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实际需求还能支持上涨的房价吗?

2013-11-20 02:59:24评论 房价 房租 群租房 腐败 财经

(发表于《广州日报》,20131119日,发表时有删节)

从今年以来70个大中城市住宅销售价格统计数据来看,房地产市场堪称牛气十足:

论新建商品住宅(不含保障性住房)价格,与上月相比,70个大中城市中,价格环比下降的城市有2个,环比持平的城市有3个,环比上涨的城市有65个。环比价格变动中,最高涨幅为1.3%,最低为下降0.1%;与去年同月相比,70个大中城市中价格同比下降的城市有1个,同比上涨的城市有69个,10月份同比价格变动中,最高涨幅为21.4%,最低为下降1.5%

论二手住宅价格,与上月相比,70个大中城市中,价格环比下降的城市有2个,环比持平的城市有6个,环比上涨的城市有62个,环比价格变动中,最高涨幅为1.1%,最低为下降0.3%;与去年同月相比,70个大中城市中,价格同比下降的城市有2个,同比上涨的城市有68个。10月份同比价格变动中,最高涨幅为19.0%,最低为下降5.3%

然而,即使不考虑宏观层次的货币供给及其预期变动能因素,仅仅观察微观层次的实际需求等因素,我们也不难看到,许多因素对当前的租金水平已经构成了有力的利空,而房价在很大程度上依靠租金水平支撑:

在商业地产市场上,从去年下半年以来,在租金水平持续狂飙突进的同时是许多城市商业地产空置率显著上升,即使一些公认的黄金地段也不例外,大批商业企业关闭门店。在北京三环沿线不错地段,不难看到空置数月甚至接近一年的门面:

国贸东万达广场、金地中心、新光天地、华贸中心一带是这几年北京新兴的高档商业区,但这一带商业物业的空置率路人有目共睹,有业界人士告诉我空置率接近1/3

苏宁、国美大规模关闭门店,沃尔玛已经宣布将关闭中国区9%的门店,即使北京贵友大厦这样销售商品档次较高的商场,也于今年年初关闭了其经营近20年、位于二环三环之间、地铁出站口附近的方庄贵友大厦门店,该大厦空置至今仍未找到接手的下家,导致原来在该大厦营业的星巴克、萨拉伯尔、旅行社等门店也纷纷关门退出,位于当地黄金地段的整幢大厦黑灯瞎火将近一年之久。

……

商业地产空置率上升,众多商业企业关闭门店,重要原因之一就是租金过高,流通企业利润率却有下降之势。即使前几年商业地产租金最强有力的支持力量——高档餐饮、奢侈品企业,其销售业绩也在滑坡。网购的持续快速增长还将继续对商业地产租金施加釜底抽薪的压力。

在住宅市场上,相当一部分出租屋的租金远远超过了正常居住方式所能承受的水平,实际上是靠群租方能支持。《北京日报》7月份曾经报道过一则关于群租的新闻,引起广泛关注:北京市东三环附近某高档公寓一套80平方米两居室里住了25人,除厨房和卫生间外,两个房间和客厅全部摆满上下铺床,每名租客每月房租800元,这套房子每月总租金高达2万元。正是依靠这样的租金水平,该小区每平方米6万元的房价方才得以支持。如果按照正常居住方式,这样一套房子租金最多七八千元。

群租方式本来就会导致整幢楼的实际使用价值加速损耗折旧,由于群租方式激励租客不讲卫生的道德风险,不仅不打扫自己租住房屋的行为司空见惯,将垃圾乃至洗手间用过卫生纸丢弃楼道和电梯内的极端恶劣行为也屡见不鲜,出现群租现象的住宅楼实际使用价值折旧还会进一步提速。一幢楼一旦出现群租现象,其它正常住户就会想法迁走,腾出的房子也有很大可能用于群租,形成加速恶性循环。加速折旧的使用价值,如何承载狂飙突进的交易价值?须知这些小区建筑容积率已经很高,已经不可能拆迁重建大幅度提高容积率,让后来者埋单接盘。

更令人担忧的是,群租方式还大大提高了失火的风险,失火后安全逃生的几率却大大降低。假设一幢20层塔楼,每层10户,每户都是上文提及的80平米户型。在正常居住方式下,一家三口,整幢楼住户合计600人,在失火时,有三部电梯加上步梯紧急通道,全部逃生,问题不大。但是如果都是上文提及的群租户,一户25人,全楼住户合计5000人,一旦发生火灾,能够全部逃生吗?

群租现象之所以难以禁止,很大程度上是因为群租者有非理性舆论环境的有力支持,无论是物业,还是城管,抑或警察,如果下功夫治理这类现象,他们将收获铺天盖地的咒骂口水;如果睁一只眼闭一只眼,他们不会挨骂,而且很可能有中介的红包可拿。在这种情况下,城管、警察们会如何选择?

 

 

2013.11.18,仅代表个人意见)

 

 

 

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