戴欣明－戴欣明工作室

■编者按：

    我们看到了深圳地产20年的辉煌，那么在辉煌背后又有哪些值得我们思索的不足和问题呢？尤其在当前深圳地产呈现非理性的态势时，我们认为对深圳地产进行一次理性的思考很有必要。

■从房价看问题

    当前房价暴涨至少表明深圳地产发展和管理在以下几个方面存在问题：一是土地资源管理不到位造成土地稀缺。二是房地产链条参与者社会责任意识淡薄；三是置业者、投资者多方需求不理性；四是盯紧香港的房价，找到上涨炒作的理由；五是“数字化政策”缺乏；六是经济发展后，忽略生活方式的引导；七是忽略有效及适度政策的制定、监督与维护。八是“小深圳”思想根深蒂固，特区内的拥挤居住造成土地、房子资源短缺；九是社会保障（住房保障体系只是其中之一）欠缺。

■需要崛起“新深圳”

    深圳长久以来没有打破二元结构城市格局，只有最近“四大新城”的出现，让深圳由偏平型变成了区域扩展型，这个城市定位的变化才能从根本上改变“小深圳”的格局，才有可能在未来改变供应紧张的状况。

    “小深圳”概念造成资源短缺；在高密度的城市建设下，新旧楼盘在各个方面的设计诱惑对比越大，房价上涨的空间也越大，毕竟地段优势在拥挤的城市空间下，价值突显就大。

    比如现在是城市亮点太少，稀缺效应下，房价在仅有的几个亮点支持下迅速攀升，像大运会亮点使周边立即提价500－2000元不等。城市总体发展格局的调整将会改变这种情况。

■仅靠市场还不行

    强调市场化解决房地产问题，现在看来这只能让房价暴涨。纵观欧美发达国家的住房发展历程无不在住房公共产品特性下大功夫（法律引导与保障），就是用各种住房方式保障中低收入的人有房可住。而我们形成的“市场化解决方案”，把房地产市场引导成“扩大内需，拉动投资增长，让国民经济持续快速发展”这样的轨道上去，放任自流地发展房地产，因此我们看到了这些年的房价飞涨。这个代价就是让置业者失去理智，进一步加剧房地产问题恶化；政府也要为治理这些问题付出更大的成本。

■照搬香港模式不可取

    盲目学习香港房地产经验，但学得并不完整，也造成深圳房地产畸形发展。香港每平方公里创造的GDP相当于深圳的数十倍，但香港推进的还是小户型结构住房建设，政策性住房达到70％左右，30％的市场化住房可以任由发展。而我们只看到那部分市场化的房价，而没有看到公屋的整体运做如何保障中低收入阶层的住房需求。另外，也没有真正建立香港的市场化运行与监督模式，整体环境不配套，所以我们并不应该完全照搬香港模式。

■合理引导避免垄断

    土地拍卖价不上封顶，照搬香港土地政策，而基建等项目价低者得，过于注重政府收益，却不注重对投标方案的选择。在住房与社会保障体系不足的前提下，势必加深社会两极分化。招投标应把经济以外的其它指标真正纳入评标管理系统，不能以经济标决胜负，同时放宽资质等指标让有能力、小而专业的公司有更多的机会参与，避免市场垄断。从目前政策角度执行来看，地方政府应重拳出击，但要合理引导，对机构囤积房屋、恶意炒作、哄抬房价、偷税漏税、虚假广告等非社会价值行为专项整治要常抓不懈。要让房地产企业的品牌价值体现出来；因为只有品牌价值带动的房价上涨是可以被接受的。

■不要让政策成负政策

    我们目前正处于理性传递断层阶段，明明看到国家对房价过快上涨有决心处理，但是执行起来力度就是不够。房地产开发企业无不遵循他们应该遵循的市场经济法则，既透过现有的法律法规、政策允许的前提下获取无可厚非的利润，但现在，房地产企业更多的利润来源于政策不到位、法律法规的漏洞，而不是企业品牌本身，房价过快上涨，发展商获得超额利润只是看上去无可厚非。

    透过当下的企业，我们就能发现是执行问题，在执行中的政策力度逐步递减，最后成为“负政策”。企业不被有效约束，就会自我意识膨胀，而企业垄断如果继续加深，房价当然暴涨。

    解决房地产问题还是应该遵循强势约束与市场化手段并行的原则。

■期待“数字化政策”

    我们欣喜地看到，上周许宗衡市长主持召开房地产形势座谈会时强调高度关注普通民众住房问题，加快住房保障制度体系建设依法引导房地产市场健康发展。真正快速有效地控制房价过快上涨就要加大“数字化政策”的出台，定性的说法越多调控越失效。许宗衡6月22日强调：“房地产市场的健康、有序发展，政府责无旁贷。”如果政府在管理房地产市场能拿出集团企业管理下属企业的力度、速度、执行度一样，房地产市场的规范将指日可待。深圳房地产正在“政策性泡沫”中行走，祈盼适度的“数字化政策”的跟进，把涨幅控制合理范围内。