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合同补充协议(二):

(2010-08-13 16:22:06)
标签:

房产

法律

买受人

主合同

合同补充协议

杂谈

分类: 房地产工程事务

件四:合同补充协议:
  1、双方确认:出卖人通过口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等)所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务、责任及出卖人有关房屋的一切承诺的依据。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准,如有变化不另行通知(但法律、法规或规章另有规定的除外)。出卖人展示的样板房不能理解为交房标准或合同的样品。
  买受人所购房屋的空间位置、朝向和套型依经过审批的规划为准。详细的结构做法、内部尺寸以施工图为准,装修标准以双方约定的标准和确认的施工图为准。合同签订时房屋部分实物已形成最终产品,按现状。实际交付标准高于合同约定标准的,执行实际标准。
  2、买受人同意:在买受人共同决定聘任物业服务企业之前,由***物业管理有限公司提供前期物业管理服务。买受人应于签订《商品房买卖合同》的同时,与该公司签订《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》。买受人确认出卖人已在销售现场将其拟定的《前期物业管理服务协议》的全部条款及内容向买受人展示,买受人承诺已详细阅读并理解该《前期物业管理服务协议》的全部条款及内容。买受人同意接受并遵守该《临时管理规约》。
  买受人应按时缴纳物业管理费,物业管理费按物价部门的核定标准,依据房屋主管部门发给买受人的《房屋产权证》(以下简称产权证)确定的建筑面积收取,公用水电费按实际分摊收取。产权证未取得前,物管公司按预售建筑面积收取物管费,待产权证办妥后,则按产权证确定的建筑面积收取。
  买受人在装修或使用房屋时,应严格按住宅《使用说明书》和物业管理相关规定以及本合同的约定执行,否则造成损失的,由买受人承担赔偿等责任。
  3、关于规划变更、设计变更的补充约定:
    3.1、买受人在购买房屋前已发生的规划变更、设计变更或买受人购买房屋后不涉及买受人所购的房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高房屋所属项目的建筑容积率的规划变更、设计变更,出卖人不需通知买受人,买受人同意认可该规划变更、设计变更,买受人不提出退房。
    3.2、买受人购买房屋后涉及买受人所购的房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高房屋项目的建筑容积率的规划变更、设计变更,出卖人超过规定时限后通知买受人的,买受人有权退房,但买受人应在出卖人通知后20日内作出退房的书面答复,买受人逾期未作出退房的书面答复,视为买受人不退房,出卖人按照变更后的方案交付房屋。
    出卖人可以对外墙装饰包括色彩及材料做部分调整。
    4、有关交接的补充约定:
    4.1、买受人选择一次性付款方式购房的,必须在付清主合同约定的购房款之后方能办理房屋的交付手续。否则,出卖人有权暂缓交房且不作为出卖人违约。
    4.2、买受人采用按揭贷款购房的,必须在办理完毕按揭贷款手续且提供贷款的银行将买受人委托支付的款项划入出卖人帐户方能办理房屋的交付手续。
    4.3、若买受人所购商品房在主合同签订之日已具备交付使用条件,则双方约定买受人付清合同约定的全部款项后叁拾日内,出卖人向买受人办理房屋交付手续。
    4.4、出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后,应书面通知买受人办理交付手续,买受人须按照出卖人书面通知的时间接受房屋。如果买受人在规定期限内未接受房屋的,视为出卖人已按照约定期限交付房屋,房屋风险责任自出卖人书面通知的交付时间起转移至买受人。同时买受人须承担房屋的物业管理费、能源费等相关费用,出卖人对房屋的保修责任时间也从即日起计算。
    4.5、买受人本人无法在主合同约定的交付期限办理房屋交付手续时,可以书面委托代理人代理办理房屋的交付手续,但书面委托手续须经公证。
    4.6、上述房屋价格不含开户费用(但包括相应市政建设配套费)及公共维修基金(设有电梯的商品房须交纳电梯更新基金)、契税等办证、按揭应由买受人承担的各种税费。因履行本合同而产生的有关税、费,由双方按国家规定各自承担。如政府相关部门在实际收取时,已对上述税、费相关标准和数额进行调整和变更,双方则按政府相关部门调整和变更的标准和数额结算,多退少补。出卖人有义务按照自己的工作程序代缴前述费用。
    在买受人向出卖人付清全部房款{包括代垫(偿)款项(如有)、违约金(如有)}、缴纳办理产权的契税、共用部位公用设施设备维修资金和办理权证的费用(包括如要求代办产证证所应付代办费)、按主合同及本协议约定向本小区物业服务企业交纳预收的物业公共服务费和相关入住费用并签署相关物业协议后,方可办理入住手续,否则,出卖人有权拒绝将房屋交付给买受人且不作为出卖人违约。
    4.7、双方同意,对于交房通知,出卖人可以在《无锡日报》上发布统一接房的广告后,视为出卖人已向买受人发出交房通知,至出卖人发布统一接房广告后的第二天中午12时视为买受人已收到接房通知。
    4.8、因买受人原因导致出卖人根据合同约定有权拒绝交房的,或者根据合同约定买受人不得拒绝接房而买受人仍拒绝接房的,由此产生的延期交付责任属买受人原因造成未能按期交付,双方按本条上款约定的方式处理。
    4.9、出卖人应买受人要求提前交房的,商品房所产生的权利、义务、财产风险及相关费用(包括物业管理费)等从实际交房之日起由买受人承担。
    5、房屋质量:
    5.1、在房屋交接过程中,所办理的交接手续,作为合同履行的证明,凡在双方办理交接手续中确认观感质量和功能质量(水通包括上、下水经过通水、通球试验合格;电通经过通电试验合格;防水经按规范蓄水试验合格),在房屋交付后买受人不得再就房屋的外观质量(如刻划、破损等)、功能质量(水通、电通、防水)等提出异议。
    5.2、买受人如果认为出卖人交付的商品房有影响安全使用的质量问题,应以书面的形式提出。对买受人提出的质量问题,双方产生争议时以商品房所属区域的建筑工程质量监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。如确属除地基和主体结构之质量问题,买受人有权依主合同约定处理;如属地基和主体结构以外的如裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题,则属于保修范围,并不能影响交付手续的办理及作为出卖人已交付房屋,但出卖人应根据保修条款承担保修责任,并在完成房屋交付后的合理时间或在与买受人约定的时间内承担保修义务。出卖人在依前述时间完成维修义务的,买受人不再提出其他赔偿要求;如因出卖人修复给买受人造成损失的,出卖人负责赔偿直接损失(但租金损失不属于赔偿范围);如出卖人超过前述时间完成维修义务的,对超过的时间由出卖人按买受人已付房款的日万分之一计算支付赔偿金。
    5.3、如买受人购买时房屋是已经完成竣工验收后的现房,则买受人须在签订本合同前对房屋的现状进行实地查看,双方以房屋的现状进行交付,买受人不得以房屋现状与本合同及附件约定的交付标准不一致为由拒绝接房或向出卖人提出索赔、退房及其他要求。
    5.4、经双方协商,考虑到避免装潢需对户内门窗、防盗栏杆及低窗的防护栏杆以及户内的楼梯的重新设置,故出卖人勿需施工前述设施,而由买受人按规范标准实施,且出卖人勿需任何补贴。
    6、按揭:
    6.1买受人采用按揭方式付款的,其贷款首付款比例、贷款金额、贷款期限、贷款利率等按办理按揭贷款时国家及银行的相关规定执行;买受人(包括其配偶)应在签订本合同时,按银行及有关部门的要求,提供按揭贷款所需的个人资料,并在出卖人或银行通知后,按时到银行或相关部门办理按揭贷款相关手续等;如银行要求公证,买受人应同时办理公证手续。
    6.2、鉴于买受人为按揭购房客户,且出卖人也已为买受人与贷款银行签订的担保贷款合同提供了保证担保,或为买受人向买受人的担保人提供了反担保,故买受人须在办理交付房屋时,交付给出卖人办妥商品房抵押登记手续的全部资料和费用,否则,出卖人有权据此顺延交付房屋且不承担任何责任。
    如果因买受人原因拖延办理商品房抵押登记手续,使出卖人担保责任无法正常解决,对因此发生的诉讼,出卖人则有权向买受人追偿因此产生的损失(包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、律师费等实现债权的费用,下同),并有权解除本合同且以买受人留存于出卖人处的房款(无利息)抵偿前述出卖人损失,多余房款由买受人至出卖人自行提取、不足款项由出卖人继续向买受人追偿。
    6.3、买受人应严格履行其与银行签订的借款合同,并按时还本付息。如果买受人在出卖人承担担保责任期限内违反了其与银行签订的借款合同,并产生银行要求出卖人承担担保责任的后果,则出卖人有权按下列原则处理:
   (1)如买受人逾期付款,则出卖人有权中止为买受人办理房屋的产权过户手续;待买受人还清出卖人为其垫付的按揭款及相关费用后,出卖人恢复为其继续办理房屋过户手续,产权办理期限相应顺延;
   (2)如买受人逾期付款在3个月以内的,买受人除向出卖人偿还出卖人已经为买受人向银行承担的担保责任的代偿款项(含应向银行支付的利息、罚息等)外,还应按日向出卖人支付代偿款项千分之一的违约金及预期利益损失(出卖人勿需再行提供该预期利益损失的证据,下同);
   (3)如买受人逾期付款超过3个月的,出卖人有权单方解除双方所签订的主合同及本协议,并要求买受人除偿付出卖人的代偿款项、违约金及预期利益损失外,应另向出卖人支付相当于房款总额10%的违约金。甲乙双方签订的主合同及本协议自出卖人解除主合同及本协议的书面通知送达买受人时同时解除。如买受人能够及时弥补出卖人因承担担保责任而产生的一切损失并征得出卖人同意后,双方可协商继续履行主合同及本协议。
    6.4、如出卖人依据本协议行使解除权,则买受人除承担主合同及本协议约定违约责任外,还应履行以下义务:
   (1)自解除合同的通知送达之日起10日内迁出房屋。如买受人未在收到出卖人解除合同的通知之日起10日内迁出房屋,自该期间届满之第二日起,买受人向出卖人支付双倍于本协议所约定的房屋使用费及其相关费用,并向出卖人承担由此造成的一切损失。买受人对房屋已进行装修的,自行承担一切损失;
   (2)出卖人要求买受人将房屋恢复原状的,买受人应自行承担所需费用。如买受人未应出卖人要求履行该义务,则由出卖人履行,所需费用在买受人已交付的房款中扣除。由于买受人的原因造成房屋及其设施损坏的,买受人应负责赔偿全部损失;
   (3)买受人应向出卖人支付自入住房屋之日起至迁出房屋并和出卖人办妥交接手续之日止房屋使用费(按*元/建筑平方米·日计算)及其他相关费用;
   (4)买受人应结清所欠物业管理费、能源费等因使用房屋而产生的相关费用;
   (5)如出卖人收回房屋时产生差价损失,则买受人应承担差价损失;
   (6)如出卖人通过诉讼行使本协议约定的解除权,则出卖人合理的诉讼费用(包括律师代理费)应由买受人承担;
   (7)如买受人未依本协议第十六条第3款履行,其应向出卖人支付的违约金增加至房款总额的20%,同时,买受人继续履行有关义务。
    6.5、主合同解除后,如买受人已支付给出卖人的房款不足以抵偿出卖人已经为买受人向银行的代偿款项及买受人依据主合同、本协议约定应承担的费用的,出卖人有权继续追究买受人的经济和法律责任;如买受人已支付给出卖人的房款足以抵偿上述款项及费用并有剩余的,则出卖人在买受人履行完毕本协议约定义务后60日内,将剩余款项无息返还给买受人。
    7、双方签订的《商品房买卖合同》约定的“已付房价款”是指在双方发生争议以前,买受人实际支付给出卖人的房款(不包括银行提供的按揭贷款)和实际已归还给银行的按揭款本金的总和。
    8、房屋买受人与全体业主共同享有的产权的部分仅限于:本项目开发规划范围内的公共部分的道路、绿化、安防设施及设备、消防设施及设备,以及协议约定的公共物业管理用房。其他未约定的产权(如商务楼、会所、车库等)及未进行面积公摊的其他用房,一律归出卖人所有,出卖人可以出租、出售、抵押等。出卖人可根据时代的发展对商务楼、会所的用途及配套设施进行调整和改建,不再另行通知买受人。出卖人可以根据建设需要,对小区规划、设计进行微调,最终按相关部门批准或者同意的规划变更、设计变更实施变更,出卖人不再另行通知买受人。若由于国家政策调整,导致政府硬性要求对本小区规划设计进行调整的,出卖人勿需承担责任且不再另行通知买受人,并且不影响本合同履行。
    9、买受人在收到出卖人销售地下车库、车位及储藏室所有权或使用权的通知后一周内未约定购买车库、车位及储藏室视为放弃优先购买权,出卖人有权对外出售,买受人不得就上述车库、车位和储藏室的所有权或使用权提出优先购买。作为人防设施的地下车位、车库及储藏室平时由使用权购买人用于停放车辆和储藏非危险物品,战时由人防部门统一安排用于人防掩体。
    10、住宅(包括公寓式住宅)买受人在安装空调时,必须按房屋竣工验收前施工预留的空调外机的位置搁置,选择空调外机的尺寸必须满足原施工预留范围,安装前报物管公司审批同意后才能进行安装;否则,由出卖人授权的物管公司有权予以拆除,恢复原状,其损失由买受人负责承担。商业不得在室外墙面、地面安装空调设备。
    买受人不得未经合同约定的许可在房屋外墙面、屋面设置广告牌、灯箱招牌标记,否则,出卖人授权的物管公司有权予以拆除,或据此提起诉讼,要求买受人拆除,恢复原状,并由买受人承担所有责任和费用。
    11、施工图平面图包括房型图所示家具、家电、厨具、卫生洁具仅供平面布置参考,出卖人不提供,由买受人自行购置安装(约定精装修的从其约定)。
    12、解约权:
    12.1、买受人按主合同第九条(出卖人逾期交房的违约责任)行使解约权的,应于约定期限届满之日起十五日内向出卖人发出解除主合同的书面通知。如果买受人未在上述期限内将解除主合同的书面通知送达出卖人,则视为买受人放弃解除主合同的权利。
    12.2、出卖人依据主合同和本协议行使解约权后,买受人应在出卖人解除主合同通知送达之日起十日内与出卖人共同到主管机关办理完毕房屋的联机备案解除及预售登记注销等相关手续;否则,买受人应向出卖人支付相当于房款总额百分之十的违约金和争议处理费用(包括但不限于诉讼/仲裁费、公告费、律师费等)并继续履行上述义务。
    13、本协议约定房屋单价一次包定,不随市场价格波动而调整,买受人不得以不同区位、不同层次以及不同时间所购类似房源价格差异为由要求出卖人调整销售价格,实测面积与协议约定面积发生差额,按有相应资质的单位实测面积计算,房价总额多余或不足的,实施多退少补,不计利息。
    14、房屋出卖人由于资金运作的需要在合同约定的交房时限前设定房屋占用土地或在建房屋抵押(包括在建房屋所占土地),且不影响买受人实际占有和产权证的及时办理的,不必另行通知买受人。由于产权纠纷造成不能及时交付和产权延期办理的,执行合同相应条款。
    15、房屋保修条款:
    15.1保修范围及年限(自工程竣工验收合格之日起计算)。
    15.1.1地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
    15.1.2屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。
    15.1.3电气管线、给排水管道、设备安装为2年。
    15.1.4装修(如有)为2年。
    15.1.5道路、园林、建筑小品2年,绿化1年。
    15.2保修责任:
    保修期由发生由于工程自身存在的质量缺陷(非人为或不可抗力而发生的)出卖人负责无偿维修或返工至合格标准,并承担买受人因此而造成的直接经济损失。
    16、其他事项:
    16.1、如买受人以支票方式向出卖人交纳相关款项,则买受人支票款项到达出卖人帐户之日视为买受人履行完毕交纳前述款项的义务。出票人如非买受人本人,买受人及出票人均应书面说明该支票系代买受人付款。
    16.2、买受人购买房屋用于经营的,应遵守国家、江苏省及无锡市有关环境噪声、卫生、防疫等相关法律法规及规定,营业执照和特殊行业许可证的办理由买受人(包括经营户)自行办理。
    16.3、双方通讯地址以主合同约定为准。通讯地址如有变更,应当以书面形式及时通知对方;由于通讯地址变更未及时通知对方的,变更方自行承担因此造成的一切后果。本合同约定书面通知方式包括:公告、邮寄、电子邮件等。所有联络(包括书面通知)的收讫确认为:邮寄联络,以发出挂号邮件后第七天为收讫;公告、传真、电子邮件、电话等以发生之日为收讫。
    16.4、出卖人有权在小区内及高层楼顶、平台进行楼盘形象的广告宣传活动,而无须向买受人支付费用,但以不影响买受人的正常生活为限。
    16.5、本协议为主合同的组成部分,与主合同具有同等法律效力,本协议与主合同约定不一致的地方,以本协议为准。`
    16.6、本合同双方当事人均确认本合同及本协议不存在欺诈、胁迫、显失公平、重大误解等违反当事人真实意愿的情形,合同所有条款均为当事人真实意愿的表示,并经双方协商一致。
    16.7、本协议一式叁份,出卖人持 贰份,买受人方持 壹 份,具同等法律效力。本协议自买受人和出卖人双方签字盖章后生效。

合同补充协议(二):

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