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[转载]人口结构能让房价再大涨十年?

(2014-01-04 15:03:17)
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人口结构能让房价再大涨十年?

 ——《上海证券报》2007年6月6日封四版
   时寒冰(墨冰)


    6月4日,《新快报》刊发了一篇《人口结构可能令房价涨十年》的评论,文章指出:今年全国普通高校招生报名人数首次超过1000万,创历史新高。6-10年后,这些人都将进入婚嫁年龄,而且随着中国的城市化进程,这些人中的绝大多数今后都将集中在中国的城市中,从而支撑着中国房市的需求。其结论是:未来十年之内,“房价要想下跌,除非中国政府有回天之力,也许你不相信,但是现实将会告诉你”。
    这种鼓吹房价上涨十年且政府无回天之力让房价下跌的论调,具有很大的危险性,它在客观上起到的效果是:从另外一个角度促使政府放弃调控房价的努力,以维护开发商等既得利益集团的利益。
    作者用高考人数对房价的推理,有点像经济学鬼才史蒂芬列维特的做法,他从生活中一些被忽略的现象入手,把一些看起来毫不相干的事物联系起来,推导出一个令人惊讶但又不得不信服的结论。这种打破传统束缚,还原事物本质的思维方式,在被写入《魔鬼经济学》出版后,受到人们的推崇。
     我不知道《人口结构可能令房价涨十年》的作者在写这篇评论时,是否受到了史蒂芬列维特的影响,但我要说的是,作者通过把高考人数和房价联系起来推导出的结论完全是错误的。
    人口结构的确可以影响房价。比如日本,二战后它的人口出生率一度达到33‰,当这批婴儿长大成家后,必然造成住房需求的增大,推动房价和地价的上涨。因此,日本从上个世纪70年代开始房价持续大幅度上涨。但随后,随着经济的发展和生活的改善,人口出生率开始大幅下降,一直下降到10‰以内。等这批婴儿长大成家后,对住房的消费需求也呈下降趋势,因此,日本房价从1991年后开始持续暴跌,这其中有日本房地产泡沫骤然破灭的因素,也有人口结构发生改变的因素,或者说,人口结构的变化加快了日本房市泡沫破灭的步伐。
    现在我们看中国的情况。从上世纪五、六十年代开始,由于政府鼓励生育,我国人口出生率一度达到40‰以上,一直到1982年国家实行计划生育政策以后,人口出生率才开始下降。当六、七十年代出生的人成家后,就成为对住房的最直接需求者,推动着房价的上涨,我国房价自上世纪90年代末开始上涨与此有着直接的关系。
    但是,这种情况正在悄然发生变化。假设1982年以后出生的孩子在27岁左右成家,那么,他们对住房的需求旺盛期大约在2009年前后充分释放出来,参照日本的情况,当这些独生子女接替70年代人的接力棒,成为住房的需求者,那么,他们对住房的需求其实是处于下降轨道中的,最显而易见的道理是,多子女消费时代过去了,消费需求总量将减少。
    《人口结构可能令房价涨十年》作者犯下的一个错误是,把高考人数的逐年增加等同于年轻人数量的增加,进而得出住房需求增加的结论,实际上,高考人数的增加与此并没有直接联系,现在高考的人数增加其实与高校扩招有关。我国刚恢复高考时,参加高考的人数只有30多万人,你能说当时的年轻人少吗?更何况,我国自2001年取消了高考考生年龄和婚姻的限制后,各个年龄阶段的人都可以参加高考。
    并且,参加高考的人并非都是城镇人口,农村考生占了一半还多。以2004年为例,当年全国高考人数总计723万名,其中农村考生为398万名,占55%。这些考生只能有一部分而不是全部到城市生活,即使那些在城市打工的人也未必就在城市买房。
    更重要的是,这位作者忽略了一个极其重要的因素,即住房的存量。除了每年的新增住房,还有以往的存量,这个数据要数倍于每年的新增住房供应量。而且,独生子女成家后,双方父母的两套乃至多套房屋将在未来某个时间留给他们,假设他们留下一套自住,而把剩余的住房推向市场,那么,就会增加市场中的住房供应量。事实上,随着多子女时代消费的结束,一个住房存量释放的时代将随之到来。房价在供应量增加而需求量逐渐减少的双重挤压下,走向下跌乃是顺理成章的事情。而且,到那时,人民币已经充分升值,它对房价上涨的助推力减弱,房价同样面临着利空压力。
    随着人口结构的变化,支撑我国房地产走牛的一个重要力量将逐渐消亡,2009年以后,我国房地产市场的需求将因此出现一个断层,所谓人口结构推动房价再涨十年且政府都难以调控下来的结论,难道还不够荒谬吗?
链接:如果房价再涨十年会发生什么?

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