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逐条解读《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷

(2010-06-12 16:40:19)
标签:

法律

房产

物权法

车位

业主

通道

杂谈

分类: 房地产工程事务

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

最高人民法院

 

(2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过)

 

法释[2009]7号

 中华人民共和国最高人民法院公告

 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。

 

                      二○○九年五月十四日

 

  为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定,结合民事审判实践,制定本解释。

 

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

解读:本条扩大了业主范围。业主逐渐从经济学概念演化为法律概念,并在物业管理中被广泛地使用。《物业管理条例》第六条第一款规定“房屋的所有权人为业主。”实践中认定“业主”往往是指“房屋的所有权人”,而“房屋所有权人”一般又以物权登记的人为准(不排除尚未经不动产登记取得所有权,主要为物权法第二章第三节规定的情形),因此,现实中对“业主”的概念理解是狭义的理解,未包括“准业主”(严格讲是可以认定为业主的人)。

为了避免影响“准业主”的业主权,本条明确将业主的范畴,进一步扩大了业主的范围。《物权法》第二章第三节规定可认定为业主的情形有如下几种:1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得所有权的人;2)因继承或者受遗赠取得物权的人; 3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立并取得物权的人;4)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人(“合法占有”应理解为“交付”,不见得就得住进去,此种情形下迟延取得产权证的,不影响购房人的业主权)。

实践中,其实已经将上述范围内的人作为实际上的业主了,本条归拢并更加明确了一下。

注意:取得建筑物专有部分所有权的人,就可以成为业主,哪怕买了一平方米的专有部分,其都可以成为业主。购买了建筑区划内的车位、车库也即为本小区的业主。

 

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:

(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;

(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;

(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。

 

解读:《物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物权法》第70 条前段仅规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,并未对专有部分与共有部分之间的界限范围具体规定。

确定专有部分应当同时符合以下条件:(1)构造上的独立性。 即“物理上之独立性”,系指建筑物经区分之特定部分,以墙壁、楼板等建筑构造与建筑物之其它部分隔离,达适合为物之支配程度,客观上足以明确划分其范围;(2) 使用上的独立性:即“功能上之独立性” 建筑物经区分后, 该部分必须可作为一个建筑物单独使用,与一般建筑物相同,需有独立之经济效用始可;3) 单独为所有权标的的登记:即“权属上之可登记性”依《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应依法律规定登记,于登记日,始发生效力, 并自记载于不动产登记簿时发生效力,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

可被认定为专有部分的车位、摊位等特定空间以及规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,可以由开发商出卖或出租等(即便不能登记)。

专有部分的认定条件:1)构造独立。能明确区分;2)利用独立,可排他使用;3)可以登记为特定业主的所有权客体(不排除小范围内的共同共有情形)。虽然如此规定,恐怕实践中仍然很难认定。

整栋建筑物当然可以成为专有部分,而且往往最容易认定是否属于专有部分。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;

(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

 

解读:共有部分的认定:1)法律行政法规规定属于共有部分的;2)基本结构部分:基础、承重结构、外墙、屋顶等;3)公共通行部分:通道、楼梯、大堂等;4)公用附属设施、设备:消防、公共照明等;5)结构部分:避难层、设备层或者设备间等;6)不属于专有也不属于其他主体所有的场所和设施等。

建筑区划内的土地,一般依法由业主共同享有建设用地使用权(按份共有),有除外情形的不算(建筑区划内并非“非专有部分即为共有部分”:①属于业主专有的整栋建筑物的规划占地②城镇公共道路、绿地占地)。

 

 

第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。

 

解读:很特殊的规定,即如何认定无偿对共有部分(屋顶、业主专有部分对应的外墙面以及其他共有部分)的使用时正当的,前提是:1)基于专有部分特定使用功能的合理需要,外墙面安装空调、字号牌匾;2)不违反法律、法规和管理规约;3)不损害他人合法权益。

 

第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

 

解读:《物权法》第七十四条第一款和第二款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这一规定主要是针对开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放现象而对车位、车库的流转所作的必要的限制,体现了对房地产市场(车位紧俏、停车难)的干预。理论上车位、车库本身是小区的重要辅助配套设施,在功能上应以满足本小区业主需要有前提。怎样才算是“首先满足业主需要”?开发商不首先满足业主的需要而将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库出卖给业主之外的第三人,其效力如何认定?此条在在性质上属于效力性强制性规定,违反了该规定而订立的合同无效或者说是可撤销的?满足业主的“现实需要”还是“潜在需要”?还有很多问题不明确。

 

如何理解“首先满足”,争议很多,有人认为是指车位、车库应当首先出租或出售给业主,而不能高价出租或出售给业主以外的第三人,如业主有能力购买,则应予以出售;如业主没有能力购买,则应出租。也有观点认为,开发商或者其他产权人出售、出租车位、车库时,应通知业主,在同等条件下,业主优于本小区之外的人购买或承租。还有观点认为:在同等条件下,应当优先考虑由区有所有建筑小区的业主享有该停车位或者车库的使用权”。

既然《物权法》第七十四条已明确了车位、车库的初始权利承认为开发商,那么,也不应任意限制开发商的车位、车库的所有权的正当处分权。

按照《解释》的意思,“应当首先满足业主的需要”理解为1)按照配置比例满足,开发商对于超出比例的可不予以满足,对外处置;2)满足的方式可以灵活,包括售、租、赠等,可以混合使用各种满足方式。说实在的,仍不明确,《解释》还是需要“解释”。

 

第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

 

解读: 《物权法》第七十四条第一款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”《解释》进一步说明业主共有车库的认定条件,即“建筑区划内规划车位之外的占道或增设的车位”均应认定为共有车位。作为开发商应注意此类车位无法销售或者转让或者附赠,此类车位只能由物业服务企业提供停车物业服务。开发商在建筑区划内规划车位之外的占道或增设的车位,属于“改变共有部分的用途”的行为,应当在销售商品房时取得全部业主的同意,或者履行《物权法》第七十六条规定的程序。

 

第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

 

解读:补充明确由业主共同决定的“其他重大事项”的范围。

《物权法》第七十六条规定,下列事项由业主共同决定:1)制定和修改业主大会议事规则;2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; 4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; 5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;6)改建、重建建筑物及其附属设施;7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”包括改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,尤其注意“业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当共同决定的事项”也属此范围。

另外,管理规约的作用很大,各方面要重视。建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。(《物业管理条例》第二十二条、第二十三条) 

 

第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

 

解读:《物权法》第七十六条第二款规定“决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物权法》第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”《物权法》规定了业主共同决定的事项和新的表决规则。业主大会表决采取“专有部分面积”+“业主人数”的双重计算规则,由于原规定对于如何确定“专有部分面积”和“业主人数”未明确,此前,有的地方也做了一些规定,如上海规定:业主人数按产权证书数量计算人数,并规定“建筑物总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。为了不能做出表决或者不公平的情形,《解释》此条明确建筑物总面积=专有部分面积之和,不包括公摊面积,

第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数,可以按照下列方法认定:

(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

 

解读:由于《物权法》原先的规定未明确,对于如何确定“专有部分面积”和“业主人数”,没有细化,《解释》此条明确:

(1)业主人数按照专有部分的数量计算,不按实际业主人数计算,并且一位业主拥有多处专有部分面积的除外,仅计算为一人。(2)总人数等于专有部分数量(其中一人有多个专有部分的计为一人)

 

第十条 业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。

解读:《物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。” 《解释》规定了“住改商”有三个条件:1)住改商得符合法律、法规和管理规约的规定;2)遵守规定并按规定办理住改商手续;3)得取得“有利害关系的业主”的同意。

此规定明确“少数服从多数”在“住改商”问题上是不可行的,多数人同意也不能以损害少数人的利益为代价。

也许我们会觉得如果“住改商”并未对其他业主造成不利影响(实际上十之八九有影响),阻止其“住改商”就缺乏正当性。但是,《解释》规定“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持”,从法律字面层面解释,确实是“哪怕只有一位业主反对,一栋住宅楼内的其他业主也不应进行住改商”,至于事实上相邻或同一栋或者其他人能否证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响,或者是起诉擅自“住改商”的官司能否胜诉则另当别论。

 

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

 

解读:为了防止机械地认定“有利害关系的业主”,在相邻关系基础上,又明扩展了“有利害关系的业主”的范围:1)整栋建筑物内的其他业主;2)能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的其他业主(举证责任):比如对安宁权造成受影响、商业经营行为排放污染物、商业行为导致对公共部位和公共设施过度使用、商业经营导致。

 

第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

 

解读:行使撤销权的期限:自业主知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出的决定之日起一年内。行使期限应该理解为一个除斥期间,不是诉讼时效。一般情况下,“应当知道”的判断标准以业主大会、业主委员会的决定公布、公示或传达等业主稍加注意就能得知作为标准。

 

第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:

(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;

(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;

(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

(五)其他应当向业主公开的情况和资料。

 

解读:本条是关于业主的知情权的规定。本条虽然没有明确负责公开的责任主体,但是也可依法相应推断,比如开发商[如上述第(四)项]、物业服务企业、业主委员会[如上述第(二)项]等都可能成为信息公开的义务人,原则就是“谁负责谁公开”。

《物业管理条例》第六条业主在物业管理活动中,业主有权监督物业服务企业履行物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。

《住宅专项维修资金管理办法》第三十条、第三十一条的规定,业主委员会,应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目,并向业主公布规定的情况,业主对公布的情况有异议的,可以要求复核。专户管理银行应当每年至少一次向业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

 

 

第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

 

解读:对于第一款,任何人存在上述侵权行为的,权利人可以要求承担侵权责任,无需赘述,权利人应指业主或业主委员会。

《物权法》第八十三条规定:“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”

对于第二款,可能会“纵容”物业服务企业或者其他行为人擅自进行经营的,因为不用担心其擅自经营的合理成本没有着落,当然应当对合理成本承担举证责任。此款的意思是指,业主要求物业服务企业或者其他行为人“吐出”擅自经营合理成本之外的收益。其实,物业服务企业在不侵害业主利益的情况下,协调好业主的情况下,充分挖掘小区内可供经营的领域并获得收益用于补贴维修资金或者用于业主决定的用途,未尝不是件好事。

《物业管理条例》第五十五条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”

 

 

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定,实施下列行为的,可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”:

(一)损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;

(二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;

(三)违反规定进行房屋装饰装修;

(四)违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

 

解读:本条进一步采取列举和概括的方式界定了“损害他人合法权益的行为”的范围,包括上述第(一)损害行为或危险行为、(三)违反《宅室内装饰装修管理办法》等行为、(四)侵犯公共权利等,容易理解,比较特殊的是第(二)项,贯彻市容市貌的精神,禁止违规破坏和改变建筑物外观,否则算损失他人合法权益,例如擅自装不统一防护窗或者擅自涂不同颜色的油漆涂料等。

 

第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的,参照本解释处理。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

 

解读:物业实际使用人很可能因租赁等而不是实际业主,物业实际使用人因建筑物区分所有权发生纠纷的,适用本解释的相关规定,如物业费的连带缴纳等。

物业实际使用人的权利和义务确定的依据包括:1)法律法规;2)管理规约;3)业主大会或者业主委员会的决定;4)与业主的约定。言外之意承租人不能以不是业主为由,主张只需遵守与业主的约定,而不需遵守管理规约以及业主大会和业主委员会的决定,当然业主也可依据前述规定合理抗辩。

 

第十七条 本解释所称建设单位,包括包销期满,按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后,以自己名义对外销售的包销人。

 

解读:一般认为,商品房包销是指商品房开发商以合同的形式,约定将商品房授权给包销人销售,从中赚取差价,包销人承担销售剩余商品房的购买义务的行为。如果包销人全部销售,则不存被视为建设单位情形,包销人自己购买未能售出的部分后再以自己名义对外销售时,其被视作建设单位。

如果包销的商品房在约定的包销期限内不能全部售出,则由包销人购入剩余的包销房,此时,包销人与开发商之间形成一种附条件的买卖关系。包销期结束,包销人依约买受剩余商品房后,此时房屋的所有权已经移转至包销人处,包销人将这些房屋再次出售的,在该房屋买卖合同关系中,包销人已不享有包销人的身份,而居于出卖人的地位,故此被视为建设单位。

 

第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中,涉及有关物权归属争议的,应当以法律、行政法规为依据。

 

解读:本条属“物权法定”的体现,效力级别相对于法律和行政法规,地方法规和部门规章、地方规章都不是物权归属争议认定的依据。

确定物权归属,涉及物权客体的界定、主物和从物的划分、是物权转移的规则等,这些问题都是最基本的民事制度范畴。按照《立法法》的规定,民事基本制度只能制定法律;尚未制定法律的,全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定,授权国务院可以根据实际需要,对其中的部分事项(必须法律规定的除外)先制定行政法规。

 

第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。

因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件,适用本解释。

本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

 

解读:《物权法》(自2007年10月1日起施行)施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件,适用本解释;2)本解释施行前(2009年10月1日)已经终审,不适用本解释。

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