加载中…
个人资料
青青翠竹
青青翠竹
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:74,376
  • 关注人气:67
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
相关博文
推荐博文
谁看过这篇博文
加载中…
正文 字体大小:

房地产项目开发流程

(2010-07-30 10:55:27)
标签:

房产

房地产开发

可行性研究

项目开发

拆迁安置

居住小区

杂谈

分类: 房地产工程事务

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。    

(一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点    

在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。    

(二)可行性研究是房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步    

开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。    

(三)申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步    

土地是所有建筑的基础,申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。    

(四)项目设计是房地产开发的第四步,也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步    

根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核发《建设工程规划许可证》。    

(五)征地及拆迁安置是房地产开发的第五步,也是取得土地使用权后的第一步    

在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后,就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证,进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内,进行征地及拆迁方案的实施工作。    

(六)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步,也是征地及拆迁安置后最重要的工作

取得土地使用权后,大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽,如何取得进一步开发所需的房地产开发资金,就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划,然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择,确定合理的融资方案。目前,我国房地产开发商的融资渠道偏少,基本上是通过商业银行贷款,而房地产开发是风险极大的商业活动,一旦投资失败,将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛,对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。    

(七)建设工程招标是房地产开发的第七步,是选择合适的承包商和监理单位的有效方法    

工程项目招标投标制,是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标,房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商,以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后,房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位,以便对工程进行建设工程监理。    

(八)施工是房地产开发的第八步,也是项目能否及时优质完成的关键一步    

为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工,国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线,并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后,才可以破土动工。在招聘监理单位之后,主要的项目工作就交由监理单位进行,开发商只控制最后的管理权,即保持对监理单位的有效监督,必要时解聘监理单位。项目施工完成后,还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收,就不能投放到房地产市场。    

(九)市场营销与策划是房地产开发的第九步,是实现经济效益的关键一步    

房地产项目的开发商,在开发项目即将完工之际,就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件,开发商就可以在进行施工的同时,进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字,在商品房项目的销售中,都可以起到极为重要的作用。当然,房地产开发项目的租售,必须经过房地产行政主管部门的批准,取得销售许可证。    

(十)物业管理是房地产开发的最后一步,是房地产开发的售后服务

 

 

 

 

具体的操作流程有:

 第一步 房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

  1、公司设立准备

  2、申请资质等级审批

  3、申请办理企业名称预先核准

  4、办理工商注册登记

  5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

  6、申请批准项目建议书

  7、办理企业名称登记

  8、送审合资或合作合同、章程

  9、申领外商投资企业批准证书

  10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

  1、企业法人开业登记费

  2、企业法人变更登记费

  3、企业法人年度检验费

  4、补、换、领证照费

 

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

  1、选定项目,签定合作意向书

  2、初步确定开发方案

  3、申报规划要点

  4、申报、审批项目建议书

  5、编制项目可行性研究报告

  6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

  1、可行性研究费

  2、建设工程规划许可证执照费

 

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

  1、申报选址定点

  2、申报规划设计条件

  3、委托作出规划设计方案

  4、办理人防审核

  5、办理消防审核

  6、审定规划设计方案

  7、住宅设计方案的专家组审查

  8、落实环保“三废”治理方案

  9、委托环境影响评价并报批

  10、建设工程勘察招、投标

  11、委托地质勘探

  12、委托初步设计

  13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

  14、征求主管部门审查意见

  15、落实市政公用设施配套方案

  16、报审市政配套方案

  17、市政各管理部门提出市政配套意见

  18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

  1、工程勘察(测量)费

  2、工程设计费

  3、建设工程规划许可证执照费

  4、竣工档案保证金

  5、临时用地费

  6、临时建设工程费

  7、建设工程勘察招标管理费

       8、勘察设计监督管理费

  9、古建园林工程设计费

 

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

  1、办理建设用地规划许可证

  2、办理建设用地委托钉桩

  3、办理国有土地使用权出让申请

  4、主管部门实地勘察

  5、土地估价报告的预审

  6、委托地价评估

  7、办理核定地价手续

  8、办理土地出让审批

  9、签订国有土地使用权出让合同

  10、领取临时国有土地使用证

  11、领取正式国有土地使用证

  12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

  13、国有土地使用权划拨用地申请

  14、主管部门现场勘察

  15、划拨用地申请的审核、报批

  16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

  17、征用集体土地用地申请

  18、到拟征地所在区(县)房地局立案

  19、签订征地协议

  20、签订补偿安置协议

  21、确定劳动力安置方案

  22、区(县)房地局审核各项协议

  23、市政府下文征地

  24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

  25、办理批地文件、批地图

  26、办理冻结户口

  27、调查户口核实劳动力

  28、办理农转工工作

  29、办理农转居工作

  30、办理超转人员安置工作

  31、地上物作价补偿工作

  32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

  1、地价款(土地出让金)

  2、资金占用费

  3、滞纳金

  4、土地使用费

  5、外商投资企业土地使用费

  6、防洪工程建设维护管理费

  7、土地闲置费

  8、土地权属调查、地籍测绘费

  9、城镇土地使用税

  10、地价评估费

  11、出让土地预订金

  12、征地管理费

  13、土地补偿费

  14、青苗及树木补偿费

  15、地上物补偿费

  16、劳动力安置费

  17、超转人员安置费

  18、新菜田开发建设基金

  19、耕地占用税

 

第五步 房地产开发项目的拆迁安置

房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

  1、委托进行拆迁工作

  2、办理拆迁申请

  3、审批、领取拆迁许可证

  4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

  6、办理户口冻结

  7、暂停办理相关事项

  8、确定拆迁安置方案

  9、签订拆迁补偿书面协议

  10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置

  11、发放运作拆迁补偿款

  12、拆迁施工现场防尘污染管理

  13、移交拆迁档案资料

  14、房屋拆迁纠纷的裁决

  15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

  1、房屋拆迁补偿费

  2、搬家补助费

  3、提前搬家奖励费

  4、临时安置补助费(周转费)

  5、清理费

  6、停产停业综合补助费

  7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

  8、一次性异地安置补助费

  9、房屋拆迁管理费

  10、房屋拆迁服务费

 

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

  1、领取房地产开发项目手册

  2、项目转入正式计划

  3、交纳煤气(天然气)厂建设费

  4、交纳自来水厂建设费

  5、交纳污水处理厂建设费

  6、交纳供热厂建设费

  7、交纳供电贴费及电源建设集资费

  8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

  9、设计单位出报批图

  10、出施工图

  11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金

  12、办理消防审核意见表

  13、审批人防工程、办理人防许可证

  14、核发建设工程规划许可证

  15、领取开工审批表,办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

  16、办理招标登记、招标申请

  17、招标准备

  18、招标通告

  19、编制招标文件并核准

  20、编制招标工程标底

  21、标底送审合同预算审查处确认

  22、标底送市招标办核准,正式申请招标

  23、投标单位资格审批

  24、编制投标书并送达

  25、召开招标会,勘察现场

  26、召开开标会议,进行开标

  27、评标、决标

  28、发中标通知书

  29、签订工程承包合同

  30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

  31、办理质量监督注册登记手续

  32、建设工程监理

  33、办理开工统计登记

       34、交纳实心黏土砖限制使用费

  35、办理开工前审计

  36、交纳投资方向调节税

  37、领取固定资产投资许可证

  38、报装施工用水、电、路

  39、协调街道环卫部门

  40、协调交通管理部门

  41、交纳绿化建设费,签订绿化协议

  42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

  43、施工场地的“三通一平”

  44、施工单位进场和施工暂设

  45、工程的基础、结构施工与设备安装

  46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

  47、办理单项工程验收手续

  48、办理开发项目的综合验收,领取《工程质量竣工核验证书》

  49、商品住宅性能认定

  50、竣工统计登记

  51、办理竣工房屋测绘

  52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

  1、三通一平费

  2、自来水厂建设费

  3、污水处理厂建设费

  4、供热厂建设费

  5、煤气厂建设费

  6、地下水资源养蓄基金

  7、地下热水资源费

  8、市政、公用设施建设费(大市政费)

  9、开发管理费

  10、城建综合开发项目管理费

  11、建筑行业管理费

  12、绿化建设费

  13、公园建设费

  14、绿化补偿费

  15、路灯维护费

  16、环卫设施费

  17、生活服务设施配套建设费(小区配套费)

  18、电源建设集资费(用电权费)

  19、外部供电工程贴费(电贴费)

  20、建安工程费

  21、建设工程招投标管理费

  22、合同预算审查工本费

  23、质量管理监督费

  24、竣工图费

  25、建材发展补充基金

  26、实心黏土砖限制使用费

  27、工程监理费

  28、工程标底编制管理费

  29、机电设备委托招标服务费

  30、超计划用水加价

  31、夜间施工噪声扰民补偿费

  32、占道费

  33、固定资产投资方向调节税

 

第七步 房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、外销商品房的销售

  1、办理《外销商品房预(销)售许可证》

  2、选定中介代理机构和律师事务所

  3、与购房者签订认购书

  4、签订正式买卖契约

  5、办理签约公证

  6、办理外销商品房的预售契约公证及预售登记

  7、外销商品房转让登记

  8、外销商品房抵押登记

  9、楼宇交付入住手续

  10、办理产权过户手续

二、市内销商品房的销售

  12、提交完成建设项目投资证明

  13、签署预售内销商品房预售款监管协议

  14、办理《内销商品房预(销)售许可证》

  15、销售项目备案

  16、委托中介代理机构进行销售

  17、与购房者签订认购书

  18、与购房者签订买卖契约

  19、办理预售登记

  20、办理转让登记

  21、办理房地产抵押登记手续

  22、楼宇交付入住

  23、质量保证书和使用说明书

  24、办理产权立契过户手续

三、房地产出租的综合管理

  25、房屋出租权的确认

  26、申请房屋租赁许可证

  27、出租人与承租人签订书面承租协议

  28、租赁当事人办理租赁登记手续

  29、租赁房屋的转租

  30、房屋租赁关系的终止

四、房地产出租的专项(外地人员)管理

  31、房屋出租权的确认

  32、出租人办理房屋租赁许可证

  33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

  34、签订书面租赁协议

  35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、房地产的抵押

  36、抵押权的设定

  37、签订抵押合同

  38、办理房地产抵押登记

  39、抵押房地产的占管

  40、抵押房地产的处分

房地产开发项目经营阶段的相关税费

  1、营业税

  2、城市维护建设税

  3、教育费附加

  4、印花税

  5、契税

  6、土地增值税

  7、企业所得税

  8、个人所得税

  9、房产税

  10、城市房地产税

  11、房屋产权登记费

  12、房屋所有权证工本费

  13、房产共有权执照费

  14、房屋他项权利执照费

  15、房屋买卖登记费

  16、房屋买卖手续费

  17、房屋租赁审核备案手续费

  18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

  19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费

  20、房屋租赁登记费

  21、房屋估价手续费

  22、房屋公证估价手续费

  23、房地产价格评估费

  24、房地产中介服务费

 

第八步 房地产开发项目的物业管理阶段

房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

  1、物业管理单位经营资质审批

  2、签署物业管理委托合同

  3、居住小区的物业接管综合验收

  4、物业使用、管理、维修公约的核准

  5、安排签订管理公约

  6、制定、提供质量保证书和使用说明书

  7、物业管理服务基本要求

  8、物业管理委员会的设立

房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

  1、居住小区物业管理启动经费

  2、共用部位共用设施设备维修基金

  3、普通居住小区物业管理费

  4、高档住宅物业管理费

  5、经济适用住房小区物业管理费

0

阅读 评论 收藏 转载 喜欢 打印举报/Report
  • 评论加载中,请稍候...
发评论

    发评论

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有