昨天立冬。此日起，冷气开放。严寒是多数人的恶梦，也是少数人的机会。有意无意，针对资产泡沫的宏观调控往往有利于市场中的强者。

    下月起，最新修订的《外商投资产业指导目录》开始实施。指导目录由国家发改委、商务部联合发布，将产业分为“鼓励”、“限制”和“禁止”三类。比较2007年、2004年两个版本的指导目录，新版目录不再“鼓励”外商投资普通住宅的开发建设。增加了对房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的“限制”。

    这是国家对房地产业的“限外”政策进一步加码。去年7月，国家发改委等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，限制外资以股权形式投资中国房地产企业。今年5月，商务部、国家外汇管理局发出通知，要求进一步严格结汇管理，限制外商直接投资房地产。

    房地产业是特别需要钱的行业，自有资金比例一向较其它行业低。当国内流动性过剩，市面上不缺钱时，拨掉来自境外的输血针头，防止房地产业投资热过头，必要。但资金供应渠道因此更单一，企业融资更困难。目前，央行看紧银根，间接融资市场受行政干预较多。银行贷款部门性喜锦上添花，不屑雪中送炭，历来站在赢家一边。至于直接融资市场，泡沫本身给有“资格”的企业提供了机会。

    最近房地产业界的样板是北辰实业。该公司1997年在香港上市，去年10月在上海第二次上市。此后，其H股价格上涨了140%，A股价格上涨更达385%。圈到的钱迅速以土地形式固定下来，而大张旗鼓地买地本身又成为股价上涨的绝好理由。北辰实业斥资92亿元人民币买下了长沙一处商住两用地块。这笔天价交易公开后，A股和H股均应声上涨。

    榜样在前，焉能不学？据《华尔街日报》报道，在香港上市的内地房地产公司正纷纷酝酿回归A股。这些急于回上海分蛋糕的企业包括：富力地产、首创置业和上海复地。当土地和钱都不再唾手可得时，只有能够在A股、H股两个俱乐部里取得会员资格的人，才能躲过室外的风雪。

    然而，又有多少房地产企业有此“资格”呢？使强者更强，必令弱者出局，竞争更少。不少房地产企业创业之初，聚精会神，不敢懈怠，每战必以品质、服务取胜。成名之后，溺于潜规则，制造潜规则，每役必倚重市场势力与政府关系。行为举止，不复以最终消费者为念。

    有评论认为，房地产业没有垄断也无法垄断，支持部分企业做大做强有利于政府调控。我以为，假设存在好的管制（仅仅是假设），其目的必是令市场更健康地发展，以后可少管制甚至不管制。为了更方便地管制而管制，市场就危险了。经济改革的方向是让市场独立发挥分配资源的功能，避免政府管制的高成本和低效率，抬升社会福利的总水平。房地产业在各行业中市场化程度偏低，且受制于相关要素市场不那么市场化的约束。在这个行业里，应当鼓励的是竞争，并以竞争推动相关要素市场开放。资产泡沫固然可怕，管制限制竞争的副作用也须重视。

    绿肥红瘦，对消费风景的人而言，总是一种损失。

    本文首发《东方早报》财经评论专栏“重点所在”