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戴欣明接受专访:楼市新举措对房价起到有效抑制作用-多地升级楼市调控,深圳出台最严限购令

(2020-08-04 16:27:05)
标签:

戴欣明工作室

动能智库

深圳八条

楼市新政

最严限购令

分类: 戴欣明演讲采访直播媒体刊载

戴欣明接受专访:楼市新举措对房价起到有效抑制作用-多地升级楼市调控,深圳出台最严限购令

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戴欣明于近期,再次接受凤凰卫视《财智菁英汇》采访,2020年08月01日播出,栏目精彩内容一起看。


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本期特邀专家:

戴欣明:中国城市运营管理研究中心主任

宋  丁:中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

主持人:汇全球菁英,聚天下财智。欢迎来到《财智菁英汇》。可以说中国人对房子的情感,胜过于世界上任何一个国家,但是,随着近年来房价高企,这样的情感也变得有些五味杂陈。今年,突如其来的疫情不仅没有“减损”,房地产作为“硬通货”的价值,反倒是让一些热点城市的房子成为了避险资产。一些炒房客趁机返场,使得这些城市的房价明显上涨。在这样的背景下,七月份以来深圳、杭州、宁波、南京等多个热点城市,密集出台政策,加码楼市调控。其中,一线城市深圳出台了八项调控措施,抑制楼市过热,被认为是具有风向标的意义。


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解说尽管今年上半年受疫情影响,各行各业都不同程度的日子不好过,但深圳的楼市却像七八月份的天气一样火热。数据显示,六月份深圳二手房均价达到74929元,相比去年底涨了近15%。远高于北京、上海、广州等其他一线城市,涨幅全国第二,仅次于连云港市。近日,被称为“史上最严楼市调控”重磅落地,深圳市住建局发布《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》。从限购、限贷、限售、税收等方面,制定了八项调控措施,为楼市降温。

宋  (中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任):我觉得这次它的政策的最大特点就是恶补漏洞,我用四个字来讲,怎么讲呢,其实,深圳市政策并不是没有,在之前限购、限贷、限价,我们很多政策已经在执行。今年这个形势下,我觉得从大的方面来讲,它应该说是无论是,新入户的刚需,还是比如说涉及到买房的一些信贷政策,另外就是老人小孩儿,还有假离婚的等等,应该说这次涉及面特别宽。基本上把几个主要的漏洞全部补起来了。

解说具体来看,深圳首先升级了限购,在原有政策中,落户即可买房,而根据7.15新政,深户居民家庭成年单身人士,须在本市落户满三年,且能够提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,才能获得购房资格,堪称全国最严限购政策。

宋  (中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任):深圳也好,包括其它一些一线二线城市,很多城市也好,因为这两年,因为这两年出现了很多抢人大战,就是大家都知道发展经济需要人才。所以大家给很多人才非常宽松的条件。那么,深圳也是这样的,深圳其实这样年来,它在整个入户方面,应该说视相比北上广来讲,它的入户条件是最宽松的。深圳市做了最大努力所提出这样一个供应量,一二手加起来也远远不够,每年的新的入户的这些人的需要,那就意味着其中相当多的人,他不完全是所谓作为一个人才,我进入深圳,而是为了买房来的。应该说这个信息让政府敏感地意识到了,所以,这次漏洞里面一个非常大的补漏洞,就是补这一块。


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解说:此外,通知明确,夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起三年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

戴欣明(中国城市运营管理研究中心主任):原来这种假离婚,养房产证等等,这些事情是层出不穷的。等于说上有政策,下有对策,特别是这种假离婚,那这种情况下,很多贷款,就是按首套批出来了,但现在就不行了。现在不但是要联网,同时要把你这个贷款的时间、年限,比如说你离婚以后,必须是三年等等,这些进行了一个强制性的要求。那么,很多人这种属于投机的需求,也算是在这一次当中比较明确的,把这部分人也堵住了。


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解说不仅如此,深圳对差别化住房信贷措施,进一步完善。《通知》规定,继续执行贷款首付款比例最低30%的政策。购房人家庭名下在本市拥有一套住房的,购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%。购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。普通住房应当同时满足以下三个条件,住宅小区建筑容积率在1.0以上。单套住房套内建筑面积120以下。或者单套住房建筑面积144以下。实际成交总价低于750万元。同时将个人住房转让增值税征免年限由两年调整至五年。那么新政之下,炒房客被精准打击了吗?

戴欣明(中国城市运营管理研究中心主任):实际上,对于这种炒房性的需求和投资需求,这个影响是非常之大的,基本上你投资的需求和炒房需求,这种空间相对来讲就小了很多了。对于城市来讲,一个城市,如果说,只是大家都在买房子的话,这些钱都流入到房地产,大家不去经营服务业,那城市发展,尤其像深圳服务业是在比重相当之大的,那么,整个城市的活力,城市的发展就会受到影响。所以说,这次的这种做法对于深圳未来,特别是在疫情期间,这种让经济能平稳快速发展的,我认为这个作用还是很巨大的。


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主持人近日,召开的房地产工作座谈会,再次传递出,牢牢坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。坚持稳地价、稳房价、稳预期,应城施策,一城一策。从各地已经发布的楼市调控新政来看。总体特征是在“房住不炒”的思路下,支持刚需购房,遏制炒房。那么,调控加码之后,市场又发生了怎样的变化呢?

解说刘庆兴,从事地产中介行业已经十多年了。他告诉记者,去年底深圳二手房均价是6.6万元,今年6月份价格攀升到了7.5万元,比上海高出了36%比,北京高出了20%。成交量方面,二手房的成交量约44000套,比去年上半年涨了40%。

刘庆(地产中介负责人):像这个楼盘,疫情之前它是在12万样子,包括旁边那个楼盘也是。但疫情之后,它短短的四个月,它已经长到了16万多,所以,这个涨幅还是相当厉害的。


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解说“7.15新政”出台,给原本飞驰的楼市踩下了急刹车。刘庆兴明显感觉到,新政出台后,整个市场一下子冷清了,看房的人还是陆续会有,但是没有之前那样踊跃。

刘庆(地产中介负责人):很多的一些客户,他在这几天询价,包括谈判的过程当中会出现,突然一个新政出来。所以,所有的一些计划,都会打乱了,毕竟面临很多的一些税务的增加。所以,他们也在这方面也停止了。同时也会考虑到,就是这个房价会不会因为这个新政之后往下走,他们还是会有一定的观望的情绪。

解说专家表示,深圳楼市新政内容,集中在税收购房资格,信贷政策等方面,如果严格执行,对于炒作的打击力度较大,深圳楼市可能进入调整期。那么,调控升级后房价要降了吗?

宋  (中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任):从目前来看,显然是对楼市产生了非常大的一个抑制作用,我们看到市面上能够挂牌,比如说一些二手房的挂牌,一些豪宅的挂牌。因为豪宅,这次压的是很厉害,很多人像2000万以上的,他一下子可以降到200万,300万,甚至500万降下来。可能有些人是急着要卖房,当然,目前这种情况也还是不是多见的,但是能看到二手房,在未来几个月的房价的下降幅度,应该还是有一个额度的。我认为超过10%,是完全有可能的。


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戴欣明(中国城市运营管理研究中心主任):事实上,这一次来讲,这个上涨的价格,可能通过这一次的调控,它会把上涨那一部分,把这个“头”砍下来,但是你会发现,整个深圳的房地产市场价格还是趋于平稳的。像深圳这样一个移民城市,每年大概有50万优秀人才进入到深圳的,其实对于房地产市场的需求是巨大的,我们粗略估计大概也至少有300万套一个实际上的需求。但是,我们每年可能供应在十几万套,实际上,这种需求远远是不够的。


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解说央行最新调查显示,中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元。住房拥有率达到96%,在全球主要大国中,中国家庭住房拥有率或达全球第一。而日前发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》指出,粤港澳大湾区11城中有8城住房自有率低于60%,深圳住房自有率仅为23.7%。预计未来十年,湾区城市人口增量达1000万,将带来大量的增量住房需求。

宋  (中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任):现在这样的调控,它只是在现有供需的架构之下,做一定的,我用一个词就叫扬汤止沸的办法,把过旺的需求,特别是投资需求赶出去,然后把刚需适当控制在最合理的那一部分,在今年去买,其他你之后一下,因为我们没有那么多房子。所以说除了管需求以外,我觉得可能对于政府来讲,就是针对深圳这个城市特殊的这样一个供需关系,除了管住需求以外。还要加大土地和房产的供应,这是核心。所以我讲真正在供给侧来解决问题,才是釜底抽薪。


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主持人作为楼市的风向标,深圳出台最严限购等,从严调控措施,具有特殊的信号意义,表明房价过快上涨依然是楼市的红线,房住不炒的主要基调不容突破。深圳市住房建设局负责人表示,下一步将会进一步夯实2018年出台的住房新政,加快构建公共住房和商品住房6:4的住房供应和保障体系,让更多的市民通过政府提供的公共住房解决住房困难,在供给和需求两端同时发力,促进房地产健康发展,老百姓才能够真正的安居乐业。

 

凤凰卫视专访戴欣明,《财智菁英汇》深圳楼市新政专题将于本周末播出,欢迎朋友们届时观看!

凤凰卫视《财智菁英汇》播出时间:

凤凰卫视中文台   首播:2020年8月1日周六 08:30—08:55  重播:周六 17:30—18:00  2020年8月2日周日 10:30—11:00    

凤凰卫视资讯台   首播:2020年8月1日周六 12:30—13:00  重播:周六 20:30—21:00  2020年8月2日周日 00:30—01:00

凤凰卫视欧洲台   首播:2020年8月1日周六 07:30—08:00   14:30—15:00  重播: 2020年8月2日周日 03:00—03:30  22:30—23:00    

凤凰卫视美洲台   首播:2020年8月1日周六 07:30—08:00    14:30—15:00   重播:2020年8月3日周一  09:00—09:30

 

凤凰卫视《财智菁英汇》采访提纲

新闻背景:

近日,深圳市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,共有8项内容,对限购年限、信贷措施等进行了调整,明确深户购房需落户满3年且社保满3年,非深户需社保满5年;在豪宅认定方面,增加总价750万元限制;将个人住房转让增值税征免年限由2年调整至5年。今年4月以来,深圳房地产市场交易较活跃,二手房价格上涨过快,部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象,引起广泛关注。专家表示,深圳楼市新政内容集中在税费、购房资格、信贷政策等方面,如果严格执行,对于炒作的打击力度较大,深圳楼市可能进入调整期。居民购买商品住房的条件做了什么调整?差别化住房信贷政策有什么变化?

采访提纲:

1、近日,深圳市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,引起广泛关注,新政出台的背景是什么?

2、深圳发布的楼市新政共有8项内容,对限购年限、信贷措施等进行了调整,明确深户购房需落户满3年且社保满3年,非深户需社保满5年;在豪宅认定方面,增加总价750万元限制。深圳楼市新政主要有哪些调整?

3、“深八条”,被舆论称为史上最紧、国内最严的调控政策。您怎么看待“深八条”?新政出台有怎样的意义?

4、限购升级、二手房加税、收紧豪宅税、收紧离婚购房,有中介表示,带客户看房走到半路没了资格,“深八条”对老百姓会带来怎样的影响?比如刚需、改善型、投资者

5、《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示,今年上半年深圳二手房均价相比去年底大涨近15%,涨幅全国第二,仅次于江苏连云港市。“深八条”出台对楼市带来怎样的影响?房价会跌吗?

6、一些细节问题,《通知》实施前,已支付购房定金或购房款,但是还没有网签,是否受该政策影响?或者是之前买的新房,还没有缴纳税费,是否受豪宅税影响?

7、值得注意的是,进入7月以来,短短几天内已有杭州、东莞等热点城市出台房地产约束性调控政策。业内人士指出,这些城市发布政策的共同点是楼市热度高,房价明显上涨,出现了炒作氛围。如何才能真正促进房地产市场健康平稳发展?



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