駁黄祖斌先生:买房糊涂,租房明智
以黄祖斌先生[买房糊涂,租房明智]一文所提供的數字,買房子出租的回報率約3%.
但回報率的高低並不代表一切,它只是其中一个指標,就如一个低PE值的股票,可以解作超值,亦可解作投資者不看好後市.相反,一个高PE值的股票,可以解作泡沫,超買....,亦可解作投資者看好後市.[PE值=10,回報率是10%,PE值是20,回報率是5%]
以黃先生所提供的數字,買房子的PE值約30-35,表面上是很高.但中国只要在末來的10年保持5%-7%的通漲,則現在買房子是非常好的投資.
今天100萬的房子每年收3萬租不合理,不代表明天房價一定下跌,也可能是租金上升.
勸黃先生把眼光放遠點,由於中国實施的聯繫匯率導致人民幣被低估,只要人民幣一天被低估,外国人就會不停買入人民幣,以致在今後10年如果人民幣不對外升值,就會引發通漲,對內貶值,直到中国物價逐步貼近国際間的平衝點.政府最多只能减慢進度,减少衝擊.由此可知,我們將要面對滙率上升或通漲的形勢
如果滙率上升得益的是人民幣持有人/債權人,富者會愈富.對一般老百姓而言,房奴是最大受害者.
如果通漲上升得益的是銀行和債務人,銀行呆壞帳大减,對一般老百姓而言,房奴是最大受益者.
由此可知,我們將要面對滙率上升或通漲的形勢.中国政府是寧可高通漲亦不會接受高滙價.
在高通漲的年代,越早買房越好.