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黄祖斌:中国以房养老的五大障碍

2013-09-15 13:44:08评论 房地产 房价 以房养老 财经
   这两天有以房养老的相关政策预期。这个政策当然不错,可以减小缓解中国居民的养老金压力。事实上上海曾经推出过试点,但试行几年后,几年前已悄然终止。现在重要出这个政策,前景也不会太好。


       不久前一项调查发现,超九成的“80后”确定自己无法赡养父母,其中,有一半以上还需要父母资助。由于中国的独生子女政策,不少年青夫妇面临四位老人、一个孩子的“421”家庭结构,将承担较大的赡养老人的压力。以房养老(中老年人将房产抵押给金融机构,取得稳定的年金收入,去世后房产归抵押权人)似乎是解决不少家庭养老问题的好办法。但中国推行以房养老,却存在以下五大障碍:

      首先,将财产留给子女是中国普遍存在、根深蒂固的传统观念。很多中国父母自从有了孩子,人生的主要目的就是为子女不断地贡献。造成目前多数年青人购房成本高而无法赡养父母的一个重要原因,就是中老年人为子女购房出资。在美国等一些崇尚年轻人独立的国家,年青人首次购房年龄比中国要晚十年左右,缓解了供求关系,房价反而比较便宜。因此虽然不为子女留房产,既减轻子女的赡养的经济负担,又能促进子女努力奋斗,但极少有父母愿意“自私”地将房产抵押出去。

      其次,中国的房产不是完全的产权。土地使用权期限最多只有70年。中老年人已经使用几十年的房产,现在抵押出去,二三十年以后,土地使用权期限就所剩无几了。理论上讲,土地使用权期限到期后,可以通过续缴土地出让金的方式,将权限延续。但一方面城市房产最大的价值构成就是土地,真正的建筑成本反而是微不足道的,如果重缴土地出让金,金融机构愿意向抵押人付出的年金就非常少;另一方面即使土地使用权期限可以延续,建筑的使用寿命却是比较有限的,未必能超过70年。或许是银行已考虑到了这些问题,目前银行接受的房贷,标的多是房龄较小的准新房,而不是早年建设的旧房。

      第三,未来房产未必象现在这样值钱。目前中老年人普遍拥有的房改房,当年仅付出了非常小的购买价格。经过10多年的房地产牛市,增值上百倍的并不少见。目前中国的人口红利即将跨过顶峰,从1990年前后新生人口的持续下降,也将导致未来处于购房年龄的年青人的数量持续减少。最重要的是,目前中国的房价,无论从房价收入比,还是从房价与租金收入比来看,都存在较大的泡沫。目前的中老年人,未来去世后,房产巨大的增值,都将从他们的第二代、第三代身上套现。巨大的房产增值,在供大于求的情况下套现,楼市价格将面临较大的压力。

      第四,将住房抵押给金融机构,从金融机构取得不菲的年金,看起来挺美,但不要忘了,金融机构不是慈善机构,需要收取利息。这个长期利率,我估计要在7%左右,基本上没有几个中国的中老年人愿意承受这么高的利息支出。

      第五,中国现在的情况很有意思,中老年人普遍有存钱的习惯,而中国改革开放后,晚一些出生的人,不少人喜欢积极消费,所谓“以卡(信用卡)养卡”和“月光族”不在少数,为了买苹果的电子产品卖肾的都有。中国的中老年人其实多数并不缺少养老的钱,城市中基本上有退休金的,又有房子住(没有房租支出),多数人恐怕每年都有积蓄。根本不需要将房产抵押出去增加养老金收入。

      虽然多数中老年人都无法实现以房养老,但仍可轻松实现套利:将大、中城市的房产出售,去中、小城市居住,就可在不降生活质量的情况下,兑现大量的房产增值收益。但要实现这种套利,并不需要脑筋急转弯,最难的就是观念的突破。

      这样引用谢国忠文章中的两段话:

      “1989年夏天,我在东京工作,当时那里正经历着大规模的房地产泡沫。我去拜访一个朋友,他住着一座非常小的独栋房子,与旁边的房子挨得很紧,大约有120平方米。朋友告诉我,房子价值600万美元,而他家的年收入是12万美元,当时美国和日本的国债收益率都超过6%;也就是说,不动产的价格相当于家庭年收入的50倍,而房屋价值的利息收入是他们家庭年收入的3倍。我提醒他们可以卖掉房子,用收益购买美国国债,这可以让他们在美国过上国王般的生活,然后等房地产价格下跌后再搬回来。但我的朋友轻描淡写地回答我,‘我们日本人不这么做’。
  
      “正是因为日本人不曾打算套利,资金不断涌入楼市,却鲜有人获利撤资,日本的房地产泡沫才被吹得如此之大。像纽约、香港这样交易文化发达的城市,其房地产泡沫永远不可能像当时东京那样严重。1997年香港楼市大跌时,其泡沫水平不过东京的一半。”
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