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关于房地产开发之《物权法》解读(一)

(2007-08-23 06:12:11)
标签:

房产/置业

学习心得

物权法与房地产

分类: 边走边聊
   《中华人民共和国物权法》终于在2007年3月16日十届人大五次会议上以“2799票赞成”高票通过并公布,并于2007年10月1日起施行。在《物权法》共五编二百四十七条款中,有很多涉及房地产开发企业及业主的权益。

    为了更好的掌握《物权法》中有关房地产方面的知识,我们邀请了公司常年法律顾问李国宝律师,就房地产项目运作中的土地使用权取得、拆迁安置、房屋销售及物业管理等问题,对与《物权法》有最直接关联的部分予简单的解析,现呈现如下:

 

一、有关土地问题

 

(一)土地所有权

《物权法》第四十七条规定:城市的土地,属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,属于国家所有。

土地作为国家所有权的客体,是国家最重要的资源,是所有生产和生活赖以依托的物质基础。城市和法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地属于国家所有的规定,表明国家对这些资源的独占和垄断,这种独占和垄断是基于国家主权产生的,是国家对内行使主权的表现形式之一。国家独占或垄断的土地,并不因为个人或者其他组织善意占有而取得所有权。我国《宪法》和《土地管理法》也有类似的规定。因此,房地产开发过程中对土地所拥有的仅仅是土地使用权,并不改变土地国家所有的性质。

 

(二)土地使用权

对建设用地使用权的规定主要集中在《物权法》第十二章的规定上。

 

1.建设用地使用权的取得

  《物权法》第一百三十七条:设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。

  工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

  严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

根据该条规定,出让或者划拨是建设用地使用权取得的法定方式。出让方式是国有土地使用权有偿使用的主要方式,使用人对土地的利用是有偿的、有期限的,且主要是通过协商、招标或投标的方式,并通过签订建设用地使用权出让合同来确立权利义务的主要内容。划拨方式是指经县级以上人民政府依法批准,在建设用地使用权人缴纳了补偿、安置等费用后取得该土地的使用权,或者由国家将某块地的使用权无偿交付给建设用地使用权人使用。以划拨方式设立的建设用地使用权具有取得的无偿性和无期性的特点。所谓无偿性并不是说对该土地不需要支付任何费用;这种无偿性是相对土地有偿使用而言的,即不需要支付土地对价来获得建设用地使用权;但是,为使用该土地所必须支付的相关费用,则应依法缴纳后才能取得建设用地的使用权。无期限性并不是说建设用地使用权人获得永久使用权,而应理解为对建设用地使用权人的使用期限没有作出明确规定。

另外,本条并没有将建设用地使用权的设立方式仅限定在出让和划拨两种方式,而是做了弹性规定,即规定可以出让或划拨“等”方式设立。根据《土地管理法实施条例》第29条规定,国有土地有偿使用的方式还包括国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或者入股等。

 

2.拆迁补偿问题

《物权法》第四十二条:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

《物权法》第一百四十八条:建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。

征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。

  征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。

  评析:目前在房地产市场,“拆迁难”成为普遍问题。在关注民生的大导向下,地方政府基本采取不作为的态度。由此,拆迁问题的解决将最终体现在司法途径。而从目前的形势来看,在《物权法》通过后,“拆迁难”问题在一个阶段将愈加难以解决;将可能增加开发商开发成本,延缓房地产开发的速度。重庆“最牛钉子户”在《物权法》刚通过的背景下迅速成为各大媒体关注的焦点,基于《物权法》保护私权的立法精神,社会舆论和媒体舆论大都倾向支持“最牛钉子户”。但问题是,“最牛钉子户”是否为真正的弱势群体?何为“公共利益”,法律也无明确界定。虽然新法尚未实施,但“最牛钉子户”倚仗《物权法》对公产私产平等保护的巨大影响,在司法判决面前有恃无恐,这无疑表明了在“拆迁难”问题上,随着《物权法》的正式实施,房地产行业对土地一级市场的宗地出让应该更为谨慎,对其法律风险应有更为充分的评估。

  

3.土地使用权的期限问题

  《物权法》第一百四十九条:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

   评析:

   住宅70年使用权到期自动续期,提升了房屋的内在价值,也奠定了商品住宅价格长期上涨的基础,同时引导开发商开发“坚固性”“耐用性”更好的优质楼盘。住宅70年使用期自动续期,给广大的购房者吃了“定心丸”。在房价日益高涨的今天,“自动续期”意味着自己拥有的房产不会在期满后被收回,购房者的心终于可以放下,房地产市场的需求也会得到一定程度的释放;也因此维持了购房者的购房热情,为商品住宅价格继续上涨的趋势奠定了基础。另外,《物权法》的出台必然使购房者更加青睐“坚固性”“耐用性”更佳的房屋,以更大程度地保障购房者能够“安居乐业”。在这种形势下,开发商基于老百姓对房屋质量和私有产权的强烈关注,在下一步的对外营销中,可能会着力推出“耐久性”更强的优质楼盘。从长远来看,此规定对于促进房地产市场的发展大有好处。

  对非住宅建设用地,《物权法》则留了个伏笔,对其使用权期满后的续期,规定按法律规定办,但目前我国有关法律对使用权人的续期申请则没有明确规定,只是在国务院1999年颁布的行政法规《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中第四十一条规定:土地使用权期满,土地使用者可以申请续期;需要续期的,应当重新签订合同,支付土地出让金,并办理登记。但该条例第四十条又规定:土地使用权期满,土地使用权与地上建筑物及其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用权证,并依照规定办理注销登记。从以上两条自相矛盾的规定看,《物权法》对非住宅用地期满后权利人的保护是不利的。这对于购买商业、综合用地的购房人来说,无疑会造成心理上的消极影响,也会对开发商从事商业、办公、综合用途的物业开发造成负面的影响。

 

 

 

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