取消开发商房价降一半
  有充分依据
        时寒冰

    在取消开发商的建议发出后，我收到许多非常好的建议，也收到一些不同意见。一些很有针对性也比较有水平的观点促使我更冷静地去思考，现在，我特就相关问题作出答复，同时也希望更多的人继续关注和讨论这一问题，以便为国家解决住房难题提供参考。

    房价降低一半有充分的依据

    有位反对我观点的人认为，“房价是否能下降同开发商没有本质的关系”。我要强调的是，房价是否能下降不仅同开发商有本质的关系，而且有着极为密切的关系。 
    今年两会上，从事水利工程研究的王长德委员替房地产商算了一笔账：“一般地区，商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币，而房地产业存在的‘暗箱操作’，给房地产商带来了暴利。”王长德委员点中了目前高房价症结的要害。有三个具体的例子可以证明房价与开发商暴利之间的关系：
    其一，最近一段时间，广州市广钢集团均价2050元/平方米的自建房，让开发商们暴利的尾巴露了出来——广州市2月份一手房签约的平均价格为8134元／平方米，即使考虑到地价、品质等等各种因素，两者的差价也已过半，导致这种差价的一个重要因素就是前者少了一个开发商环节而由自己（单位）承担了开发商的功能。
    其二，无论在郑州、温州还是深圳，个人合作建房的最大预估成本在相同品质下都比临近楼盘的市场价低一半，原因同样在于少了开发商这一环节而由自己（个人）承担了开发商的功能——从这一点上，也可以看出开发商的暴利是多么让人触目惊心！
    实际上，无论单位自建房还是个人合作建房，在整合相关资源和办理相关手续的成本方面，是高于开发商的。另外，自建房与合作建房最大限度杜绝了偷工减料等行为，质量更有保障，即使在这种情况下，他们的建房成本依然能够比相邻的开发商主导的楼盘价格低一半。换句话说，开发商所获利润在房价成本中所占的比例应该是高于50%的。
    其三，今年1月16日，国家税务总局发布通知，要求向房地产开发企业清算土地增值税。根据通知，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。也就是说，假如开发商的利润率不到20%，根本不用缴纳土地增值税，利润率30%左右的开发商也没有大的影响。既然这样，开发商应该很欢迎才对，结果那些口口声声利润率只有10％左右的开发商们如被狼咬了命根子一般，哀嚎之声响彻云霄。据《21世纪经济报道》1月20日披露，“很多项目（利润率）超过了300%以上！”难怪啊！
    许多开发商为了遮掩暴利真相，将责任推卸到政府身上，认为地价高才导致了房价高。这是开发商最卑劣之处。一方面，他们牟取了巨额暴利，制造了许多社会矛盾。另一方面，又毫无感恩之心，不愿意承担任何责任，拼命把问题向政府身上推脱。事实上，所谓地价导致房价上涨的谎言，早已经被国土资源部在全国范围内展开的调查结果所揭穿：北京市土地价格在商品房成本中占22.98%，上海占16.15%，广州仅占11.4%。有关这一调查的结果遍布各大媒体。
    最近两年，地价虽有所上涨，但考虑到房价同时也在上涨这一因素，地价在房价中的构成相差无几，甚至，在一些房价上涨速度快于地价上涨速度的地方，地价在房价中所占的比例其实是在下降的。某商业银行北京分行某支行的行长曾向媒体披露，北京市朝阳区某楼盘商铺综合成本每平方米1.2万元，售价却高达3.8万元（详见《北京青年报》2005年4月6日）！在这种情况下，地价在房价中所占比例已不值一提。因此，所谓地价上涨导致房价上涨的说法，只不过是开发商遮掩自身暴利，暗地里偷逃税款的一个幌子罢了。当然，政府也应对自己从地价中获取过多收益的现状进行修正，应该把住房作为一项民生问题而不应该作为一项财源来看待。同时，鉴于土地的全民所有特性，在土地收益的分配中民众不应被排除在外。
    综上，在房价的构成中，开发商所获取的利润占到了整个房价的一半左右。有人以每年都有大批开发商倒闭来证明开发商不存在暴利，这种观点简直可笑之极。自有资金那么一点，倒闭还不活该吗？而且，倒闭只是开发商内部利益分配的结果，大鱼吃小鱼的结果，只会形成更强的垄断和更多的暴利。

    作为皮包商的开发商所获利润应受严格限制

    取消开发商的呼吁，让一些既得利益者惶惶如丧家之犬。一些反对者提出来，取消开发商，资源整合的角色谁来扮演？应该说，这是一个很现实的问题。我认为，这有两种解决方案：
    一是像前面提到的自建房和合作建房者那样，由他们自己承担开发商现有的功能。也就是说，政府要允许人人都可以做自己的开发商，赋予民众这种权利。
    另外一种就是对现有的开发商在功能设置上进行彻底改造——让其作为名副其实的皮包商的功能而存在，同时在房地产业利润分配中进行调整。
    这样，就在两种形态之间形成了一种竞争关系，这时的开发商就好比婚姻介绍所，你收的中介费高了，对不起，我去别的婚介所，或者我自由恋爱去——自己承担开发商的功能。关键在于，政府要赋予民众合作建房与自己当自己的开发商的权利，就像赋予公民自由恋爱的权利而不必非得通过婚介所才能找对象一样，不能在准入方面给开发商创造垄断的机会。
    当然，开发商作为皮包公司也不是全然无用。开发商队伍中有许多能把活人说死的高科技人才，他们在整合相关资源方面具有无可比拟的优势——开发商批量整合资源的成本一般要低于个人。但是，它所获得的利润，只能是它作为一个皮包商或中间商应该获取的利润，在整个房地产业链条中，他们获取的应该是类似服务费这样的少量利润而不是现在的暴利。
    中国社科院曹建海等学者的研究表明，尽管开发商只是一个资源整合者（通俗的说法叫皮包商、中间商或倒卖商），但在整个房地产业链条中，它却攫取了高达90%的利润，包括建筑施工企业在内的环节，只得到了利润的10％，这种利益分配方式是严重畸形的本末倒置，是最严重最骇人听闻的不公。这等于是变相鼓励投机。因此，我认为，开发商可以保留，但必须对其进行改造，让其像一个真正的皮包商那样堂堂正正地存在，由它来整合相关资源。但是，必须将其利润进行限制，比如限定在3％以内——作为一个不进行任何实质性生产活动的环节，这一利润对于开发商而言已经非常丰厚。试想，在目前的中国，哪个皮包商能够获得如此诱人的高利润？
    应该认识到，在我国房地产整个产业链条中，开发商所付出的实质性劳动和所创造的实际价值是非常少的，我国的房地产开发商与国外集规划、设计、建筑、装修等为一体的房地产商有着本质的区别。在我国房地产产业链条上，设计由设计单位负责，工程施工有建筑企业负责，开发商所扮演的只是一个“中间人”的角色。而且，从资金来源上来看，许多开发商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资（向建筑企业转嫁风险和成本）、预售房（向购房人转嫁风险和成本）、直接贷款或假按揭（向银行转嫁风险和成本）等方式，甚至官商勾结打社保基金的主意“空手套白狼”获取资金。这种好逸恶劳、游手好闲，靠四处招摇撞骗，甚至行贿受贿发展壮大的群体，不断抬高房价制造社会矛盾，听任它大肆对民众进行血腥掠夺，获取暴利，乃是最大的不公和最大的危险。
    让开发商回归它作为皮包商的本色，让它在利润分配中获取它作为皮包商应得的那部分服务费，即使在地价等因素都不变的情况下，房价也能降低一半（如果地价再下降，房价会降低更多）。同时，必须依法规范开发商的行为，对违法者进行严厉惩处。由于人人都可以做开发商，开发商面临着无处不在的竞争关系，这促使它在整合资源方面提高服务水准，降低收费标准，以建立自己的信誉，否则，作为皮包商的它如果恶习不改，继续招摇撞骗，欺诈消费者，将无辜的购房人视为可以任意欺凌的房奴，那么，它将很快发现自己已被取缔并搬进一个只有几平米的小黑屋里去——“居者有其屋”不应是空话。   
    如前面所述，在开发商被严格限定利润之后，它作为一个皮包商的角色存在，去整合各种资源，所做的工作是务虚的。而建筑商在房地产业利润重新分配之后，可以获得比过去略高一些的利润，开发商的角色对务实的建筑企业已经没有太多吸引力。加之术有专攻，以生产实体存在的建筑商去玩忽悠、搞公关，整合各种资源也不是它的强项，因此，建筑商不会大面积转化为开发商。
    对于那些既是开发商又是建筑商的企业更好处理——它作为开发商角色应该得到它应得的服务费；作为建筑商它应得到与其劳动相对应的收入。同样不影响把房价降低一半。
    竞争是提高服务质量和降低价格的最佳途径。为了进一步激活房地产业的竞争，应该准许个人合作建房和单位自建房，形成多元的供应渠道，打破目前房地产市场被恶贯满盈的开发商牢牢把持的局面。需要指出的是，我国截至2004年共有建筑业法人企业单位12．8万个，建筑业个体经营户56．5万户，就建筑业而言，竞争已经比较充分，只要开发商层面的垄断被打破，房地产市场的竞争元素就很容易被激活。

    开发商是百乱之源

    有人认为，“在现在的前提下，开发商作为资源整合者承担了政府管理者在当前不能有效管理的责任”；“在法制不健全的前提下；开发商承担了政府的一部分分工”。
    这种说法可能意在强调开发商的重要性。但是，我认为，这恰恰是开发商祸乱社会的根源。试问，当今世界上，有哪个国家的开发商敢雇佣黑恶势力利用种种卑劣之极的手段对拆迁户进行惨无人道的驱赶？试问又有哪个国家的开发商能够承担政府的分工，打着权力的旗号对身处弱势的民众进行赤裸裸的压榨和剥夺？政府的功能永远只能由政府来承担，这是它作为为纳税人服务机构的本分。开发商“承担”政府的部分去掠夺百姓，还自认为劳苦功高，恰从一个侧面说明了当下官商勾结之深。
    有人认为，“如果没有开发商作为企业的责任感监督施工方，施工质量的问题会更多，仅仅由监理单位是不够的。起码房地产开发商的存在多了一层监督机构。开发商生产‘产品’，建筑商做‘活’”。恰恰相反，正是由于多了开发商这一层所谓的监督机构，产品质量才更没有保障。因为，开发商作为一个皮包公司，它的投机本性就注定了它的短视，决定了它定位的短效，它根本不懂得质量的重要性，最重要的是，它作为一个皮包公司随时可以消失，它以追求利润最大化为惟一目的，在这种唯利是图观念的主导下，偷工减料很难避免，房子的质量也很能得到保障。而建筑企业尤其那些大型的国有建筑企业，他们至少不会像拼凑起来的开发商那样迅速消失。所以，我仍然坚持认为，“没有开发商这一环节，建筑企业将能建造出质量更优秀、价格更低廉的住房。并且，能够提供更好的售后服务。”
    一些人仍然拒不承认房地产市场存在的严重垄断问题，这种无视现实的谎言已经很难欺骗世人。我在与潘石屹、任志强的PK中，对此问题已经有了比较多的阐述，在这里仅引用今年两会上全国政协委员王长德教授的发言。王长德委员指出，房地产业存在较为严重的垄断情况，从而使行业竞争很不充分。房价不是由市场决定，而是听任开发商主导。他讲了房地产业的三种垄断形式：
    一是土地的垄断。目前大量的土地被开发商掌控，加大了土地调控的矛盾，增加了房地产开发商垄断房价的空间。二是市场垄断。目前我国不但商品房，连经济适用房都由房地产商垄断包办，由于没有形成有效的市场定价机制，一部分房地产开发企业通过操纵市场，提高房价。三是直接的价格控制。部分房地产商通过提高住房档次、囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式哄抬房价，严重损害了消费者的利益。
    垄断是当前我国房地产行业畸形发展的根源。政府掌握着土地，但只认可房地产企业开发这一种模式，只向房地产开发企业转让土地，禁止居民、企业采取其他方式开发房屋或者自建房屋。结果，城市居民要住房子，只能到房地产开发商那里去购买。整个开发商成了一个垄断集团，整个房地产行业成为一个高度垄断的行业。
    要解决住房这一民生问题，应打破垄断，允许自建房和个人合作建房，开辟多种形式的供应渠道，在竞争的力量下，房价就会根据市场的力量理性运行。在这方面，我们可以借鉴德国的做法，德国对每一块地都进行非常具体的规划，无论谁在这块地上建房，都能够遵循已有的规划。如果政府能够做好这一点，谁建房又有什么关系呢？何必让开发商垄断市场招惹民众的批评呢？

    最需要解决的四个问题

    改造开发商，让其回到作为皮包商的本来面目很难一蹴而就。但是，目前有几个最当今的问题应尽快解决，首先就是取消商品房预售。预售房制度对消费者的危害非常大。预收款等于让开发商从购房人手中获取了一笔没有任何利息也没有任何风险的贷款，这其实是对购房人利益的一种侵害和剥夺。有的开发商在借助预售款把房建好后，不仅不感恩于购房人，还在房价上涨之后频频违约，对购房人进行二次掠夺。有的开发商干脆直接携款潜逃。在预售制度下，一些开发商提前收回了部分甚至全部投资（我国开发商的自有资金非常低），他们在没有任何后顾之忧下，稳步推动房价上涨。所以，预售房制度是导致房价上涨的一只黑手。
    最近几年的两会，每年都有人大代表提出取消商品房预售，但是，一些既得利益集团的代言人牢牢者守着这一万恶的制度不松手。一些开发商的走狗甚至祭出国际惯例的大旗，为保留预售房制度找借口。旅美学者周金海先生近日撰文指出：这些既得利益者所说的国际惯例是被他们篡改过的已经面目全非的“国际惯例”。以美国为例，美国也有商品房预售制度，但预售所占比例很小。根据美国法律的规定，住房在没有正式竣工、没有经过验收的情况下，还没有形成真正法律意义上的不动产，而未成形的不动产在许多州都是不允许交易的。开发商只有拿到入住证才可以和客户签订正式合同，收取商品房的销售款。即使有些州准许商品房预售，也有许多非常严格的规定和限制，与我们现在所实行的商品房预售制度完全是两个不同的概念。
　　而且，在美国，所谓的预售其实只是开发商在竣工前的推广宣传和购买意向协议，并不是真正意义上的销售，买卖双方只是根据意向签订“商品房预订协议书”。根据美国法律，在这种情况下，开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金，但这部分订金并不直接交给开发商，而是由第三方来保管，第三方包括具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司、能够提供担保服务的政府有关部门等等。而且，如果买房者改变了购房意愿，这部分由第三方保管的订金必须无条件退回。
　　不难看出，美国的预售房与我们有本质不同，他们的制度设计能够更好地保护消费者的权益，而且，由于购房者的订金被第三方保管，不会被开发商挪用。因此，一些既得利益者拿出的所谓国际惯例其实是被“改装”过的——只留下对自己有利的一面而遮掩了对自己不利的因素。
    2005年8月，中国人民银行房地产金融分析小组发表的《2004年中国房地产金融报告》指出：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度”，人民银行建议“取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”
    但是，一些被开发商买通的腐败官员连续几年都拒绝全国人大代表和人民银行的建议，继续听任预售房制度残害消费者，助推房价上涨。
    目前需要解决的另一个重要问题是囤积居奇。囤积居奇可以人为减少供应，造成供不应求的局面。这里面包含两个内容：一是囤积土地。我国的土地不像西方国家是多种所有制并存，供应渠道多，而是由政府统一供应。开发商只要把从政府手中拿到的土地囤积起来，就能间接减少开发用地数量。大量土地被囤积是开发商哄抬房价的杀手锏。二是囤积住房。开发商经常通过减少住房供应量来制造供不应求的假象，为了强化这一点，一些开发商甚至通过雇人排队等办法，加大人们对未来房价即将上涨的心理预期，达到欺骗目的。针对两种囤积行为，我国法律都有明文规定，前者更是规定土地闲置两年即可无偿收回。
    如果不尽快严厉惩处这种囤积居奇的行为，房市调控的努力很大程度上将继续被化解。
    目前需要抓紧解决的第三个问题应全面清查开发商偷逃税款的行为，对违法犯罪者应严惩不贷。同时，应防止空手套白狼的开发商在掠夺大笔财富后，将财富转移到国外，以便在“出事”时逃之夭夭。
    目前要抓紧解决的第四个问题是严查房地产领域的官商勾结，必须尽快建立起问责制度，对那些与开发商狼狈为奸，拒不执行调控政策的官员应该严厉查处，违法犯罪的应该绳之以法，决不姑息，真正做到令行禁止，政令畅通。
    欢迎继续对这一问题进行讨论，我的信箱是：chinashengyin@yahoo.com.cn
                     2007年3月15日凌晨5点完成

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向中央建议：取消开发商，房价降一半

以下是在报纸上发的简本，写的比较温柔一些：

限制开发商利润让房价深度回调
——《上海证券报》2007年3月15日封5版
            时寒冰

    房地产开发商获取暴利是导致房价严重偏离人们实际购买力的根源之一。今年两会上，从事水利工程研究的王长德委员替房地产商算了一笔账：“一般地区，商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币，而房地产业存在的‘暗箱操作’，给房地产商带来了暴利。”
    王长德委员点中了目前高房价症结的要害。最近一段时间，广州市广钢集团均价2050元/平方米的自建房，让开发商们暴利的尾巴露了出来——广州市2月份一手房签约均价为8134元／平方米，即使考虑到地价、品质等各种因素，两者的差价也已过半，导致这种差价的一个重要因素就是前者少了一个开发商环节而由自己承担了开发商的功能。另外，无论在郑州、温州还是深圳，个人合作建房的最大预估成本都比临近楼盘的市场价低一半，原因同样在于少了开发商这一环节——从这一点上，也可以看出开发商的暴利是多么让人触目惊心！《21世纪经济报道》1月20日报道说：“很多项目（利润率）超过了300%以上!”
    实际上，单位自建房或个人合作建房的成本一般都是高于开发商的——尤其是整合相关资源和办理相关手续的成本，加上合作建房最大限度杜绝了偷工减料等行为，质量更有保障，即使在这种情况下，他们的建房成本依然能够比相邻的开发商主导的楼盘价格低一半。这些事实充分印证了房地产商的暴利之高。
    许多开发商为了遮掩暴利真相，将责任推卸到政府身上，认为地价高才导致了房价高。这种谎言早已被国土资源部在全国范围内展开的调查结果所揭穿：北京市土地价格在商品房成本中占22.98%，上海占16.15%，广州仅占11.4%。最近两年，地价虽有所上涨，但考虑到房价同时也在上涨这一因素，地价在房价中的构成相差无几，甚至，在一些房价上涨速度快于地价上涨速度的地方，地价在房价中所占的比例其实是在下降的。某商业银行北京分行某支行的行长曾向媒体披露，北京市朝阳区某楼盘商铺综合成本每平方米1.2万元，售价却高达3.8万元！在这种情况下，地价在房价中所占比例已不值一提。因此，所谓地价上涨导致房价上涨的说法，只不过是开发商遮掩自身暴利，暗地里偷逃税款的一个幌子罢了。
    应该认识到，在我国房地产整个产业链条中，开发商所付出的实质性劳动和所创造的实际价值是非常少的，我国的房地产开发商与国外集规划、设计、建筑、装修等为一体的房地产商有着本质的区别。在我国房地产产业链条上，设计由设计单位负责，工程施工有建筑企业负责，开发商所扮演的只是一个“中间人”的角色，按照开发商自己的说法叫“资源整合”，但开发商的实质是什么呢？去年4月19日，《工人日报》刊发了对中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海先生的访谈，曹建海经研究后认为：“中国的房地产开发商是中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，房地产开发经营则是一种没有任何社会价值的企业模式，应该取消。”
    而且，从资金来源上来看，许多开发商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资（向建筑企业转嫁风险和成本）、预售房（向购房人转嫁风险和成本）、假按揭（向银行转嫁风险和成本）等方式，甚至官商勾结打社保基金的主意“空手套白狼”获取资金。
    社科院专家的研究表明，尽管开发商只是一个资源整合者，但在整个房地产业链条中，它却攫取了高达90%的利润，包括建筑施工企业在内的环节，只得到了利润的10％，这种利益分配方式是严重畸形的。面对高房价所隐含的潜在风险，必须采取措施，挤压房地产商的利润，把它的利润限定在它作为一个“资源整合”或“中间人”、“中介人”角色所应得到的利润。比如，将开发商利润严格限定在3％以内——作为一个不进行任何实质性生产活动的环节，这一利润对于开发商而言已经非常丰厚。同时，必须尽快取消预售房制度，清查房地产界猖獗的偷逃税款行为，严厉打击囤积土地和住房的行为，倘若这些措施到位，即使在地价等因素都不变的情况下，房价也能实现深度回调。