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解读《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件

(2010-06-12 17:30:31)
标签:

法律

房产

承租人

出租人

租赁合同

经济区域

杂谈

分类: 房地产工程事务

解读《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过,现予公布,自2009年9月1日起施行。

 为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。

  第一条【适用范围】 本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。

  乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。

  当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。

【律师解析】本条规定了本司法解释的适用范围。哪些房屋引起的租赁合同纠纷可以适用本司法解释?根据本条规定城市、镇规划区内的房屋的租赁合同纠纷可以适用本解释,但不包括城、镇规划区内公有住房、廉租房、经济适用房。承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房、经济适用房,具有社会福利性和保障性,其租赁关系不属于完全的民事法律行为,有关合同纠纷不适用本《解释》。

对于乡、村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可参照本解释处理。但是法律另有规定的,应当使用该规定。这里的法律应当是指全国人大或其常委会制定的法律。

【律师提示】本解释中涉及一个问题:从行政级别上来看,镇和乡属于同一级别,按理在法律适用上应当一致,但是本解释将镇和乡规划区内的房屋租赁合同纠纷的适用作出了区分,那么适用本解释应当注意这一区别。按照城乡规划法有关规划区域的规定,我国现有房屋可分为城市规划区、镇规划区、乡规划区、村庄规划区范围内的房屋。

镇和乡在行政级别上来说属于同一级别,但是两者在其他方面还是存在一定差异,镇上居民以非农业户口为主,而乡的居民以农业户口为主。镇是一个最基本的经济区域,也是一个综合的经济单元。镇除了有乡的基本特征外,它更是一个经济区域内工商业的中心,商品生产的集散地和商品交换的场所,是政治、经济、文化的中心区。

【法律法规】

《中华人民共和国城乡规划法》第二条 

  第二条【违法建筑物租赁合同无效】 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

【律师解析】本条规定了未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的房屋出租的,该租赁合同无效,但如出租人在一审法庭辩论前完善了该手续的,可认定该租赁合同有效。

未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的建筑物违反《城乡规划法》、《建筑法》等相关法律规定,属于违法建筑,依法不得使用并应当拆除,因此此类租赁合同的标的物(房屋)不合法,根据《民法通则》和《合同法》的规定,合同内容违违反法律行政法规强制性规定的,该合同无效。故未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的房屋出租行为因无效。

【律师提示】对于此类合同无效后,出租人是否有权要求支付租金,依据本解释的第五条规定,租赁合同无效的,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持,且如果当事人一方有错误的,无过错方有权要求赔偿,或双方都有过错的,按过错比例承担赔偿责任。

同时司法解释就实践中出现的出租人先上车后买票的行为实施了有限保护,即出租人在一审法庭辩论终结前完善了相关手续的,认定租赁合同有效,双方均应按合同约定履行各自义务。在遇到此类情况,出租方应当注意完善手续的时间限制,即应当在一审法律辩论终结前。如出租方未在上述期限内完善该手续或未提出的,则租赁合同将被认定为无效。

【法律法规】

《中华人民共和国城乡规划法》第三十八、三十九、四十条 

《中华人民共和国民法通则》第五十八条

《中华人民共和国合同法》第五十二条

  第三条【违法临时建筑租赁合同无效】 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

  租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

【律师解析】本条针对临时建筑的租赁合同的效力作出了相关规定。本条规定与第二条规定具有一致性。对于未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑,租赁合同无效;对于超出临时建筑物使用期限的租赁合同,超过部分合同无效。

同时司法解释也规定了出租房在一审法庭辩论终结前完善了相关手续的,租赁合同应认定为有效。如获得了主管部门的批准建设或延长使用期限。

【律师提示】本条的提示与第三条内容基本一致。

【法律法规】

附录:本节法律法规摘录

《城乡规划法》第二条 制定和实施城乡规划,在规划区内进行建设活动,必须遵守本法。
    本法所称城乡规划,包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
    本法所称规划区,是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要,必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中,根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。

第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。
    以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
    城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
    第三十九条 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的,由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的,应当及时退回;给当事人造成损失的,应当依法给予赔偿。
    第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
    申请办理建设工程规划许可证,应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目,还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的,由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
    城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

《民法通则》第五十八条 下列民事行为无效:
  (一) 无民事行为能力人实施的;
  (二) 限制民事行为能力人依法不能独立实施的;
  (三) 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;
  (四) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;
  (五) 违反法律或者社会公共利益的;
  (六) 经济合同违反国家指令性计划的;
  (七) 以合法形式掩盖非法目的的。
  无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力

《合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩盖非法目的;
  (四)损害社会公共利益;
  (五)违反法律、行政法规的强制性规定

第四条【登记备案对租赁合同效力的影响】 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。

 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

【律师解析】本条是关于租赁合同登记备案与合同效力关系的规定。根据《城市房屋租赁管理办法》第十三条的规定,房屋租赁实行登记备案制度.答订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。根据《合同法》第五十二条的规定,合同违法法律、行政法规强制性规定的无效,且根据《合同法》司法解释一的规定只有违反了全国人大或全国人大常委会制定法律和国务院制定的行政法规强制性规定,该合同才无效。同时《合同法》司法解释二对法律、行政法规的强制性规定又做出了限制,即该强制性规定应当为效力性的强制性规定。因此,虽然该《办法》规定当事人应当办理备案登记,但是由于该《办法》属于建设部的部门规定,效力等级低于行政法规和法律,因此不应当以此规定来认定合同无效。租赁房屋登记并不是租赁合同生效要件,也就是说租赁合同自双方签字或盖章后生效,除非双方当事人另有约定,如双方租赁合同以登记为生效的,在合同自双方办理登记时生效,未办登记的则合同成立未生效。

同时本条还规定,虽然双方约定登记生效,但是乙方履行了主要义务的,而对方也接受的,则该合同成立生效。如出租方交付了出租房屋,而承租方也接受了,甚至支付了租金的,视为合同成立并生效。对此规定与《合同法》第三十六条规定相符合。

【律师提示】在签订租赁合同时,对于出租方可能不愿意去房产部门登记,如果登记的话就需要交纳租赁税;但是对于承租人可以约定登记为生效条件,可以促使双方办理备案登记,也可以减少出租方一房多租的可能性,有利于保护自身权益,根据本解释第六条的规定,在房屋未交付的情况下,可以优先享有房屋的承租权。因此,出租方和承租方可根据实际情况约定登记是否为租赁合同生效要件。

【法律规定】:

《城市房屋租赁管理办法》第十三条

《合同法》第五十二条

  第五条【租赁合同无效的法律后果】 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

  当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

【律师解析】本条是关于租赁合同无效的法律后果。《民法通则》第六十一条的规定民事行为被确认为无效的,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任;同时《合同法》第五十八条也规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此,合同无效的法律后果是相互返还财产。具体到租赁合同被认定为无效后,承租方可以返还租赁物却无法返还因占有使用租赁物所获得的利益,根据民法通则和合同法的规定,如果不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,因此承租方应当返还相关占有使用租赁物的对价,即房屋占有使用费。

如果租赁合同的无效是由于一方或双方过错的,无过错方可以要求过错方赔偿或按过错大小承担责任。租赁合同无效后,主要涉及装修损失的承担问题。关于这个问题本司法解释在第九条、第十三条、第十四条有明确规定,具体详见该规定的解析。

【律师提示】提示1、对于占有使用费的标准,可参照租金的支付标准。因为当事人协商的租金,是双方在考虑地段等综合因素确定,应当说比较合理,且比较符合当事人的预期。提示2、对于合同无效的损失,主要集中在经出租人同意的装饰装修方面。因此,承租人应当保存好出租人的装饰装修同意书,及装修结算单和支付单等。

【法律法规】

《民法通则》第六十一条

《合同法》第五十八条

  第六条【一房多租的处理】 出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

  (一)已经合法占有租赁房屋的;

  (二)已经办理登记备案手续的;

  (三)合同成立在先的。

  不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。

【律师解析】本条是关于一房多租的处理。即出租人就一套房屋订立了多份租赁合同,谁有权占有使用该房屋及未能占有使用该房屋的承租人的赔偿问题。

对于一房多租的问题,如承租人都要求占有使用该房屋的,按以下方式确定履行租赁合同的承租人。首先是已经合法占有租赁房屋的,其次为登记备案的,最后,如果承租人都未占有或备案的,以合同成立的最先的承租人为履行合同的承租人。

如承租人都不要求承租该房屋,那是否都可解除合同还是出租人可以选择其中之一来要求履行合同?或按上述顺序确定履行合同的承租人?我认为承租人都有解除权,如承租人都要求解除合同的,出租人无权要求其中任一承租人来履行合同。因为在出租人一房多租的情况下,其本身存在过错(明知只能向一人履行合同),出租人签订多份合同的行为,已以其行为明确表示不再履行该义务,构成了根本违约,因此,根据《合同法》第九十四条的规定,承租人可以解除合同。

对于无法取得房屋使用权的承租人,因为其合同为合法有效,但是向对方无法交付标的物,属于履行不能,承租人可以要求解除合同,且合同无法履行是出租人的过错所造成,因此承租人还可以要求出租人承担赔偿损失的责任。

【律师提示】提示1、在出现一房多租的情况,不愿承租的承租人应当及时向出租人提出解除合同的请求,以达到解除合同的目的。提示2、在解除合同时应当以书面通知,并保存好对方签收的证据。

法律规定:

《合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条

第七条【擅自改造房屋的法律后果】 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

【律师解析】本条规定了承租人在未经出租人许可擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建的,出租人的法律救济途径,即出租人可要求承租人在合理期限内恢复原状,如承租人不予恢复原状的,出租人可解除合同并要求赔偿损失。

根据《合同法》第二百一十七条的规定,承租人应当按照约定的方法使用租赁物,如对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,又无法协商一致且按照合同条款或交易习惯仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用。

房屋作为租赁标的物的,如果承租人擅自改变建筑物主体或承重结构的,将可能危及整个建筑物,会降低房屋的使用年限,因此该使用是违背租赁物的性质的使用。同时对于改变建筑物主体和承重结构的,根据建筑法的相关规定,应当进行审批,否则不得改变。因此合同法在第二百一十九条规定,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

【律师提示】提示1、解除合同步骤。本条进一步规定了,出现了承租人擅自变动建筑主体和承重结构或扩建的,出租人解除合同的步骤,首先,出租人应当通知承租人在合理期限内恢复原状,这里要注意两点:第一,要通知承租人恢复原状,这里要注意证据的收集,最好是以书面形式通知,并要求承租人签收;第二,应当给予承租人合理的时间恢复原状,具体期限应当依据承租人改变建筑物主体和承重结构或扩建程度来确定。其次,如承租人在该期限内未恢复原状的,出租人才可以解除合同,并要求承租人赔偿损失。至于损失包括哪些,本律师认为,应当包括恢复原状的成本以及该期间的租金损失。

【法律规定】

《合同法》第六十一条、第二百一十七条、第二百一十九条

《城市房屋租赁管理办法》 第二十四条

附录:

《中华人民共和国合同法》第三十六条 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。

第六十一条   合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
  (五)法律规定的其他情形。

第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。    

第二百一十七条  承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用。
    第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

《城市房屋租赁管理办法》第十三条 房屋租赁实行登记备案制度.答订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

 第二十四条   承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿;
    (一)将承租的房屋擅自转租的;
    (二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;
    (三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;
    (四)拖欠租金累计六个月以上的;
    (五)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;
    (六)租用承租房屋进行违法活动的;
    (七)故意损坏承租房屋的;
    (八)法律、法规规定其他可以收回的。

第八条【租赁合同的解除】 因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:

    (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

    (二)租赁房屋权属有争议的;

    (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

【律师解析】本条规定了租赁合同解除的情形,即在租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封、租赁房屋权属存在争议、租赁房屋具有违法法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形,且导致租赁房屋无法使用的,承租人可解除租赁合同。

合同法第二百二十八条规定,因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、受益的,承租人可以减少租金或不支付租金。但本司法解释规定,租赁房屋权属有争议的,导致房屋不能使用的,承租人有权解除合同。本律师认为本规定更符合实际和法理。因为如果因权属出现争议导致承租人无法使用该租赁房屋,则承租人无法通过使用该租赁房屋来实现受益,即其订立租赁合同的目的无法实现,而根据《合同法》第二百一十六条规定, 出租人不仅应当按照约定将租赁物交付承租人,还应当保证在租赁期间租赁物符合约定的用途,因此承租人订立合同目的无法实现是由于出租人未履行其义务,即出租人存在过错,同时,根据《合同法》第九十四条规定,有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。同理分析,本条规定的第一、三中情形,承租人也应当享有解除合同的权利。

【律师提示】承租人解除合同时,除了租赁房屋存在上述法定情形外,还应当符合导致该租赁房屋无法使用的条件。如果该房屋仅仅存在上述情况,但是承租人仍还可以使用该房屋的,则物权要求解除合同。

【法律规定】

《合同法》第九十四条、第二百一十六条、第二百二十八条

    第九条【合同无效装饰装修的处理】 承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

    已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

【律师解析】本条规定了租赁合同无效时装饰装修的处理原则。本条适用的前提:第一,承租人装饰装修租赁房屋的行为经过了出租人同意;第二,租赁合同被认定为无效。对于符合上述两个条件的租赁房屋的装饰装修,又根据装饰装修是否形成附合作出不同处理:首先,对于未形成附合的装饰装修,根据出租人是否同意利用作出了两种处理,第一,对于出租人同意利用的,该装饰装修可折价归出租人;第二,对于出租人不同意利用的,承租人可拆除,并在拆除时造成房屋毁损的,承担恢复原状的责任。

其次,对于已形成附合的装饰装修的处理,也是根据出租人是否同意利用作出两种不同的处理,第一,对于出租人同意利用的,处理方式与未形成附合的装饰装修一致即都是折价归出租人所有;第二,对于出租人不同意利用的,因为附合装饰装修物无法简单移动,或分离会给租赁房屋造成较大损失,因为法律规定,由双方按各自过错分担现值损失。

这里需要明确的一个概念——附合。附合是指两个或两个以上不同所有人的物结合在一起而不能分离,若分离会毁损该物或者花费较大,如用他人的建筑材料建造房屋。

【律师提示】提示1:,在租赁合同被认定无效的情形下,对于装饰装修的处理不是一概而论。要注意区分是否形成附合,且出租人是否同意利用。对于出租人同意利用的,无论是否形成附合,都是折价给出租人;对于出租人不同意利用的,则应当区分附合与否。

提示2,现值损失是指合同被认定无效时,装饰装修的现存价值,评估价。

    第十条【合同解除或期限届满未形成附合的装饰装修物的处理】 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

【律师解析】本条规定的是合同解除或期限届满时未形成附合的装饰装修物的处理原则。首先,当事人有约定的,按照约定;其次,没有约定的,由承租人拆除,并负有恢复原状的责任。

本条的适用应当建立在三个条件上:第一,承租人的装饰装修行为经过了出租人同意;第二,租赁合同终止的原因是合同解除或租赁期限届满;第三,装饰装修物与租赁房屋未形成附合。

【律师提示】提示1、承租人经过出租人同意的装饰装修,且未形成附合的情况下,无论合同无效(出租人不同意利用)、租赁期限届满还是合同解除,承租人都可拆除,并负有恢复原状的责任。

提示2、本条规定拆除未形成附合装饰装修物的主体——承租人,即承租人负有拆除的义务。如果承租人不履行该义务,则出租人可自行拆除,由此产生的费用可以向承租人主张。

提示3、如果在租赁期间届满或合同解除后,出租人同意利用该未形成附合的装饰装修的,应当由双方另行协商处理,承租人可根据协商结果决定是否拆除。

【法律法规】

    第十一条【附合的装饰装修物在合同解除时的处理】 承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:

    (一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;

    (二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

    (三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

    (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

【律师解析】本条规定了形成附合的装饰装修物在合同解除时的处理原则。本条适用的前提:第一,承租人的装饰装修行为经过了出租人同意;第二,装饰装修行为形成了附合;第三,租赁合同被解除;第四,双方对上述情况的处理没有约定。

本条根据合同解除的原因,规定了四条处理原则:第一,因出租人违约导致合同解除的,承租人可以要求出租人赔偿剩余租赁期限内的装饰装修残值损失;第二,因承租人违约导致合同解除的,承租人无权要求剩余租赁期限内的装饰装修的残值损失,但是出租人同意利用装饰装修的,可在利用价值的范围内使用当补偿;第三,因双方违约行为导致合同解除的,由双方在各自过错范围内分担装饰装修物在剩余租赁期限内的残值损失。第四,因不可归责于双方的事由导致合同解除的,由双方按照公平原则分担装饰装修物在剩余租赁期限内的残值。

所谓残值损失,本律师认为在确定租赁期间的装饰装修的承租人应当知道其形成装饰装修的使用期限即为租赁期限,因此装饰装修的价值应当按照租赁时限进行分摊,即装饰装修物的价值在租赁期限内均分,所以残值应当为该均分所得乘以剩余租赁期间所获得的价值。

【律师提示】对于经出租人同意的承租人的附合行为,出租人一般无权要求恢复原状。因为出租人对于附合行为的同意,就应当预见该行为带来的法律后果。根据《合同法》第二百三十五条的规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。经过出租人同意的附合行为,应当视为出租人同意承租人改变租赁物的原有状态形成新的状态,因此,承租人返还租赁物的状态应当为附合后的新状态,所以出租人无权要求恢复交付时的原状。

残值损失是指在合同解除时,装饰装修的“剩余价值”,该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。

【法律法规】

    第十二条【租赁期间届满出租人无需补偿附合装饰装修费用】 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。

【律师解析】本条规定在租赁期限届满后承租人无权要求出租人补偿附合装饰装修的费用。虽然装饰装修经过出租人同意,且出租人也受有利益,但是,承租人装饰装修行为主要是为了有效利用租赁物,是为了其自身的利益,同时承租人也应当知道在其租赁期限届满后,该附合装饰装修的材料等将无法收回,其应当对该租赁物进行适当装饰装修,保证其租赁期限内能收回成本,所以在其还是向出租人请求附合装饰装修时,其应当预见到该费用无法收回,故承租人无权要求出租人补偿附合装饰装修费用。

【律师提示】基于投资较大的,且对出租人有利,在租赁期限内无法分摊的,承租人可与出租人事先协商确定租赁期间届满后的补偿问题。因为本条规定了一个例外,即当事人可以约定承租人补偿附合装饰装修费用,有约定从双方的约定。

【法律法规】《合同法》第二百三十五条

    第十三条【未经同意的装饰装修的处理】 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

【律师解析】本条规定了未经出租人同意,承租人装饰装修的处理。《合同法》第二百二十三条规定, 承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此,未经出租人同意的装饰装修或者扩建发生的费用,应当由承租人自行承担,同时出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本司法解释再一次明确了上述原则。

【律师提示】对于未经同意的装饰装修,该费用由承租人承担外,出租人可以要求恢复原状或赔偿损失。这里要注意的是,出租人只能二者选其一,即选择恢复原状就不能要求赔偿;要求赔偿赔偿的,就不能要求恢复原状。因此,在选择诉讼请求时应当根据自身实际决定。

【法律法规】《合同法》第二百二十三条

附录:

《合同法》第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
    (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
    (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
    (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
    (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
    (五)法律规定的其他情形。

第二百一十六条  出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第二百二十三条 承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。
  承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

 第二百二十八条   因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
    第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。

第二百三十五条 租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

十四条【同意扩建的费用处理】 承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:

  (一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;

  (二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。

【律师解析】本条规定了承租人经出租人同意扩建的费用承担。对于出租人同意扩建的,出租人办理了合法建设手续的,该扩建费用应当由出租人承担;如出租人未办理合法建设手续的,因该扩建为违法行为,承租人明知出租人未办理合法建设手续就开始扩建,存在过错,而出租人在同意扩建的同时又未积极办理相关建设手续,特别是对承租人改扩建行为明知且未制止的,出租人也存在过错。因此,对于该扩建行为引起的费用应当由双方按照过错分担。

【律师提示】提示1、承租人在出租人同意扩建时,应当与出租人就该扩建的费用签订补充协议,对该扩建费用进行约定。

提示2、即使在出租人同意扩建,但是没有看到合法建设手续,如规划许可证等,除非出租人出具承诺,否则承租人不要轻易施工扩建,否则需承担相应的过错责任。

【法律法规】

  第十五条【超期转租的处理】 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

【律师解析】本条规定了承租人经出租人同意转租时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分无效。本条适用的条件:第一,承租人的转租行为经过出租人同意,否则转租行为无效,出租人可以解除租赁合同;第二,转租期限超过了承租人剩余租赁期限。因为超出租赁期限部分的租赁物的使用、受益等,承租人无权处分,第三人对此明知,且该约定损害了出租人的利益,故应当被认定为无效。当然,如果出租人与承租人对转租行为另有约定的,应当从其约定。
【律师提示】第三人在签订租赁合同至少应当确认三个事实:第一,该租赁行为是否为转租;第二,原租赁合同的租赁期限;第三,转租经过了出租人同意。

  第十六条【未经同意的转租行为处理】 出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

  因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

【律师解析】本条规定了虽未经出租人同意但视为同意的转租行为,即出租人知道或应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,出租人不得要求认定转租合同无效,也不得解除租赁合同。

适用本条应当符合以下条件:第一,出租人为明确同意承租人的转租行为;第二,出租人知道或应当知道承租人的转租行为;第三,在知道或应当知道转租行为六个月内未提出异议。符合这三个条件的,出租人不仅不能解除原租赁合同,也不能确认转租合同无效,即转租行为合法有效。

本条还规定了产生此类纠纷后,当事人的诉讼地位。法院可以通知次承租人作为第三人参见诉讼,此处的第三人为未无独立请求第三人,也可以不通知其参加诉讼。

【律师提示】接受转租的,最好获得出租人的书面同意,否则效力处于不确定状态,不利于租赁房屋的有效利用。

  第十七条【承租人拖欠租金次承租人的救济方式】 因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。

【律师解析】本条规定了在承租人拖欠租金出租人要求解除合同时,次承租人的救济途径。本条规定的适用条件:第一,转租行为合法;第二,承租人拖欠租金达到解除合同的条件。在承租人拖欠租金达到合同解除条件的,出租人可以解除合同,但是出租人解除合同会影响次承租人的利益,而次承租人所享用的利益是经过出租人同意的,因此,在因承租人拖欠租金解除合同时应当给予次承租人必要的保护,于是本司法解释规定次承租人可以代承租人支付租金和违约金来抗辩出租人合同解除权。

同时该条赋予次承租人对其支付的超过其应付租金范围的有权向承租人追偿。按照合同相对性原理,出租人与承租人是一个合同关系,承租人与次承租人是另一个合同关系,出租人无权要求次承租人承担前一个合同关系的租金。但是由于两个合同关系存在密切联系,前一个合同关系是后一个合同关系存在的基础,因此,次承租人为了维护后一个合同关系中自身利益,代为履行了承租人的义务,同时次承租人也有向承租人支付租金的义务,因此对于超出次承租人应当承担的部分,属于承租人无法定和约定理由受有的利益,其应当返还。故次承租人应当有权追偿。

【律师提示】次承租人有权通过代为支付租金和违约金的方式抗辩出租人合同解除权,这是对次承租人的承租权的保护,次承租人应当合理运用。

【法律法规】

  第十八条【次承租人逾期腾房责任】 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。

【律师解析】本条规定了在租赁合同无效、履行期限届满或解除时,次承租人逾期腾房的,出租人有权要求支付占有使用费。

在合同无效、履行期限届满或解除时,次承租人占有该房屋无法定或约定理由,其因占有房屋而受有利益而出租人存在损失,故次承租人存在不当得利,其应当返还,故法律规定承租人有权要求次承租人支付逾期腾房占有使用费。

【律师提示】在出现合同无效、履行期限届满或解除,次承租人应当及时腾房。

【法律法规】

第十九条【共同使用人的权利】 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。

【律师解析】本条规定了承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的,承租人死亡、宣告失踪或死亡的,其共同经营人或其他合伙人有权要求出租人继续履行合同。本条适用的条件:第一,承租人租赁房屋的用途为用于个体工商户或个人合伙从事经营活动两类;第二,承租人在租赁期限内死亡、宣告失踪或死亡,如果是租赁期限届满后承租人发生上述情况,就不存在继续履行合同问题。

【律师提示】提示1、租赁房屋必须是用于个体工商户或个人合伙。提示2、有权请求继续履行合同的主体为共同经营人或其他合伙人,这里是指全部共同经营或者合伙人还是其中一部分,本律师可由全体或推选一人或几人。

    第二十条【买卖不破租赁的例外】 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

    (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

    (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【律师解析】本条规定了买卖不破租赁的原则,同时也规定例外情形。即租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的,承租人请求受让人继续履行原租赁合同的,应当支持。对于买卖不破租赁的规则例外,第一,双方当事人可以约定租赁受买卖的影响;第二,对于在出租前,房屋被抵押或查封的,租赁关系将随所有权变动而消灭。

【律师提示】提示1、买卖不破租赁是一般原则。提示2、例外情形都是相关权利位于租赁权之前,承租人应当预见该后果,因此,对于此时的承租人的权利不予保护。提示3、租赁关系解除并不意味着承租人就要独自承担由此产生的责任,承租人可以要求出租人承担相应责任。

    第二十一条【承租人优先购买权受侵害的处理】 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

【律师解析】本条规定了承租人优先购买权受到侵害后只能请求赔偿而不能确认买卖合同无效。本条规定旨在维护交易安全,维护交易秩序的稳定性,如果任由承租人行使确认合同无效的权利,将导致整个交易秩序的不稳定,影响交易安全。

【律师提示】提示1、承租人在优先购买权的受到侵害时,应当选择正确诉讼请求,即只能要求赔偿,不能要求确认出租人与第三人签订的合同无效。提示2、对于赔偿大小,本律师认为应该为承租人购买同等条件的房屋所应多支付的价款。

    第二十二条【抵押物(租赁物)协议折价、变卖的承租人享有优先购买权】 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。

【律师解析】本条规定抵押物未经拍卖而是与抵押权人协议折价或变卖的,承租人享有优先购买权。

【律师提示】法律明确了抵押物协议折价和变卖时承租人的优先购买权。

    第二十三条【租赁物拍卖优先购买权的行使】 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

【律师解析】本条规定在租赁物被拍卖的情况下,出租人应当在拍卖前5日通知承租人,承租人未参加拍卖的,视为放弃有效购买权。

【律师提示】承租人在租赁物拍卖的情况下行使拍卖权是在获得通知后参加竞买,否则视为放弃优先购买权。

    第二十四条【承租人优先购买权的例外】 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

    (一)房屋共有人行使优先购买权的;

    (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

    (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

    (四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

【律师解析】本条规定了承租人享有优先购买权的例外情形,即以下情况承租人不享有优先购买权,第一,房屋共有人行使优先购买权的,主要是因为房屋共有人的优先购买权是由物权衍生而来,其效力高于债权衍生而来的承租人的优先购买权;法律设定共有人具有优先购买权,宗旨是简化物权关系,维护共有关系的稳定性,充分发挥物的用益价值,而承租人优先购买权主要是维护使用关系的稳定性,从利益衡量的角度考量,应当优先保护共有人的购买权。第二,出租人将房屋出卖给近亲属,出租人的此类行为带有感情或亲情色彩,承租人同等不能享有该条件;人们在经济交往中,亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素,具有浓厚的人身色彩,与纯粹的买卖关系终究有所不同。第三,出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,这主要是视为承租人放弃其优先购买权;第四,第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的,这是基于保护善意第三人及维护交易秩序稳定的因素所设定的。

【律师提示】提示1、对于视为承租人放弃优先购买权的,要注意两个条件,第一,出租人履行了通知义务,第二,承租人没有在十五条内表示购买,第三,承租人没有明确表示购买,如通知等;提示2,对于善意购买的,必须要办理登记手续,否则承租人仍可享有优先购买的权利。

    第二十五条【不具有溯及力】 本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

本条规定了终审的案件和再审(当事人申请或审判监督程序)的案件不适用本解释。对于一审、二审的案件可以适用本司法解释。

 

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