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财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知财税[2016]140号

(2020-09-21 17:54:52)
标签:

土地价款

分类: 房地产工程事务

财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知

财税[2016]140号          

省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局,地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:

  现将营改增试点期间有关金融、房地产开发、教育辅助服务等政策补充通知如下:

  一、《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”,是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间(含到期)取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入,不征收增值税。

  二、纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期,不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第4点所称的金融商品转让。

  三、证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构发放贷款后,自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税,自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税,待实际收到利息时按规定缴纳增值税。【财政部、税务总局解读

  四、资管产品运营过程中发生的增值税应税行为,以资管产品管理人为增值税纳税人。【财政部、税务总局解读】【财税[2017]2号 财政部 国家税务总局关于资管产品增值税政策有关问题的补充通知

  五、纳税人2016年1-4月份转让金融商品出现的负差,可结转下一纳税期,与2016年5-12月份转让金融商品销售额相抵。

  六、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)所称“人民银行、银监会或者商务部批准”、“商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准”从事融资租赁业务(含融资性售后回租业务)的试点纳税人(含试点纳税人中的一般纳税人),包括经上述部门备案从事融资租赁业务的试点纳税人。

  七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

  房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

  八、房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开发,同时符合下列条件的,可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

  (一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司;

  (二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下,签署变更协议或补充合同时,土地价款总额不变;

  (三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

   “全部持有”是时点条件还是时段条件?
  实务中,房地产开发企业拿地,交由项目公司开发的情形比较普遍。
  土地出让金收据开具给房地产开发母公司后,项目子公司如果要在确认销售额时扣除土地价款,须满足《
财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定的三个条件。其中一个条件就是:项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。中梁地产税务总监陆志军提出,“全部持有”是只需在交付或支付等某一时点满足即可,还是须在项目全周期满足?
  房地产项目因融资及合作开发商的需要,常常会在拍到土地后,以老股东转让股权,或直接引进新股东的方式,增资扩股。实践中,要求企业在整个开发周期维持股权结构不变,比较困难。对此,中国大企业税收研究所副所长魏斌分析,房地产行业之所以会出现这类疑难问题,主要还是因为不同地区的政策执行口径存在差异。
  安徽省税务局货劳处干部刘毅在工作中接触过不少此类问题。他表示,对于这类“疑难杂症”,企业可以从纷繁复杂的地产与财税的法间差异中跳出来,变通看待和解决。例如,尽早成立项目子公司,对竞拍保证金之后余款的支付和财政票据的取得进行相应约定,将解决问题的端口“环节前置”。同时,建议企业积极与政府相关部门进行沟通,形成良性互动,为后续企业按规定扣除向政府部门支付的土地价款,准备充分、合法的凭证和依据。

  九、提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品,按照“餐饮服务”缴纳增值税。

  十、宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动,按照“会议展览服务”缴纳增值税。

  十一、纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入,按照“文化体育服务”缴纳增值税。

  十二、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务,以及销售技术、著作权等无形资产,可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。

  非企业性单位中的一般纳税人提供《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(二十六)项中的“技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务”,可以参照上述规定,选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。

  十三、一般纳税人提供教育辅助服务,可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。

  十四、纳税人提供武装守护押运服务,按照“安全保护服务”缴纳增值税。

  十五、物业服务企业为业主提供的装修服务,按照“建筑服务”缴纳增值税。

  十六、纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的,按照“建筑服务”缴纳增值税。

  十七【名单调整】自2017年1月1日起,生产企业销售自产的海洋工程结构物,或者融资租赁企业及其设立的项目子公司、金融租赁公司及其设立的项目子公司购买并以融资租赁方式出租的国内生产企业生产的海洋工程结构物,应按规定缴纳增值税,不再适用《财政部国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》(财税〔2012〕39号)或者《财政部国家税务总局关于在全国开展融资租赁货物出口退税政策试点的通知》(财税〔2014〕62号)规定的增值税出口退税政策,但购买方或者承租方为按实物征收增值税的中外合作油(气)田开采企业的除外。

  2017年1月1日前签订的海洋工程结构物销售合同或者融资租赁合同,在合同到期前,可继续按现行相关出口退税政策执行。
    名单调整——财税[2017]10号 财政部 国家税务总局关于调整中外合作海上油(气)田开采企业名单的通知

  十八、本通知除第十七条规定的政策外,其他均自2016年5月1日起执行。此前已征的应予免征或不征的增值税,可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。                     

财政部
国家税务总局
2016年12月21日

王骏点评——关于资管产品纳税人 目前最权威的一个解释
 
昨晚在一个金融营改增的微信群里边看到了这样一个信息,由于转载的老师在金融营改增领域鼎鼎大名,因此我毫无疑问相信这个文字的真实性。这则信息指出:
 
刚就财税140号文咨询过财政部税政司增值税处,答复如下:
 
该文件的发文背景和目的就是进一步明确金融活动中各类行为的纳税主体。资管产品底层根据投资性质不同分为贷款服务类,如:信托产品(提供贷款服务的,咱们的债权计划一样)或者金融商品转让(如买卖股票、债券获取差价),现在明确上述产品获得的收益由管理人作为纳税主体(注意是纳税主体,不是代扣代缴义务人)。也就是说债权计划或信托计划利息由管理人全额缴纳增值税,而投资人获得的产品收益投资人不用作为纳税人缴税。至于管理人实际税赋是否转嫁给投资人,由管理人通过产品设计和合同与投资人约定。
 
在营业税时期,总体而言,大资管产品(基金、信托、理财产品、保险债权投资计划等)适用的营业税等税收政策不太明确。财政部和税务总局联合发布的财税[2006]5号文在信贷资产证券化领域是要求受托机构(信托公司)来缴纳从其受托管理的信贷资产信托项目中取得的贷款利息收入的营业税。但对于除此之外的信托项目没有明确规定,也很少有信托公司主动去缴纳或者扣缴。因此,税务机关更倾向于对大资管产品的受益人(投资人)去征税,北京地税、重庆地税都出台过相关口径或者公告文件。由于委托人(受益人)比较分散,又涉及很多个人,实际征管也比较困难。这次140号文改为直接规定管理人为纳税人,之所以直接规定管理人是纳税人,而不是代扣代缴义务人,一个可能的原因就是在信托机制下,信托财产的投资行为都是以受托机构信托公司的名义进行的。当然肯定也会有同学说,资管计划财产不是管理人的固有财产,采用代扣代缴更好。其实都有道理,无论是界定为纳税人还是扣缴义务人之类的,管理人(包括信托公司)都不是傻瓜,不会用自己的固有财产交你这个资管产品、信托计划的税,肯定要用信托财产、资管产品自身的财产或者收益去支付。所以,不必太拘泥于纳税人还是扣缴义务人这样的称呼,反正你管理人要对每一则资管计划进行单独核算,算出其应缴的增值税,然后申报缴纳之。估计税务总局会对这个问题发布征管公告,这确实是个大事。
 
如果依据140号文,管理人作为纳税人,需要缴纳两个方面的增值税:第一是自身固有财产涉及的增值税,包括管理费收入的增值税、固有财产放款等利息收入的增值税等;第二是信托财产财产运营涉及的增值税,比如信托资金放贷产生的利息收入等,这部分法律规定管理人是纳税人,但是信托财产或者说投资人是最后的负税人。
 
新的政策出来后,管理人确实很困惑,已经开始运营的资管产品,可能并未约定好合适的税务处理模式甚至没有考虑税负,导致投资人的收益率下降或者融资人的资金成本上升。对于5月1日到新文件12月22日挂网这段时间已经清盘的产品,如何向投资人追回相关收益对应的税金,如果投资人也已经交了增值税又怎么办?这个确实需要在后续的税务总局配套公告中予以明确。
 
上述信息中可能在具体表达时省略了一个问题,就是对于事先承诺到期偿还本金的资管产品,比如保本保证收益理产产品、保本浮动收益理财产品,可能还不是说管理人交了资管计划运营的增值税后,投资人就不需要交了,投资人对于保本的资管产品恐怕还是要按照140文第一条的规定来交增值税的。
 
对投资人征税和对管理人征税,最终利益平衡是可以解决的,但是会导致税源地的变化,这里就存在一定的筹划空间

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