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澳洲央行今天第5次决定继续维持利率不变，而且很有可能将在9月份降息25个点，这将会使房产市场继续开始走俏。如果利率真如预期的在9月之后开始下降，那么我们可以预料买家将活跃起来，房产市场又将出现供不应求的局面。

从5月下旬开始，拿到市场上出售的房产在持续下降，现在市场已经转向买家的需要。房源总体的下降是由于现阶段卖家的减少以及很多买家改变主意。总销售量已经下降了35%从07年的最高点。

Why all the doom and gloom?

澳大利亚房产市场是根据房子的供需来决定，就像其他市场一样。基本上来说，澳大利亚的房产需求还是非常高，而市场上的房产和新建房产却在持续减少。这样的不平衡在中长期来看将给房产价值带来压力。

近期有很多关于澳洲房产走向的推测和沉思。经济学家和评论家分成两派，一派认为会大跌，一派认为会持续增长。这个星期我们的主要讨论的话题是房产供需 之间的关系。

房产的需求主要是由人口的增幅来决定。基本的因素就是人口的增长: 人口增长就意为着对房子的需求也增加了。当然了，还有其他的一些因素也需要被考虑在内，比如房屋大小的转变，离婚率和家庭的重组。

澳大利亚现在正在经历人口膨胀的阶段，去年就增加了33万人，这是澳大利亚人口增长的新高。在2007年，大约有18万的新移民进入澳洲。专家预测，移民的数量还将继续攀高，联邦政府已经证实将会有最少30%的新技术移民增长在2008/09年。

与此同时，澳洲的出生率也远远超过死亡率，去年就有超过14万的新生儿。这个比例已经是澳洲6年来的新高。

另一个方面，新的家庭形式也使澳大利亚平均家庭数量在逐渐减少。高离婚率，越来越多的单身家庭和夫妻2人式的家庭使得小户型的房子越来越走俏。根据2006年的统计，平均2.6个人就组织一个家庭，而之前是2.2到2.3.

房产的供货可以简单的计算为新房的开发量。而新房的建造数量是根据经济的影响而决定，比如人工的花费和新的建造材料的花费。根据澳大利亚统计局的数据，新房的建造量从2005年9月之后就持续下跌。在人口持续增长的情况下，新房的建造数量还是明显的不够。

此外，土地数量有限，虽然澳大利亚有很多可供开发的土地，但是由于地理和人口的因素，土地在主要的几大城市和周边的地方，还是非常缺乏，这就是为什么内城区的房价总是要比郊区的贵上许多。

最近的调查研究表明联邦政府预计由于移民的增长和人口的增长，到2010年，房屋的需求会上升到20万套一年。相对的，新房的建造量在15万到16万一年。这个数据表明供需的不平衡势必带给房产市场压力。