人口结构能让房价再大涨十年？

 ——《上海证券报》2007年6月6日封四版
   时寒冰（墨冰）

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    6月4日，《新快报》刊发了一篇《人口结构可能令房价涨十年》的评论，文章指出：今年全国普通高校招生报名人数首次超过1000万，创历史新高。6-10年后，这些人都将进入婚嫁年龄，而且随着中国的城市化进程，这些人中的绝大多数今后都将集中在中国的城市中，从而支撑着中国房市的需求。其结论是：未来十年之内，“房价要想下跌，除非中国政府有回天之力，也许你不相信，但是现实将会告诉你”。
    这种鼓吹房价上涨十年且政府无回天之力让房价下跌的论调，具有很大的危险性，它在客观上起到的效果是：从另外一个角度促使政府放弃调控房价的努力，以维护开发商等既得利益集团的利益。
    作者用高考人数对房价的推理，有点像经济学鬼才史蒂芬列维特的做法，他从生活中一些被忽略的现象入手，把一些看起来毫不相干的事物联系起来，推导出一个令人惊讶但又不得不信服的结论。这种打破传统束缚，还原事物本质的思维方式，在被写入《魔鬼经济学》出版后，受到人们的推崇。
     我不知道《人口结构可能令房价涨十年》的作者在写这篇评论时，是否受到了史蒂芬列维特的影响，但我要说的是，作者通过把高考人数和房价联系起来推导出的结论完全是错误的。
    人口结构的确可以影响房价。比如日本，二战后它的人口出生率一度达到33‰，当这批婴儿长大成家后，必然造成住房需求的增大，推动房价和地价的上涨。因此，日本从上个世纪70年代开始房价持续大幅度上涨。但随后，随着经济的发展和生活的改善，人口出生率开始大幅下降，一直下降到10‰以内。等这批婴儿长大成家后，对住房的消费需求也呈下降趋势，因此，日本房价从1991年后开始持续暴跌，这其中有日本房地产泡沫骤然破灭的因素，也有人口结构发生改变的因素，或者说，人口结构的变化加快了日本房市泡沫破灭的步伐。
    现在我们看中国的情况。从上世纪五、六十年代开始，由于政府鼓励生育，我国人口出生率一度达到40‰以上，一直到1982年国家实行计划生育政策以后，人口出生率才开始下降。当六、七十年代出生的人成家后，就成为对住房的最直接需求者，推动着房价的上涨，我国房价自上世纪90年代末开始上涨与此有着直接的关系。
    但是，这种情况正在悄然发生变化。假设1982年以后出生的孩子在27岁左右成家，那么，他们对住房的需求旺盛期大约在2009年前后充分释放出来，参照日本的情况，当这些独生子女接替70年代人的接力棒，成为住房的需求者，那么，他们对住房的需求其实是处于下降轨道中的，最显而易见的道理是，多子女消费时代过去了，消费需求总量将减少。
    《人口结构可能令房价涨十年》作者犯下的一个错误是，把高考人数的逐年增加等同于年轻人数量的增加，进而得出住房需求增加的结论，实际上，高考人数的增加与此并没有直接联系，现在高考的人数增加其实与高校扩招有关。我国刚恢复高考时，参加高考的人数只有30多万人，你能说当时的年轻人少吗？更何况，我国自2001年取消了高考考生年龄和婚姻的限制后，各个年龄阶段的人都可以参加高考。
    并且，参加高考的人并非都是城镇人口，农村考生占了一半还多。以2004年为例，当年全国高考人数总计723万名，其中农村考生为398万名，占55%。这些考生只能有一部分而不是全部到城市生活，即使那些在城市打工的人也未必就在城市买房。
    更重要的是，这位作者忽略了一个极其重要的因素，即住房的存量。除了每年的新增住房，还有以往的存量，这个数据要数倍于每年的新增住房供应量。而且，独生子女成家后，双方父母的两套乃至多套房屋将在未来某个时间留给他们，假设他们留下一套自住，而把剩余的住房推向市场，那么，就会增加市场中的住房供应量。事实上，随着多子女时代消费的结束，一个住房存量释放的时代将随之到来。房价在供应量增加而需求量逐渐减少的双重挤压下，走向下跌乃是顺理成章的事情。而且，到那时，人民币已经充分升值，它对房价上涨的助推力减弱，房价同样面临着利空压力。
    随着人口结构的变化，支撑我国房地产走牛的一个重要力量将逐渐消亡，2009年以后，我国房地产市场的需求将因此出现一个断层，所谓人口结构推动房价再涨十年且政府都难以调控下来的结论，难道还不够荒谬吗？
链接：如果房价再涨十年会发生什么？