加载中…现在那些前段时间坚决唱多房价的“专业人士”也在纷纷“改口”或艺术性的“转口”，不再坚挺中国房价。谈论中国房价是否会下跌已经没有任何意义了。
美国的金融风暴给了那些以前坚决唱多的人士一根自圆其说的救命稻草，让他们可以不负责任地把时下中国房地产的下跌趋势一股脑地推给了美国金融危机。其实，如果没有美国的金融风暴，中国的极其不理性的房价也该向理性回归了。
中国房价不理性的表现之一就是有所谓的板块价格，一个相对小的地区，不管房子新旧，不管房子质量好坏，价格相差不大。统计数据给人的结果也是一头雾水，那就是给人的平均价格根本没法判断你所需要购买房产的价格区间。现在中国的房价会下跌大概绝大多数有大脑的人都是认同的，但房价跌到什么位置才算“理性回归”，那些急吼吼地非要买一套房子被“套”才安心的到底到什么价位区间出手才风险不大？那些泛泛地告诉大家房价会下跌30%以上的理论没法说服那些“刚性需求”，也没法给那些刚性需求一些购买建议。
要说房价理性，我们必须要说深圳。一直以来，我认为深圳的房价是理性的，直到2005年深圳的房价开始疯涨之后。当深圳房价涨到2007年这样的疯狂价位的时候，我写了一篇“深圳可能是中国房地产最早下跌的城市”，果然，没几个月后，深圳房价开始领跌于中国。为什么会这样？因为中国的房地产市场话的最早发祥地就在深圳这样的改革开放城市，那些像现在已经遍及全国各地的万科、中海、招商、金地地产公司都是上个世纪80年代末90年代初（万科较早一些，好象是84年成立的）成立的。当内地还不知道房地产公司（即所谓的开发商）是什么玩意儿的时候，深圳已经有了成百上千个房地产公司，这些房地产公司在深圳开发了N多个叫做“花园”的楼盘，当时内地去深圳的人无法适应这些叫做花园的楼盘里几乎见不到花的怪现象。可以说，深圳是我国最早开始住房商品化的城市之一。
正因为深圳住房商品化最早，所以房价和所谓刚性需求的关系表现得最直接最准确。深圳当时还存在着所谓的福利分房，政府官员或国营企业有着几乎不用花钱得到房产的特权。但这一特权随着改革开放的深入被逐渐取消。有不少深圳人（绝大部分是移民）因为刚到深圳买不起房，所以都租房住。在深圳，有一个很好的氛围就是大家之间都不会互相问你买房了没有，人与人之间租房或买房没有什么面子不面子的关系，人们之间谈得最多的是如何去赚钱，很少有人谈论房价。因为炒房子（如果够钱炒的话）的赚钱空间极小。那时的0首付商品房遍地都是，但是房价该是多少还是多少。想象一下，如果现在突然来个“0首付”的所谓“救市政策”还不把那些房地产商及其御用文人高兴个几天几夜睡不着觉才怪。
当时深圳的商品房市场有一个特点，一就是价格比内地高很多，因为深圳本身收入也比内地高。91年的时候，深圳的市区的房价就已经到了3000-4000元左右一平米了，这个价格相对于内地还拿着几十元钱一个月工资的国营企业职工来说当然是天价。第二个就是有很大一部分人都“恬不知耻”地租房住，第三就是鲜有人谈论房价。因为房价不是一天一个价，于是人们遵循着买得起就买，买不起就租的对策，房地产市场远远没有最近几年深圳或内地那种房子早买一天赚一天的需求恐慌。
那深圳当时的租金是多少呢。就以91年3000元一平米100平米的房子为例，因为当时我们公司租的职工宿舍叫宁水花园，我们那套101平米的房的月租金为2500元，房价约为30万元，也就是说，房子的主人，买了这套房子的话，回收期为10年左右。而深圳其他地方的租金也差不多是相当于10-12年的回收期。
2000年的福田区中心区，新房的房价较之于90年代初有了不少的涨幅，但租金始终随着房价的上涨而上涨，2000年福田区贵的地方（比如香榭丽花园）高达7000元一平米，一般楼盘价格约5000元一平米，一套100平米50万的房子大约租金在3500元左右，但比较高价的房子租金就相对高一些。整个租金始终在15年回报期以下徘徊。也就是说，对于市场化最早的深圳来说，一直处于理性状态。
因为深圳是移民城市，你如果在深圳住上半年以后，大部分人都会喜欢上这个城市，大部分人都希望留在这个城市长期居住，如果说刚性需求，深圳人买房的刚性需求是最确实最“刚”的，但收入不够只能租房，所以，房价和租金的比例可以说比较真实地反映了市场的需求平衡。
2005年以后，深圳房价开始疯长，但深圳房屋租金却没有跟这上涨，显然泡沫显现出来了，最后导致了深圳房价的全国领跌。
什么是理性的房价，不要去考虑所谓周围的房价水平，你只要考察该楼盘的比较租金水平就能估计出房价的合理水平（当然现在房价可能很难找到合理的水平），租金的回报率在15年以下应该是合理的房价或理性的房价，因为这一房价水平在深圳这一市场化最早的地方已经验证了10几年。
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