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看香港楼市如何消化新政

(2012-11-05 20:30:47)
标签:

香港

新政

楼市

消化

财经

分类: 重点所在/东方早报

香港市场还在消化特区政府为了给香港房地产市场降温而意外出台的严厉楼市新措施。一项针对外地购房者的新税,关键是引入对外地购房者以及购买住宅物业的企业征收15%的买家印花税。香港特区政府很清楚,这一新税有可能伤及在港居住的非香港居民。但是,政府希望它能立即降低目前市场上来自境外买家的狂热投资需求。

 

香港特区政府现在需要应对一个很坚硬的房地产泡沫。虽然新任香港特区行政长官梁振英今年7月就职时表示要严厉打压房价过快上涨,但此后房价却进一步反弹。今年以来,香港房价累计上涨20%,目前已经超过1997年楼市泡沫期间的高位价格。1997年楼市泡沫破裂后,香港房价跌幅高达70%,导致香港陷入长达五年的通货紧缩。

 

吸引非香港居民,尤其是内地富裕人士到香港买楼的理由很多,既包括将资金从内地转移出来以及香港更吸引人的税收制度,也包括汇率。首先,人民币近年来相对美元累计升值逾30%后,联系汇率制度意味着以港币计价的香港房地产没有以前那么贵。其次,Fed(美国联邦储备委员会)的QE3(第三轮量化宽松)政策推动海外资金流入香港,压低银行间利率,由于港币与美元保持联系汇率,外部资金流入无法通过本币升值来释放能量,转而推高当地资产价格。结果,为稳定香港货币的联系汇率制度却成了香港当地资产价格上涨的原因。香港前金管局总裁任志刚今年六月公开提出香港是否应继续维持联系汇率制这一问题,并指出,追随美国的利率政策不仅会造成通货膨胀,也使得港元相对人民币等强势货币的购买力降低。值得注意的是,正是任志刚帮助香港引入了联系汇率制度。对此,香港特区政府的官方立场是,在人民币实现完全可兑换之前,香港不可能调整联系汇率制。

 

显然,解决资产泡沫将是香港特区政府面临的一道难题。新税政策公布后,惠誉发布新闻稿称,香港政府对非本地居民、所有本地及外地公司购房者征收15%的买家印花税可能无法抑制形成较大房地产泡沫的风险。关键是新印花税即使能帮助香港市场暂时遏制房价、争取时间,也无法保证争取到的时间能够顺利实现增加供应这一目标。2007-2011年间,香港房价上涨一直伴随着供应减少,当时住宅单位落成量大幅降至每年25000套的水平,此前5年则为44000套。此外,从西班牙、爱尔兰等市场的情形看,供应增加可能反而刺激而不是满足需求。香港特区政府坚持贯彻6月份宣布的计划:预计2013-2017财年期间新建约75000个公屋单位,提供2000个资助单位出售。但并不清楚特区政府能否采取措施有效加大私有市场的供应(这是稳定房价的关键)。何况,新一届香港特区政府还要担心政策力度过大,再现1997年的局面。

 

所有投资者都在观察香港实施新税对资本流入将产生多大的遏制效果,还是只将流入的投资转向商业和工业房地产。所幸,尽管香港市场房地产泡沫令人担忧,但还不至于影响当地财政稳定。此次新税政策主要针对非香港常住居民的购房需求,对银行业本地住房抵押贷款活动影响很小。另外,香港本地银行在房地产按揭贷款发放方面已经非常谨慎。从公开数据来看,目前香港还没有出现住房贷款负资产。

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