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沈阳2008年下半年楼市预判

(2008-06-12 08:46:13)
标签:

房地产

形势

杂谈

分类: 边走边聊

 

    进入08年以来,沈阳的房地产市场一直阴霾的天气,市场的趋势一直不太明朗。如今半年已过,情况已逐步明朗。看来07年沈阳楼市火爆的局面已经不再呈现,房地产已经走入了市场调整期,08年下半年的形势不容乐观。现对沈阳08年下半年房地产市场的走势进行以下分析;

 

一,2002年以来,沈阳房地产市场的回顾

 

    2002年以来,沈阳房地产市场整体呈现稳定、健康、快速的发展态势。 沈阳房地产市场从2002年以来一直处于指数增长的态势,2007年商品住宅销售面积较2002年增加532.0%。 商品房销售均价未形成快速增长的态势,一直以来小幅上涨,2007年销售均价达到3565元/平方米,较2006年增长4.0%。07年受“9.28新政”影响,销售量并未出现明显下滑,销售均价波动不大 从2007年9月份以后销售量并未出现明显下滑,始终以平稳趋势稳步上涨;2007年各月商品房销售均价波动不大,有小幅上升。07年政策频出,国家打压投机投资行为力度较大,全国市场陷入一片恐慌,但沈阳依然保持与06年相同的销售速度,平稳增长。08年1--3月份,沈阳市场与07年水平相当,4月份开始有明显下降。

 

二,2008年上半年沈阳房地产市场的情况分析

 

    春节过后,随天气回暖销售量及成交套数开始直线上升,3月底周销售量达到最高的11.4万平米、1327套,同比增长约20%。4月初交易量及成交套数开始急剧下降,截止到5月第一周,交易量一直徘徊在8万平米以下,成交套数低于1000套。从三月第三周开始,房价开始结束持续上扬而呈现持续下降态势。 虽然四月以来房价呈下降趋势,但降价幅度不大,最低降幅保持在10%以内。

    往年备受市民关注的春季房交会,08年市民购房热情大大减弱,观望氛围十分浓烈;市场影响力持续下降,作为沈阳房地产行业盛会的本次房交会,万科、金地等品牌大开发商身影难觅,成为了中小开发商、周边城市开发商比拼价格的主战场; 春交会期间全市共成交约600套,对比当周成交情况,房交会对销售量的提升并没起到太大作用,相比其前后两周反而呈现萎缩状态。受一线城市楼市低迷、整体大幅降价影响,部分开发商特别是来自珠三角的品牌开发商开始调整营销策略,以“回现”为主加大了优惠促销的力度。其他本土中小开发商为加快出货,除开盘定价变得慎重保守之外,“一成首付”、“送装修”、“送家电”、“送物管费”、“送取暖费”等优惠促销手段层出不穷。

 

三,08年沈阳房地产市场下半年形势预判

 

    政策影响发力、沈阳进入短期观望期 虽然07年下半年,政府出台了一系列房地产宏观调控政策,主要目的在于规范市场、限制投资、投机需求,因而以投资为主的一线城市(深圳为代表)受挫明显,政策效果立竿影。 以自住刚性需求为主的沈阳市场,决定其抵御政策风险的能力较强,因而9.28以来对成交量和成交价格的影响并不十分明显。 据监测,进入3月份以来,全市范围内各大楼盘相对年前的上门量均有了较大的提升,但相反另一方成交量却呈现下降趋势,客户成交量下降,客户观望态势开始显现。受一线城市低迷以及全国舆论的影响,宏观调控影响人们心理预期,认同房价“拐点”或“楼市还有降价空间”观点的客户越来越多,同时众多客户对于即将到来的下半年“政策调控期”(每年的七、八月份是政策出台月)存有期望,认为政府将会进一步调控楼市,从而产生“先等等看”的观望心态。

 
    整体市场呈现供大于求的态势。据统计; 2007年,沈阳市场新增供应量约1500万平米,市场销售量约为1300万平米,供需比例为1.17:1; 按每年10%左右的正常销售增长速度测算,08年市场需求量约为1400万平米,而08年的市场新增供应量空前放大,保守估计约为1900万平米,供需比例为1.36:1,市场明显供大于求。

 

    宏观利好因素多、将影响市场走势

1、刚性需求呈放大趋势:

   2008年1-2月份,全市住宅预售面积118.31万平米,首次超过成都成为全国15个副省级城市销售量第一名。据测算,“十一五”期间,全市住房需求量将达到6000万平米。

 2、经济利好消息较多:

  国家振兴东北战略的实施,沈阳经济发展趋势看好,同时奥运、地铁等重大市政设施的施工,城市价值得到进一步提升,房价“洼地”效应将逐步被填平。

 3、房价上涨压力仍旧存在

  受建筑原材料价格上涨影响,房地产开发成本加大,人工成本增加,同时08年中高端的大盘将集中上市,将进一步拉高市场均价,销售压力将加大。

从以上数据统计及分析可知,最近出现的市场观望态势可能会延续几个月,价格呈现小幅波动态势,随着下半年各盘的集中放量,在刚性需求有限、高端客户外流的情况下,市场价格走高的态势并不十分明朗;另一方面,宏观层面的利好(如奥足赛、地铁等)以及房价上涨压力(如材料、人工上涨等)的存在,再加上品牌开发商集体发力,因此,如何通过产品的品质提升营销手段制造“个盘突出”现象,将成为各开发商实现量价齐升的关鍵。

 

 (本博根据世联地产顾问公司提报整理)

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