准基金拥有以原项目均价5折购买的优先权。
(三) 制定住房公积金及其贷款购房时的货现率(即特别优惠率,详细解释参见子币货现率),使得持住房公积金的消费者在市场上购房时,无论购买开发商的住房还是住房平准基金的住房,都能享受到住房平准基金收购价(即原项目均价的5折)。
(四) 开发商自主选择是否接受住房公积金购房的优惠方案。如果接受,需要事前向政府备案,并在住房销售现场明确公示。如果不接受,则不能享受政府出台的各项支持政策,包括针对开发商的减免税费等政策,也包括针对该项目购房人的优惠利率等政策。
(五) 严查开发商的任何市场违约行为,如果出现拖欠银行贷款、逾期交房、资金断裂等情况,开发商必须无条件将项目以均价5折以下的合理价格卖给住房平准基金,住房平准基金将应支付的款项优先代偿银行等债权人。
(六) 严查银行已发放的开发贷款,一律不得展期。鼓励银行发放新的开发贷款,但新增贷款的房产、土地等抵押品的计算基数在原项目均价6折的基础上再打折扣,以控制风险。

 

    设立住房平准基金,意在贯彻十七届三中全会“扩大国内需求特别是消费需求,保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定,保持社会大局稳定”的精神,绝对不是为了救开发商,更不为了救虚高的房价,他们是谁也救不了的。国家住房平准基金的资金来源,可以通过发行国债、财政拨款、直接募集等方式解决,必要时甚至可以动用国家外汇储备。

安全刺破房地产泡沫的关键,是一步到位挤出虚高的房价水分,提振消费信心。我们已经取得共识,不能继续掩盖泡沫,那样的后果将更严重。但是如今“跌跌不休”的情况,加强了消费者买涨不买跌的心理预期,谁也不知道市场的底部在哪里。如果消费者有了房价稳定的预期,强大的潜在需求就会爆发出来,交易量将大幅度上升。

如果原项目均价1万元/平方米,开发商不知道降价多少可以顺利卖出,尝试降价到9000元/平方米,没有人买,再尝试降到8000元/平方米,还是没有人买。住房平准基金的进场,5000元/平方米买进,6000元/平方米卖出。那么持住房公积金购房者可以用5000元/平方米买进,5000元相当于6000元使用,货现率为20%。

住房平准基金等于发出了明确的底部信号:在一定时期内,市场价格6000元/平方米,使用住房公积金价格5000元/平方米,这就是确定的底部了。当然,这里的原项目均价及其5折和6折都只是举例,实际操作时当然要经过有关部门的充分调研和论证,确定一个合理的估值范围(例如5折上下浮动5%),并且定期公布。

住房平准基金最重要的功能是,通过调整住房公积金的货现率,保护了消费需求,抑制了投机需求,有利于住房市场的健康和稳定。怎样分辨消费者是自住的消费需求还是炒房的投机需求呢?一个现实可行的办法是通过住房公积金。住房公积金政策已经普遍施行,使用和管理都受到严格控制。不过理论上说,住房公积金被限制了用途,不得挪作他用,应该得到相应的补偿。虽然现在采用住房公积金首次购房的,能享受到一定程度的优惠,但优惠的幅度还不够大,我们有必要制定一个更合理的货现率。

银行体系的信贷风险,将因此大幅度降低。房地产项目通常是滚动开发的,10亿元的项目,绝大多数贷款额不超过3亿元。开发商的现房(包括半年内交房的期房),都被国家住房平准基金以原项目均价5折收购完毕,自然可以还清贷款。即使开发商出现烂尾项目,国家住房平准基金也能够以低于均价5折的合理价格收购,然后招标,转让给有能力的开发商,继续建设。至于前期购房业主可能出现的断供风险,属于已经发生的风险,并不是由于国家住房平准基金造成的。

笔者在2007年8月就写了博客《保护就业者购房,房价再涨又如何?》,针对非理性上涨的房价提出了应对方法,用住房公积金子币化为房价“封顶”(例如规定货现率为100%,消费者公积金5000元相当于1万元)。当住房市场迎来下跌周期的时候,如果能够设立国家住房平准基金,可以为动荡的住房市场“保底”(一次性降价到底)。总之,凡使用住房公积金的购房者,将永远用一个相对合理的价格买到自住的普通住房,不受市场房价暴涨暴跌的伤害。

0

阅读 评论 收藏 转载 喜欢 打印举报/Report
  • 评论加载中,请稍候...
发评论

    发评论

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有