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一个从芯里开始腐烂的大苹果

(2007-01-15 09:41:54)

有一次坐地铁三号线路过中山公园站看到一个家乐福的招牌,觉得应该那里有一个购物中心,后来问朋友,朋友都说,你们做商业地产的应该知道啊,那就是大名鼎鼎的龙之梦啊,然后介绍了一大堆关于龙之梦购物中心的情况,多半是说它如何的不好,如何的不成功.我当时就急切的想去现场看一看,毕竟这种案例也应该是一种学习.

第一次到龙之梦的时候惊诧于他的交通发达,别的项目形容交通便利时都说是地铁上盖物业,但作为这里应该说是城市交通枢纽上盖才比较符合实际,234号地铁加上多条公交线路便利绝不逊于徐家汇和人民广场,有着其他项目无法奢望的交通条件和人流基础,占尽地利!心想应该不会很差吧,但走到里面一看,眼前见到的与刚才的预期有一个明显的落差,从一楼上到八楼,再从八楼下到负二楼,越看越觉得郁闷,一直想找个词来形容它,在我这个喜欢吃水果的人看来,它整个就是一个从芯里开始腐烂的大苹果,太可惜了!

首先,从水平布置来看,顺时针方向红黄蓝三色圆形中庭配合建筑外形围成一个三角形,三角形的中间是开发商自己的龙之梦百货,从一楼一直到六楼,但却做得非常的不成功,很多专柜位置已经撤空,十有八九是生意不好撑不住走了的。细看一下他的规划,应该很好预料今天的经营结局:百货部分没有特别明显的出入口,入口很小气;三个中庭共有数十部自动扶梯,没有一部是对着百货入口的,顾客转身上下楼比进百货方便很多;百货商场没有昭示面,被四周各个独立朝外开门,与里面隔绝的小铺位挡得严严实实的,这些小铺大部分撤柜关门黑灯了;百货里面楼层布置很差,与通常的楼层安排不同;里面品牌很少,没有多少有吸引力的知名品牌。。。。。。所有这些注定着百货的经营现状。在同一楼层里逛一圈下来,感觉就是绕着一排倒闭的空铺位走一圈。

第二,从垂直布置来看,家乐福、永乐电器等主力店的下沉,与轨道交通的人流重叠,高楼层的主力店经营不力,中间楼层的大面积空置,更加加剧了人流金字塔现象,直接导致了人流的断层。七八楼的豆捞、梧桐小镇等餐饮商家虽说吸引力很不错,经营得很好,但也无法改变整个高楼层没人的现状。而且中间楼层的零售小型店铺过多,缺乏主力店和次主力店的支持,缺乏餐饮娱乐类聚人气的店铺引导人流向上运动

第三,从里外关系来看,它也是从里面开始烂了,烂在管理上:人潮涌动的周末,三个大中庭,居然没有安排促销活动;大白天的,商场的正门出入口,居然只开一扇玻璃门,其他门上都是上着那种自行车用的链子锁;洗手间狭小不堪,又脏气味又难闻得象是在乡镇车站,也没配备擦手纸;过道地面的地砖上随处可见一道道划痕,一看就是推动重物时刮的;摆在中庭过道上的绿化植物,象是掉了毛的山羊,盆里还放着垃圾;扶梯两边的玻璃感觉就比别的商场脏;整个商场逛下来,很少有顾客休息处;商场从进门到出门,从负二层到顶层,基本上看不到什么平面布置图和商家导示这之类的东西;外立面广告牌要么没上画面,要么上了画面晚上没打灯,苹果里面开始烂了不说,外面也不擦擦干净!

该说的不该说的都说了,也不管对错或者是是否,但至少不是批评,而是同行善意的建言,为的是多看到一个成功案例,而少一些浪费社会资源和财富的败笔。作为一个同行,也在未来的改进上给几点建议:

其一,调整业态规划和布局,加大招商力度。首先要调整主力店百货的布局,保持良好的通透性,引进知名百货品牌进驻,怎么样合作都可以谈,重要的是带旺人气,使其他楼层和区域被带旺,重新唤回消费者对龙之梦的信任。再者增加餐饮、娱乐、运动和休闲业态商家,增加各类别的主力店和次主力店,并可适度增加快速餐饮的商家数量,象味仟拉面、蒸功夫、棒约翰、必胜客、大食代、仙踪林等商家都可引进,必须使餐饮娱乐休闲业态的商家经营面积达到和超过30%-40%,并适度减少纯零售业态店铺面积的同时,提出高一定档次,才能保证购物中心的良好运作。

其二,加大内部管理和服务的力度,除纯物业管理的保安、保洁、设备保障等外,还应增加导购设施和人员,改善经营面貌,加大内部促销和外部的宣传推广力度,使商场真正旺起来。得先保证进来的商家有生意做,有钱赚,做为东家才有银子收。

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