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奥特莱斯项目在铁岭的新主张《铁岭日报》

(2012-10-25 21:08:12)
标签:

王英伟

奥特莱斯

迪斯尼乐园

新昌营造

星悦南岸

杂谈

分类: 铁岭新区

奥特莱斯项目落户铁岭新城令铁岭人兴奋,但什么时候能买折扣后的世界名牌服装等商品,项目建成是啥样子,一直还像个谜。日前,记者专访了奥特莱斯项目的总舵手香港新昌营造集团董事局主席兼行政总裁王英伟先生,王主席的回答令记者一惊,原来明年年底开张的奥特莱斯项目不仅是建一个奥特莱斯商业项目,他还要在铁岭新城中造一个城,并打造成中国城镇化的标杆。因项目在凡河南岸,取名“星悦南岸”,意思在这里享受的是星级的生活,一般国外这些比较新的高科技的且有文化水平的地方都是什么岸,如巴黎左岸。王主席希望这个项目可以带动整个铁岭的服务水平,就和当年香港政府引入迪斯尼乐园到香港的目标是一致的。具体来说是啥样呢?街道都是带上盖的;四季如春弧形玻璃笼罩的威尼斯城般的购物环境;水上世界;拥有恒温游泳池等设施的体育馆;公园中学国际学校音乐广场......到底啥样?还是请看王英伟先生怎么讲。

记者:王主席,许多人只知道奥特莱斯不知道新昌营造能给我们简单介绍一下吗?

王英伟:好的。新昌营造成立于1939年,是亚洲历史最悠久的建造集团之一,于1991年在香港交易所上市。在过去73年已发展成为全面的房地产商,业务涵盖房地产开发、楼宇建造、土木工程、机电工程、项目和建造管理、室内装饰和资产管理服务。一些项目达到了国际顶尖水平,并具备国际化运营理念和设计特色,成为港澳地区的标志性建筑。我从事内地及香港地产事业20多年,也曾任职于多家知名香港上市公司(包括嘉华国际集团有限公司、恒基中国集团有限公司,瑞安建业有限公司及瑞安房地产有限公司)。

记者:大家关心的铁岭的奥特莱斯项目情况如何?

王英伟:一般奥特莱斯在世界其他地方吸引的范围开车车程是1到1.5个小时,你可以开车去。所以我们这个目标群会是包括沈阳地区的居民。为什么要加这些水上世界,因为你光是一个奥特莱斯做一个引擎不一定拉得动,必须要有一个理由让人家来这个地方,所以我们必须把一些旅游的项目也做进大的规划。什么叫可持续发展?就是你在这里可以工作、休息、休闲、居住,大部分现在的新城镇是居住,没有工作,没有休闲,没有娱乐。所以它持续发展的能力就弱,每天在公路上,在交通工具上面你会发觉很多人早上跑回沈阳老区上班,下班走出去回家睡觉。现在包括上海、北京都有这样的情况,很多新城镇只是住的地方,只是睡眠的地方,所以我们说它是“宿舍”,不是一个城市,不是一个城镇。
城镇要有活力,就要不断持续发展,不断生长。持续发展很多人以为只是一个环保概念,但是在外国持续发展还包括了城市的文化、社会、经济能不能持续发展,所以我们提出的是一个新的概念,是希望能在这个城镇里面自供自给。我的目标对象是中产,我是瞄准了现在中国不断出现的新一代的中产阶级。中产的家庭新生代和老一代,因为中产阶级很多要照顾爸爸妈妈,有一个社区很安全让他们可以什么都照顾到,就可能把老人家带来。这个中产不单是指八零后、七零后的人,还包括他们的父辈、母辈,这样整个社区就健全了。健全了以后,你会发现以后在这里居住的人是四方八面来的,他们不光是铁岭原有的居民,还可能是沈阳地区一些中产阶级为了寻求更好的生活环境,因为再过一年明年全运会以后我们的公路就打通了,环城公路打通以后到铁岭就很快。另外就是我们轻轨也在建,以后轻轨到铁岭就是半个小时。
我在想如果这个项目要成功必须要配合当地的经济发展,再加上我要制造很多就业机会。我们现在已经超出了一个地产发展商所做的工作,我们已经开始跟当地的一些职业训练学校接触,我们要提升当地的服务水平。我开奥特莱斯,开那么多餐饮,开那么多的酒店,我需要的是服务人才,我希望这个项目可以带动整个地方的服务水平,就和当年香港政府引入迪斯尼乐园来香港的目标是一致的,为什么当年香港政府花那么多钱请迪斯尼乐园来香港?就是想提升香港的娱乐休闲业的服务水平。再加上国际学校,这些都是我们往后一定要增加的,总体规划已经把这些元素全部放进去了。

为什么叫“星悦南岸”,星是星级的生活,你在这里享受的是星级的生活,五星级、六星级、七星级,你要多少星就给你多少星。悦就是你在这里是很快乐地生活。为什么叫南岸?因为是在凡河的南边。在外国一般这些比较新的高科技的且有文化水平的地方都是什么岸,如巴黎左岸。泰晤士河也是在两岸有发展,很多住宅或商业地带有水,山清水秀就会很漂亮,所以我们就用这个名称来概括。整个想法是这样的,在里面每一期、每一个发展会有不同的名称,但是都会跟星悦拉上关系,所以希望你们可以多了解,以后对这个项目更有感觉。
这两句“星级生活、悦动未来”是我们的标语,如果不解释你们可能会有点莫名其妙什么叫星悦南岸、悦动未来。

记者:奥特莱斯和你刚说的“星悦南岸”项目目标客户群是什么?为什么选址铁岭?

王英伟:其实我们在做一个城市出来,一个新城。这个新城不是一般的新城,这个新城市包括休闲、娱乐、商业、居住,一个国际化的社区。我们的核心是里面有商业的元素,宜居的环境,还有购物休闲的元素。我们不单是做一个城市出来,是为了给当地人民带来新的生活,所以这是跟其他的发展商不同的,这是我们的核心,包括居住、休闲、娱乐、商业元素包在一起,做成一个新的城市,搭载新的生活。
我的看法是,房地产市场是应该分两部分,不应该是一部分。现在的做法好像是分不开,香港也是,新加坡不是,买不起商品房的人有经济适用房,有廉租屋。
我们现在做的这个为什么选择在铁岭,现在回到你的问题,就是铁岭给我的一个机会,第一我可以有那么大的一个发展地块,我现在在沈阳找不到那么大的地块,我整个项目是300万平米,第一期,往后还有二期、三期、四期,现在都没有规划。政府已经跟我说你建吧,你建起来如果成为铁岭的地标,我第二期还是要供应给你的,你成为我最好的品牌,我为什么不支持。所以我努力去做这个,我往后还有机会。
第二个理由,现在铁岭的地价还是相对便宜。
第三个,铁岭的市政府非常大力支持新城的开发,已经把自己的整个政府搬到新城去。而且铁岭政府已把这个项目列为铁岭的第一号项目。所以萧先生每次去就是跟奥特莱斯特别办公室接头,他不用跑局了。
刚才没有介绍,我在第一期的住宅旁边会用我自己的土地做一个公园,自己造园,这个公园就是我们的星悦南岸的居民可以享受,政府没有叫我们做,我自己做,我会盖体育馆,这都是在第一期五十几万平米里面包括的。
所以选址铁岭是铁岭提供了很好的地理环境的优势,政府全力配合,我们得到这个发展的机会,我觉得铁岭是在整个大沈阳区2400万人口的中心点,只要我做好会吸引到不同地方的人来这里。比如我的学校好,现在我们已经跟铁岭市政府谈好最好的一个中学要搬过来。教育,孟母都可以三迁,何况我有最好的学校,有国际学校,我想有的母亲想买房子会考虑这里。
外我会经营,我会利用我们的优势在休闲方面打造很多的东西,譬如说设计里面会有很多广场,夏天会做很多音乐会。一般奥特莱斯,如果你们去过外国的奥特莱斯你有没有印象?它的停车是在空地上面,停好走进奥特莱斯。我的设计有1500个车位,第一期是在地下,我花很多钱。为什么?这是我坚持的,我说当你一个地方冬天是零下二十度、三十度的时候,你叫人家停车停那么远在暴风雪的时候走进奥特莱斯要走几分钟,不得了。那我在地库里面,衣服都不用穿上,停好就从下面走上去。街道都是有上盖的街道,所以我说的四季如春就是这个概念。
这是我的概念,宜居。所以为什么我觉得这个是我一个远见,我的愿景是希望能让我们新一代的中国人有新的生活方式,不要因为天气就限制了你的活动。因为作为一个商业的营运,如果我不是这么做,等于我的商场有六个月营业,有六个月做不了生意,我也要死的,我的商家都会退场,我是保住他们,保住他们就是保住我,保住我就是保住居民,就这么简单,我的想法就这么简单。
记者:顺便问一下你对中国房地产怎么看,“星悦南岸”的项目心理定位是怎样的?

王英伟:其实中国房地产经过很长一段时间比较安定的一个情况,现在有很多二三线城市已经开始有点回升,成交量价格都在回升。一线城市广州、上海、北京还是比较平稳。但是,房价很难是永远平稳的,市场不是这样的,市场就是有波动,要么就上,要么就下,而且过去在没有政府大力调控之下房地产的周期是每隔几年就一个周期。在九十年代大概四年是一个周期,就是低潮四年上去大概再四年,在2000年以后大概是二年一个周期,越来越短,因为社会资讯越来越发达。这种短周期实际上是一个好的情况,就是波动不需要太大。
所以我自己的看法,二三线城市跟一线城市不一样。一线城市已经冲顶了,但是二线城市、三线城市还要发展,为什么大家可以看到过去的两三个月开始一些二三线城市在动,主要是有刚性需求。再赶上政府的国策城镇化,每年要1500万人进城,这个刚性需求是存在的,你怎么压也压不下来。再加上整个时代的年龄结构在变,现在为什么我们在“星悦南岸”做一个婚庆天地,做婚庆,为什么?因为我到每个地方,我的朋友都说我要结婚找不到地方,找地方很难。
我刚才讲的就是我们对未来的房地产,不要说五年、十年、二十年,我是抱着同样的一个信念,就是好的房地产一定会有市场。当你用心去做一个房子,你真的以建家的心去为人家做这个事情。今天大家不认识你,像今天我们第一次认识,你没有信心。明年我第一批房子出来,心理价位会比你想得高一点,感觉好贵。我说,你先看看有什么再说吧。我觉得你会觉得很便宜,因为我给你的是星级生活。这个房价高与低是看我给什么,我今天跟他们说,我这个项目多少年不落后,我跟所有设计的同事说,因为我建都要建八到十年,300万平米,十年后就落后了,就没意思了,所以我整个项目的设想跟建造质量要二十年不落后,这是我的目标。你想想你是第一批的顾客来买了,你用第一批顾客的价钱买,我二十年不落后,你想二十年后这个房子值多少钱。今天你觉得人家卖四千,你卖五千,觉得好贵。但是四千二十年后变三千,房子老了嘛。你二十年后五千变五万,你说贵不贵?不贵,香港的山体半山全是这样,房子都是二十年、三十年越来越贵,因为做得好,因为配套好,我希望大家用新的角度来欣赏我们的作品,我是一个很喜欢艺术的人,所以我是香港艺术发展局的主席、国际电影节的主席,因为我喜欢艺术,所以我把它看成是一件艺术品。
我们新昌集团做了很多好的建筑物,像你们看的 “威尼斯人”,这是世界经典的建筑物,都是我们一砖一瓦地建起来,我们对这个项目是有信心的。而且我们认为这只是第一步,所以心理价我现在不能告诉你,连我的销售员都不会告诉,因为房地产商永远定价是最后一分钟,看市场,因为这是秘密。

记者:我们看到了无数的大中企业进到沈阳。我们这个项目选择这样一个地理位置,靠近铁岭,又辐射沈阳。从整个市场定位来讲,我私下猜可能整个客户群体有30%是铁岭,70%是沈阳。我的第一个困惑,如果说你的主要客户群辐射的是沈阳,那么你的这种产品核心优势,比如说我看了一下刚才大致的鸟瞰图,整个市场定位和产品优势之间怎样考量?你的真正核心竞争力在哪里?谢谢。

王英伟:我会简单地说,我们的房子设计方面是请了美国最有名的、最大的建筑团队,叫RTKL去设计。它的风格是以人为本,还有很多新的材料、新的技术都引进过来。商业方面用的是Callison,是美国最大的一个商业设计的建筑师,他建造的商场也是世界上的典范,美国人其实在商场的设计跟营造方面是很有经验的,比中国或香港领先几十年。所以我们在设计方面聘用一些全世界最有名的建筑师,包括还有结构工程师,当然本地的口味要考虑,也做了很详细的研究报告,访问超过1000个沈阳铁岭本地人,问他们对我们的产品有什么要求,比如说什么样的配套的会所、设备比较满意。这些方面下了很多功夫,所以我们会所里面有恒温的游泳池,是30米乘15米,在铁岭市可能没有多少个会做的。我们想要破围而出,因为你说我们那里竞争是很强的,很多楼盘在卖,所以我们怎么样可以说服买家来我们的工地去买我们的房子,我们在发展的时候会很详细考虑这个问题,刚才是第一个问题。
第二个问题,新昌,我们在香港是三大建筑商之一,我们的技术、水平是其他的地产商不可以比拟的。所以在质量方面我们一点不担心,肯定比别人超前一点。
第三方面,我们新昌集团还有一个物业管理的部分,也是一个上市公司,它是负责将来整个项目的运营跟管理。因为中国的房地产其实在硬件方面不错的,设计的时候也不错,但为什么两年之后看上去好像很破、很旧呢?就是没有物业管理,没有好的物业管理的制度,所以我们就从现在开始物业管理的代表人坐在我们办公室,给我们很多意见,怎么样去保养,怎么样把我们建出来的建筑物保持比较新的状态。
所以这三点我觉得是其他一般的房地产商没有的,我相信通过比较时尚的设计、一些比较领先的技术,还有一些售后服务、物业管理,我们应该可以破围而出的,谢谢你。
我想这是我们的定位,也是我看到的优势。如果我在沈阳,我的土地价不可能那么便宜,不可能4000块能卖给你,或者是5000块钱卖给你,现在沈北这个价钱都不行了,在沈阳市中心1万多了。你有1万多你可以买什么呀,因为二十年不落后我必须有最先进的理念,把这个东西放进去。我们是让你觉得有一个价值,其他的大地产商都好,我认为没有地产商在竞争激烈的环境底下不想做到最好,大家都想。但是很多时候这个价位因为地价、取得的土地的价钱,或者是自己的经营的方式,他没办法做到我现在想的这个方向,我觉得第一期、第二期、第三期可能前面的我们销售会困难,因为我要说服很多人。但是我相信只要有第一批人要,我就成功了,因为你把你的兄弟姐妹会带来,你会带他去游泳,你会带他去我的水上世界,你会在那里结婚、摆喜酒,会每天逛奥特莱斯。沈阳有吗?

记者:刚才王先生提到了很多,说实际上这个项目在铁岭受到了很大的重视,但实际上最大的营销点可能在沈阳,是吗?

王英伟:确实,沈阳人要改变生活的品质得去铁岭——这当然是开玩笑了。我怎么样用最简单的一句话去打动你,你要不要改变你的现状是第一个。
第二个,你可以跟所有的人说,我把世界最好的东西,我把最好的设计,我把最好的品牌带到沈阳。我把世界最好的服务、最好的标准应用在这个项目上面。
另外,我们要知道一个项目的运行最重要的是它的后续,今天很多发展商见好就好,卖了给你就是你的事,但是我们不是,我们是作为长期经营的目标,所以我不会让你作为破坏户,你作为破坏户就影响我的商业,就影响我的后期,所以我只会贴钱给你做好,包括我们的物业管理,现在已经在计算现在物业费用这么低怎么管好,我说,我贴就可以了。因为这对我来说是小钱,对我后来是大钱,所以我做生意是全盘考虑的,我是有这种气魄。其他发展商不会的,他卖完就走。

记者:刚才听王主席说了许多关于在项目里建公园、艺术学院,您能再介绍一下这个项目当中还有没有体现公益的配套,或者是艺术类的院校?

王英伟:我们整个商业的布局除了零售奥特莱斯,还会包括一些酒店式的公寓、会展中心这些,这100万不光是零售。我们在奥特莱斯会有一个很大的体量,另外我们刚才讲的 “黄金一里”这是什么概念?我从轻轨站下来,一直走,走到我奥特莱斯刚刚好是一里,这一里两边都会是店铺,就有点像香港的弥敦道,两旁都是店铺,就把你引到奥特莱斯。
我们做设计的时候知道,一般人走路的直距,一直的距离大概是半公里就累了,就不会往下走了。但是我们因为是黄金一里,中间会有很多咖啡厅,你可以坐下来歇一歇再走。如果这样的话两边每边走半公里,刚好一公里走完了。所以这个设计都是非常科学的,一里不是随便想出来的,这个一里是大家用很多科学的依据来设计。这些我会是长期拥有的,我刚才说了,我为什么会够胆做这个事情,因为我压资金很厉害,收租金很少的,因为前面的培育期很长。新天地也一样,新天地培育了差不多四五年才有现在,但现在非常好,现在是摇钱树。
奥特莱斯一般就是一层或两层,我们有些楼为了布下布景板,一定是高低有层次、错落的,那么我们有三层、四层,三层、四层做什么?那个我不卖的,因为不卖就想办法了,我可以做英语学校、儿童中心,这些比较公益的事情,或者是艺术学校,或者是一些设计的中心,或者是画廊,这些都是我想增加这个地区的艺术氛围,这些三层、四层的租金不需要很贵,主要是服务社区,因为我的钱租赁应该是从下面两层收回来,而不是在三层、四层。这里我的余地很大、空间很大。
我说的公园,这个公园有多大?3万平米,一个私家公园3万平米,我看雅居乐做不到,反正不会这样做。然后在公园里面我会做一个体育中心,羽毛球等等,这些都不是要赚钱的,都是要服务大众。除了这个我会经常举办很多的活动,就利用我们跟大陆、香港的这些关系,因为我跟很多导演、歌手都是好朋友,隆重推出,这个小朋友是香港新一代歌手的领军人物,叫王梓轩,就是我儿子。你们没有听到,因为他以前一直出的唱片是广东歌,所以在广州发展可以,在香港可以,在日本已经发行了日文的唱片,现在开始发普通话的唱片。这是他的第四张唱片的第一张国语唱片,这里面有些歌你们可以听一下。因为他是新一代的歌手,有好多年轻的歌手跟他是很好的朋友,比如夏天我们举办很多音乐会,很多歌手跟我是很好的朋友,李纹、莫文蔚,这些都很容易请得到,付钱嘛就请得到。
另外,我希望在那里真的有一些艺术学院,真的可以让这里的居民、小朋友从小培养这种欣赏艺术的能力。
有人说过沈阳是艺术沙漠,开玩笑。应该不是吧,我老是想你们冬天那段时间影响你们太大,就是冬天那几个月影响沈阳人的活动太大,所以我为什么坚持四季如春。刚才讲的我们到时候建的天幕,就会用最新的技术。你要想建这个高跨度的建筑物,然后要玻璃顶,还要能承重,下雪的时候很重的,压下去顶会塌的。因为是透光的,融雪的时候会很脏的,怎么办?我们已经想了,我们不能每天找一个蝙蝠侠去弄,我肯定要想我如果做透顶的,我怎么样让它不脏,我已经想到了用什么材料,一般发展商不会这么做。
实际上我们把这些细节全部加进去了。所以好像营销得太厉害了一点,但是我说的每一句都是实话。我觉得这个楼盘是很骄傲的,应该铁岭暂时是没有的,沈阳可能也没有,但是如果我们真的梦想成真了,给我们两年到三年时间,因为明年可以开业,但是要一段时间稳定,水上世界和其他的商业都要起来。你的人口要进去,我的商业才会旺,所以我需要一定的经营期。但是这个做了第一期,如我的想象能做好,第二期、第三期就像流水作业一样,建多少卖多少,这就是我的经验。今天就到这里吧,谢谢!

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