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房地产开发各阶段及涉及的合同、法律

(2010-06-05 12:49:34)
标签:

房产

土地管理部门

房地产开发

国有土地使用权

杂谈

分类: 房地产工程事务

第一部分:房地产开发

     一、房地产开发项目的立项和可行性研究

    (一)两种类型:

    (1)房地产开发公司的设立(新设公司)。办理工商登记(取得资质)、省外房地产企业在本省从事房地产开发的,应事先将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地建设部门和工商行政管理部门备案。

   (2)合作意向书及合作开发协议(合作开发)

   (二)具体合同:

    1、合作意向书及合作开发协议

    2、项目建议书(说明以下内容:开发者、开发内容与规模、期限、方式、投资总额与注册资本),交主管部门申请立项审批,经批准允许建设的,下发给批准文件。

   3、建设项目可行性研究合同、项目可行性研究报告、(签委托合同、组建工作小组、制定工作计划)

    二、房地产开发项目的规划设计和市政配套

    (一)房地产开发项目的规划设计

    1、规划设计委托协议  

    2、 环境影响评价委托合同

    3、建设工程勘察招、投标  

    4、建设工程勘察合同

    5、建设工程设计合同

    (二)房地产开发项目的市政配套报审市政配套方案

    1、申报规划要点以获取规划要点通知书

    2、获取选址规划意见通知书

    3、可行性研究报告的编制及申请审批

    4、申报建设用地规划许可证

    5、办理建设用地批准书

    6、申请建设用地规划设计条件及建设项目规划、设计方案

    7、申报初步设计

    8、获取初步设计批复

    9、申报建设工程规划许可证

    10、申请办理建设工程规划许可证

    11、领取房地产开发项目手册

    12、办理拆迁许可证

    三、土地使用权的取得

    (一)协议或招投标、拍卖方式取得:

    1、国有土地使用权的出让

   (1) 招投标程序:

    A由土地管理部门会同建设部门共同编制招标文书,由土地管理部门发布招标公告;

    B投标者按招标文书规定交付投标保证金,提供投标文书,参加投标;

    C由土地管理部门会同建设部门共同主持开标、评标、决标,并在决标之日起七日内向中标者发出中标通知书,向未中标者退还其投标保证金(不计利息);

    D中标者在中标通知书规定的期限内,与土地管理部门签订土地使用权出让合同,并按规定交付定金;

    E中标者在中标通知书规定的期限内,与建设部门签订房地产开发项目合同。

  (2) 拍卖程序:

    A由土地管理部门会同建设部门共同编制拍卖文书,由土地管理部门发布拍卖公告;

    B土地管理部门会同建设部门按公告规定的时间、地点主持拍卖;

    C竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金,参加竞投;

    D拍卖主持人按拍卖文书规定的程序当场宣布竞投得主,并向其他竞投者退还拍卖保证金(不计利息);

    E竞投得主在拍卖文书规定的期限内与土地管理部门签订土地使用权出让合同,并按规定交付定金;

    F竞投得主在拍卖文书规定的期限内与建设部门签订房地产开发项目合同。

  (3) 协议出让

  (4) 挂牌交易方式

    2、国有土地使用权的转让或国有土地使用权的划拨

    3、集体土地的征用,办农用地转建设用地手续

    国有土地使用权出让合同(宗地出让或成片出让)

    国有土地使用权竞标文件

    征地协议

   (二)股权转让方式(通过收购房地产公司股权来间接实现房地产转让,已经获得立项批准的房地产开发项目,在项目公司股东或合作开发的收益人之间,或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。)

    房地产项目转让模式:

   (1)以项目公司股权并购(兼并或并购)方式转让房地产开发项目

   (2)以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益(合作各方内部转让、合作方外部转让)

    转让程序:向董事会提出申请、召集股东会作出决议、股权转让完毕修改公司章程并办理股权过户手续、公司变更登记

    项目转让合作合同 

    股权转让协议 

    股东大会决议

   (三)涉及法律

    城市房地产管理法、土地管理法及实施细则、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市规划法、关于进一步推进招标拍卖出让国有土地使用权的通知、关于办理国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等有关问题的通知、招标投标法

    四、拆迁安置

    房屋拆迁补偿协议

    法律:城市房屋拆迁管理条例

    五、工程施工

   (一)房地产开发项目开工前准备工作(领施工许可证)

   (二)房地产开发项目的工程建设招投标

   (三)房地产开发项目开工手续的办理

   (四)房地产开发项目的工程施工

    1、施工合同

    建设工程施工合同 

    建筑装饰工程施工合同   

    建筑安装工程施工合同

    2、监理合同  

    3、采购合同 

    4、保险合同

   (五)房地产开发项目的竣工验收

    1、单项工程验收   

    2、综合验收

   (六)法律

   建筑法、招标投标法、工程建设项目招标代理机构资格认定办法

第二部分:商品房销售

    房地产开发项目的经营阶段:

   (申领《商品房预售证》)商品房预售合同、

    预订合同(或认购书)

    房地产代理销售合同

    商品房买卖合同

    法律:

    城市房地产管理法、

    商品房销售管理办法、

    城市房地产开发经营管理条例、

   城市商品房预售管理办法、

    广告法、

    房地产广告发布暂行规定、

    最高院解释

 

第三部分:物业管理

物业管理阶段:   

 前期物业管理服务协议   

 法律:

 物业管理条例

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