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“展商结合”构建多元化商业地产行业发展平台

(2009-07-19 13:07:18)
标签:

商业

房地产

展商结合

杂谈

分类: 边走边聊
                                           ---在东北商业房地产高峰论坛会上讲演摘录
http://sy.house.sina.com.cn 2009年07月16日14:22  新浪乐居
图为 辽宁省展览贸易集团有限公司董事长安松青

 

  各位下午好!今天辽宁工业展览馆的多功能厅商家荟萃,高手云集。特别是我们今天从北京请来了顶级的商业地产理论的专家和商业地产的多家知名的运营商,给我们的论坛带来了一道亮丽的风景。我作为主办方,首先欢迎各位专家到会,也欢迎沈阳的企业家参加论坛,实际上,刚才听了专家的一些关于商业地产的演讲,我也非常受触动,他们都从宏观上讲了一些商业地产发展的走势,以及存在的问题。我没有那么高的宏观的视野角度,我只能从微观上讲一讲,以“展商结合”构建商业地产多元化发展平台。

      “展商结合”就是以会展作为业态基础和耦合中心,通过商业经营将会战带来的各种资源沉淀为商业价值,并通过调整会展与商业配比比例,达到展商共同发展、实现价值耦合、获得长期收益的一种运营模式。这种运营的模式也不是我们独创的,从近年来商业发展来看,从个体的呈现上看,有很多的包括我们沈阳有很多大的商业,都在运用从展商结合的形态,沈阳的商业里面,兴隆大家庭运营的比较好,他们经常搞一些时装表演,甚至有一些选秀活动都在搞。行业的结合上看,也有更成功的典型,比如说哈尔滨的国际会展中心,他们与红博广场的联姻,就是结合的态势。展商结合有哪些核心优势?

  第一、高度整合商业的资源。第二、全面延伸产业链。第三、活化各业态的生命力。

  从第一方面看,高度整合商业资源看,有这样几个方面,第一个是人流、商流的整合,商业发展离不开人流的支撑,有了人流就有了商流,会展是一个最能聚集人流与商流的业态,根据我们的统计,一个普通的专业的展一天的客流量至少是三到五万人,一个会期下来大约有十万人,像房地产的会,世博会大型的展会都是这样,我们辽展去年一共是60个展会,一年下来带来的专业的人流大约有600万人次,应该说这是会展业聚集的庞大的人流给商业带来了巨大的商流,商业通过住宿、餐饮等将人流留住,既能自身的创造人流的商流,又充分的利用了人流和商流进行二次的价值的创造,这就是展商结合的高度整合商业资源,从人流和商流方面的整合。

  第二方面,就是时间和资源的整合方面,商业的发展除了人流之外,还需要有时间的支撑,一个商业项目,等待或者是预期的时间是非常长的,如果等待的时间过长,任何的开发商是承受不住的,沈阳市场有很多项目,一些项目都处于中街、太原街地段,但是由于培育的时间过长,没有支撑下去。通过展商结合迅速积累各方面的投资的需求,短时间的释放出来,这样的功能恰恰为商业提供着时间支撑。商业的结合运营大大的缩短了培育的时间,比如沈阳的浑南,先是浑南的会展中心的带动,后来是奥体中心文体板块的带动,现在人们看到了浑南各种的需求,对于浑南长期的预期是缩短了,现在商业项目也逐渐的随之增多了,今天上午专家们看了40万平米的亿丰广场,如果没有原来的商流,如果亿丰广场单独建一个40万平方米的商场,或者他们需要更长的培育时间。

  第三方面,宣传资源的整合。商业地产离不开宣传,要达到人们趋之若鹜的效果,没有强有力的宣传是办不到的,就连处于繁华商圈的商场,每年都会花掉上千万的广告费用,展商结合的模式,以展览项目为载体,可以整合各方面的硬性广告的投入,以辽展为例,每年我们辽展社会各方面的广告超过一千多万,我们是60几个展览,每个星期换一个,每个星期办展,他们自己打广告,楼上就是很多摊位,时装城不打广告,就是用展商的资源,带动商业方面的投入。这是宣传方面的整合,可以使企业的知名度提高,商业的宣传借力而行,事倍功半。

  第二是全面的延伸产业链。第一方面是客流的基础是前提,模式之所以称之为模式,各种模式的扶持过程需要有一个前提,就是有一定的商流作为基础,我们会发现,多数的商场的酒店都会选择在成熟的商圈,或者是预期成熟的商圈内,宣传的口号也都是位于什么商圈,交通便利,就是地块、地块加地块,实际上这都是强调了商业客流的基础。开发商、运营商愿意在成本很高的商圈内选址,正是因为自身不具备自己创造客流的能力,所以不得不付出相对比较高的代价换取自然客流的基础,商业的开发商宁可花大价钱在别的商圈中买块地也不愿意自己造一个商圈,这都是大家都认同的道理,展商结合却是缩短商圈培育的预期最好的方式。正如与生俱来的自创力是其他商业模式无法比拟的。

  另外是可以全链条的实施,有了自创性的特点,展商结合的模式可以以专业分工的形态,来延伸其产业链的发展,每一项分工都可以延伸出独立的很强,但又具有紧密联系的新的商业业主,会展本身可以以展览项目为单元,比如说服装百货、酒店餐饮都可以运用展览资源,独立的项目向下纵深的发展,更为显著的是,新商业项目的开发,可以先行举办主题展览,可以做市场调查,全面的延伸产业链。这是第二个方面。

  第三个,长期保持特色,活化各业态的生命力,任何一个商业项目的出路都是要做出特色,比如北京的三里屯,上海的新天地,都以休闲文化一条街吸引广大中外的消费者,赢得了消费者的青睐,走在了商业行业的前列,像北京的秀水街就以城市名片的身份赢得了布什等的来访,这也是因为秀水街的商业运作涵盖了区别于一般市场的特点,这种特色文化就是别人无法复制和模仿的,所以说它是吸引人的。

  会展业作为行业的风向标,功能决定了带来的都是市场的新生事务,市场的变化,无论是供应方面,还是需求方面,最早的都是会展中体现出来的,商业通过会展,及时的了解到市场的变化,并从会展中吸取营养,使自己永驻商业发展的前沿。比如外贸服装市场和写字间,都是这方面发展的典型,商业发展的同时,会展也通过商业市场的表现做着自我的调整,比如办什么主题的展会,办什么主流的展览,辽展从重工业展览转向轻工业展览,根据市场的细化,正在分为消费类和投资类这正是商业对会展的反作用,展商互动让产业链上的各种业态时刻保持着自己的特色,充满活力。

  当然,展商结合应该说是运作的难度比较大,目前还不是主流的运作模式,应该说还是一片蓝海,请各位专家多多关注这种模式,共同的为沈阳商业地产的多元化发展开辟一条直通蓝海的道路,我相信展商定会构建商业地产运营的新的模式。谢谢大家!

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